孙涓、陈远智商品房销售合同纠纷二审民事判决书
【案由】民事 合同、无因管理、不当得利纠纷 合同纠纷 房屋买卖合同纠纷 商品房销售合同纠纷
【审理法院】贵州省贵阳市中级人民法院
【审理法院】贵州省贵阳市中级人民法院
【审结日期】2020.09.21
【案件字号】(2020)黔01民终6531号
【审理程序】二审
【审理法官】黄新符黎音邓禹雨
【审理法官】黄新符黎音邓禹雨
【文书类型】判决书
【当事人】孙涓陈远智贵阳保利郦城房地产开发有限公司
【当事人-个人】孙涓陈远智
【当事人-公司】贵阳保利郦城房地产开发有限公司
【代理律师/律所】刘元芳贵州鼎尊律师事务所;毕驰贵州鼎尊律师事务所
【代理律师/律所】刘元芳贵州鼎尊律师事务所毕驰贵州鼎尊律师事务所
【代理律师】刘元芳毕驰
【代理律所】邹市明老婆冉莹颖贵州鼎尊律师事务所
【法院级别】中级人民法院
【字号名称】民终字
【原告】孙涓;陈远智
【被告】贵阳保利郦城房地产开发有限公司
【本院观点】依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当秉承诚实信用原则，按照合同约定全面履行义务。出卖人应当提交的资料由《商品房买卖合同》第十一条约定，原因在于该条所约定的资料将用于办理房屋所有权证，对买受人的利益存在影响，故十一条中的资料作为房屋竣工验收时必须具备的文件材料。按照双方合同约定，出卖人在不具备交房条件的情况下，买受人有权拒绝收房并要求出卖人承担违约责任。
【权责关键词】撤销代理按份共有违约金支付违约金合同约定诚实信用原则新证据诉讼请求发回重审执行
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【本院查明】本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。同审查明，双方《商品房买卖合同》还约定“约定日期起至180个工作日内，出卖人交付办理商品房转移登记有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任"。
【本院认为】本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当秉承诚实信用原则，按照合同约定全面履行义务。孙涓、陈远智与保利郦城公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，合法有效，对当事人具有法律约束力。《贵阳市商品住房交付使用备案证书》系合同约定的在交付房屋时应当提交给买受人的文件，保利郦城公司没有按照约定交付，构成违约，原审判令保利郦城公司向孙涓、陈远智交付该证书正确。 针对孙涓、陈远智的上诉主张，第一，关于刘元芳的代理人资格问题，二审中，刘元芳提交了保利郦城公司的授权委托书以及贵州鼎尊律师事务所的出庭函，证明其具备代理人资格，孙娟当庭表示认可，故刘元芳出庭符合代理人的资格要求。第二，对于孙涓、陈远智要求保利郦城公司提供《商品房买卖合同》约定达到房屋交付条件的所有配套设施的相关验收资料（包括但不限于建设工程规划许可证附件及附图中载明的公共服务设施配套建设指标、公共配套设施、市政公用设施及园林绿化工程经相关房地产主管部门备案认可、准许使用的文件、相关物业用户等资料）的问题，本院认为，出卖人应当提交的资料由《商品房买卖合同》第十一条约定，原因在于该条所约定的资料将用于办理房屋所有权证，对买受人的利益存在影响，故十一条中的资料作为房屋竣工验收时必须具备的文件材料。现案涉房屋已经竣工验收并办理了备案登记，说明保利郦城公司交付房屋符合
程序要件和实体要件。对于孙涓、陈远智要求保利郦城公司提交的资料，非双方合同约定必须由出卖人提供的资料，故原审未予支持并无不当。孙涓、陈远智要求了解验收情况，可以到房地产主管部门查阅以上备案资料。 第三，买受人主张逾期交房违约金的前提是出卖人存在逾期交房的事实，本案中，按照双方合同的约定，出卖人应当交付房屋的时间为2016年6月30日，而上诉人在2015年12月30日已经接收了房屋，故保利郦城公司不存在逾期交房的事实。上诉人提出贵阳市住房和城乡建设局的交房公示时间为2017年4月，此时才达到合同约定的交付条件问题，本院认为，按照双方合同约定，出卖人在不具备交房条件的情况下，买受人有权拒绝收房并要求出卖人承担违约责任。上诉人的收房行为实际上是对出卖人交付行为的认可和对自己违约请求权的放弃。法律没有规定当事人不能放弃权利，如果房屋存在质量问题，上诉人收房后可以要求出卖人履行维修义务，而不是重新主张其已经放弃的权利。如上诉人认为系受保利郦城公司的欺骗而收房，则其在知道被欺骗后，应当依法行使撤销权，但其在撤销权除斥期间内并没有行使该权利，则其该权利消灭。孙涓、陈远智在收房并实施装修后又主张房屋不符合交付条件并要求出卖人支付逾期交房违约金，不符合诚实信用原则。其要求确认2017年4月15日达到交房标准属于对事实行为的确认，如前所述，不影响其已经实际收房的事实，原审认定保利郦城公司未逾期交房不承担逾期交房违约金并无
不当。 第四，对于上诉人称《商品房买卖合同》的《补充协议》无上诉人签名的问题，经审查，《补充协议》的首部和尾部均有孙涓、陈远智签名并捺有手印，该主张与事实不符。对于《补充协议》的内容及效力，《商品房买卖合同》第二十九条进行了约定，当事人可以根据具体情况，对合同中没有约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充，但补充协议中含有不合理地减轻或免除主合同中应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以主合同为准。本案《商品房买卖合同》并没有对办理商品房转移登记有关文书的时间进行约定，而是在补充协议中约定了在商品房交付使用后500个工作日向买受人提供有关文书，本案情况不符合双方合同第二十九条约定的条件，不属于不合理地加重买受人责任或排除买受人主要权利的情形。对于保利郦城公司是否逾期提交办证资料的问题，本案房屋交付时间为2015年12月30日，按照合同约定，交付房屋转移登记文书的时间为其后500个工作日，即2017年12月30日，而保利郦城公司至2018年5月29日才在《贵州都市报》上刊登《关于保利凤凰湾办理产权手续的通知》，已经超过双方合同约定的时间，保利郦城公司构成违约。按照双方“约定日期起至180个工作日内，出卖人交付办理商品房转移登记有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任"的约定，保利郦城公司应当承担已付房价款777178元万分之一的违约金即77.72元的违约金，
原审认为保利郦城公司没有超过180个工作日不应承担违约责任不当，本院予以纠正。对于上诉人称应以保利郦城公司在2018年7月14日开具发票的时间作为完成交付义务的时间的问题，因确定完成交付时间的目的是确定违约金的标准，即使以2018年7月14日作为完成交付的时间，也在180个工作日之内，亦对违约金标准不产生影响。 对于上诉人称支付款项超过合同约定数额的问题，并非孙涓、陈远智一审诉请的内容，二审不予审理。 综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，但处理存在瑕疵，本院予以纠正。据此，依照依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：
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