不交或少缴物业费的依据
1、 满一年之后是否有催缴的书面通知：包括信函、电话、短信息等方式催告其在合理期限内支付；
2、 物业公司在保洁（如公共部分脏乱差、养狗乱遛）；保安（如人员随意出入、小区发生被盗）；公共设施、设备养护管理如电梯经常卡住、损坏；生活服务配套设施（如是否经常停电、变电设备是否足够）的证据；
3、 其他为履行服务义务的证据，物业是否具有过错
如果物业服务企业不履行合同义务，致业主拒绝交费，业主行为属合理抗辩，此时应据物业企业服务质量状况，驳回其要求业主交费之请求或适当减少业主应交服务费。如果物业服务企业未完整履行服务义务致业主以拒交物业服务费抗辩的，应要求物业服务企业继续履行义务，若物业服务企业不继续履行义务的，业主可以根据《合同法》第一百零七条的规定，向法院请求
物业服务企业承担违约责任，或者可以要求减少物业服务费用，或者返还多收的物业服务费用。如果公共费用分摊不合理致部分业主拒绝交费，应按相关规定在合理确定各业主应摊费用基础上，确定其费用，如业主多支付了应摊费用，物业服务企业应予返还。如果物业服务企业擅自扩大收费范围、提高收费标准、重复收费，业主因而拒绝交费的，业主仅须按双方约定的标准及物价部门核定标准交付费用，对物业服务企业收费不合理部分，不予支持。物业费
在物业服务企业未按照合同提供服务或者提供的服务不符合约定时，业主可以根据《合同法》第六十七条规定的先履行抗辩权，拒绝交纳相应的物业费。
要点索引：见民事审判第一庭编著：《建筑物区分所有权、物业服务司法解释理解与适用》，人民法院出版社2009年版，第308—309页。
业主拖欠物业费的，物业服务企业必须经书面催交方可向人民法院提起诉讼，请求判令业主支付物业费。
考虑到业主欠交物业费的具体情况，为了平等保护当事人利益，《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条将业主承担欠费责任的前提确定为经
物业服务企业书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳。需要注意的是，这种催交必须是书面的，口头的催交通知无效。具体的书面形式包括当面送达、发送传真、书面公告以及和短信等可以有形表现催交内容的形式，但是应具有合理性，比如公告只有在不能联系到业主时方可使用，并应张贴在业主可能看到的显著位置。书面催交后，业主无正当理由拒绝交纳或在催告的合理期限内仍未交纳的，物业服务企业可以向法院起诉。
要点索引：见民事审判第一庭编著：《建筑物区分所有权、物业服务司法解释理解与适用》，人民法院出版社2009年版，第297页。
物业服务企业请求业主支付物业费，业主提出抗辩的，人民法院应当审查该抗辩是否合理并据此作出裁判。
如果物业服务企业不履行合同义务，致业主拒绝交费，业主行为属合理抗辩，此时应据物业企业服务质量状况，驳回其要求业主交费之请求或适当减少业主应交服务费。如果物业服务企业未完整履行服务义务致业主以拒交物业服务费抗辩的，应要求物业服务企业继续履行义务，若物业服务企业不继续履行义务的，业主可以根据《合同法》第一百零七条的规定，向
法院请求物业服务企业承担违约责任，或者可以要求减少物业服务费用，或者返还多收的物业服务费用。如果公共费用分摊不合理致部分业主拒绝交费，应按相关规定在合理确定各业主应摊费用基础上，确定其费用，如业主多支付了应摊费用，物业服务企业应予返还。如果物业服务企业擅自扩大收费范围、提高收费标准、重复收费，业主因而拒绝交费的，业主仅须按双方约定的标准及物价部门核定标准交付费用，对物业服务企业收费不合理部分，不予支持。
要点索引：见民事审判第一庭编著：《建筑物区分所有权、物业服务司法解释理解与适用》，人民法院出版社2009年版，第297页。
发布评论