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房屋买卖双方当事人在合同中明确约定以贷款方式付款，但在合同履行过程中因为国家政策发生变化导致不能办理贷款手续、合同不能继续履行，此时房屋买卖合同可否解除？双方因此遭受的损失应当如何分配？
案情简介
2010年3月31日，曹某与A公司签订了《中山市商品房买卖合同》，约定购买1103B房，付款方式选择银行按揭。2010年4月17日，国务院发布《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，曹某办理银行按揭受阻。2010年9月29日，中国人民银行、中国银行业监督管理委员会联合发布《关于完善差别化住房信贷政策有关问题的通知》，曹某不符合办理银行按揭的条件，根本无法办理银行按揭，无法履行上述房屋买卖合同。
曹某向法院起诉，请求判令解除案涉《中山市商品房买卖合同》，并要求A公司返还相应款项。
A公司提起反诉，请求法院判令曹某承担违约责任。
中山市第一人民法院经审理判决驳回曹某的全部诉讼请求，曹某向A公司支付逾期利息。曹某不服，提起上诉，二审法院判决驳回上诉，维持原判。
曹某向检察机关申诉，广东省人民检察院向广东省高级人民法院提出抗诉。广东省高级人民法院再审本案，判决撤销一审、二审判决，解除案涉《中山市商品房买卖合同》, A公司返还曹某购房款及利息等相应款项。
如何向银行申请贷款败诉原因
一般来说，国家政策变化超出当事人可预见的范围，因此导致合同无法继续履行，属于“因不可归责于当事人双方的事由”，当事人可以请求法院判决解除合同。本案中曹某与A公司在合同中明确约定以银行按揭方式付款，合同签订后、按揭手续办理前因国家政策变化致使曹某无法继续履行合同义务，这是曹某和A公司在签订合同时无法预见的，因此法院最终判决支持曹某的诉讼请求。
实务经验总结
前事不忘，后事之师。为避免未来发生类似败诉，提出如下建议：
1．因国家政策变化导致房屋买卖合同不能履行，合同双方当事人可以诉请法院解除合同，此时卖方应当返还买房已付的购房款、定金或者其他相应款项，对合同解除造成的损失原则上不能要求对方承担。
2．以贷款政策调整致使不能办理按揭手续、合同不能继续履行为由要求解除合同，以双方当事人在合同中提前明确约定以贷款方式支付房款为前提条件，否则卖方可以主张买方可以其他方式继续履行付款义务，买方不得以不能办理按揭贷款为由进行抗辩。
3．当事人必须对国家政策的调整不能预见，如果贷款政策的变化是当事人在签订合同时可以预见的，则不属于“因不可归责于当事人双方的事由”，不能以此为由主张解除合同。
法院判决
涉案《中山市商品房买卖合同》签订于国务院颁布限贷政策之前，国家贷款政策的变化超出了双方当事人订立合同时所能预见的范围。A公司认为曹某在合同签订时对合同订立之后可能出现的银行贷款障碍和不能贷款的风险，应有充分的、合理的预见，该主张缺乏事实依据，
本院不予采纳。理由如下：
1．曹某与A公司于2010年3月31日签订的《中山市商品房买卖合同》第六条“付款方式及期限”约定：买受人按银行按揭方式按期付款；约定金额：78,994元（人民币）；付款方式：现金；约定付款时间：2010年3月31日；约定金额：311,000元（人民币）；付款方式：商业贷款；约定付款时间：2010年4月30日。该合同其他条款并未就如果银行无法办理按揭时余款应当如何支付的问题进行约定。
2．上述合同的附件六“合同补充协议一”第六条的内容为：“如银行不同意买受人申请的贷款成数（金额）或贷款年限，买受人须根据银行同意的贷款金额相应补足首期款，并提交银行要求的其他资料，由此导致办结时间迟延的或者合同无法履行的，买受人不能免除违约责任。买受人未按约定支付房款时，出售人将向买受人发出解除合同通知，通知发出之后出售人有权随时将房屋另行销售。合同解除时，买受人无权要求出售人退回已经收取的定金；买受人须向出售人支付违约金，违约金额与买受人已交房款等额。……”对该条款可能出现以下两种理解：第一种理解是，“银行不同意买受人申请的贷款成数”包括银行完全不同意贷款申请的情形；第二种理解是，“银行不同意买受人申请的贷款成数”中隐含着银行可以办理按揭
的前提，仅是银行同意的贷款成数低于买受人申请的贷款成数。“合同补充协议一”是由A公司提供的格式合同，在对格式合同的理解上存在两种解释时，按照《中华人民共和国合同法》第四十一条所规定的不利解释原则，应当作出不利于A公司的理解。因此，“合同补充协议一”的第六条不构成在完全不能办理银行按揭时支付余款方式的特别约定。
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