河南恒龙置业有限公司、张蓉房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
【案由】民事 合同、无因管理、不当得利纠纷 合同纠纷 房屋买卖合同纠纷
【审理法院】河南省郑州市中级人民法院
【审理法院】河南省郑州市中级人民法院
【审结日期】2020.01.03
【案件字号】(2019)豫01民终25194号
【审理程序】二审
【审理法官】崔航微王冰姚付良
【审理法官】崔航微王冰姚付良
【文书类型】判决书
【当事人】河南恒龙置业有限公司;张蓉
【当事人】河南恒龙置业有限公司张蓉
【当事人-个人】张蓉
【当事人-公司】河南恒龙置业有限公司
【代理律师/律所】刘娜娜河南仟问律师事务所;赵宁月河南仟问律师事务所
【代理律师/律所】刘娜娜河南仟问律师事务所赵宁月河南仟问律师事务所
【代理律师】刘娜娜赵宁月
【代理律所】河南仟问律师事务所
【法院级别】中级人民法院
【字号名称】民终字
【原告】河南恒龙置业有限公司
【被告】张蓉
【本院观点】依法成立的合同，受法律保护。
【指导案例标记】0
【指导案例排序】0
【本院查明】本院二审查明的事实与一审法院认定的事实相同。
【本院认为】本院认为，依法成立的合同，受法律保护。本案双方当事人签订的《商品房买卖合同》《停车位合同》是双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方当事人均应当按照合同约定的内容履行各自的义务。本案中，张蓉已按照合同约定及时、足额支付购房款，恒龙公司作为商品房出卖人，亦应按照合同约定的期限，向张蓉交付房屋。双方约定的交房时间为2018年10月31日前，恒龙公司逾期交房已超过180日，根据合同约定，张蓉作为守约方，有权解除合同，一审法院判决解除双方《商品房买卖合同》，返还购房款，符合法律规定和合同约定，并无不当。 关于张蓉主张的税费
11912元（含维修基金10313元、代办费、公证费、抵押费、印花税共计1599元）及利息的诉讼请求，现因为恒龙公司的违约行为导致商品房买卖合同被解除，恒龙公司应当返还原告各项费用共计11912元并支付相应利息（以11912元为基数，自2017年3月30日起计算至被告实际清偿之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）。一审法院关于税费的处理并无不当，应予以维持。 关于双方签订的《停车位使用合同》，因停车位的使用与商品房的居住使用紧密相关，商品房买卖合同被解除，停车位使用协议的目的无法实现，一审法院判决解除《停车位使用合同》具有法律依据。 关于恒龙公司认为一审判决违约金条款与房款利息系重复认定问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。双方在商品房买卖合同中约定逾期交房解除合同的违约金为买受人累计已付购房款的1%，参照《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条规定，买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持。因此，张蓉在追究恒龙公司违约责任时要求恒龙公司按照约定支付违约金具有合同及法律依据。一般情况下，违约金属于对损害赔偿总额的预定。但本案合同约定逾期交房解除合同的违约金过低，不足以弥补张蓉的实际损失，一审判决利息损失与合
同约定违约金累计填补守约方因合同解除所受损害，并无不当。对恒龙公司的该项上诉理由本院不予采纳。 关于恒龙公司认为因政府大气污染防治导致逾期交房，构成情势变更，恒龙公司不应当承担违约责任的理由，事实和法律依据不足，本院不予采纳。 关于恒龙公司称一审程序违法的问题，因张蓉在一审期间仅依据合同约定增加了违约金数额的请求，没有提出新的事实和理由，故一审法院未给恒龙公司新的答辩期并无不当。 因本案所涉按揭贷款银行及案涉《商品房买卖合同》备案协助解除问题无当事人提出诉讼请求，相关问题并未形成纠纷，故对于恒龙公司主张的银行按揭贷款、案涉《商品房买卖合同》备案协助解除，应在本案中一并处理的问题，本院不予支持。 综上所述，恒龙公司的上诉请求不成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
【裁判结果】郑爽疑起诉张恒驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费12012元，由上诉人河南恒龙置业有限公司负担。 本判决为终审判决。
【更新时间】2022-08-15 22:29:29
【一审法院查明】一审法院认定事实：2017年3月13日，原告张蓉（乙方）与被告恒龙公司
（甲方）签订《无理由退房协议书》一份，约定：如原告按《楼宇认购书》及《商品房买卖合同》约定已履行到期义务；同时原告在履行《商品房买卖合同》中不存在任何违约行为，则自签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起至办理入住手续前的任何时间，原告享有无理由退房的权利。原告选择按揭付款的，按揭申请资料须经银行审核通过；原告行使无理由退房权利的，在双方办理完毕有关手续，被告将原告所缴纳的楼款本金全额退还后，即视为双方权利义务已全部履行完毕。被告恒龙公司在甲方处加盖公章确认，原告张蓉在乙方处签字按手印确认。 2017年3月30日，原告张蓉与被告恒龙公司签订《商品房买卖合同》一份，约定：原告购买郑东新区龙湖XXXX、XXXX以北XXXX幢XXXX层XXXX号商品房，户型为四室二厅，该商品房的用途为成套住宅，建筑面积共158.67平方米，其中套内建筑面积114.89平方米；商品房销售价款按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米28733.43元，总金额4559134元；付款方式及期限：约定金额1369134元，付款方式为现金，约定付款时间为2017-03-13，交纳比例为30.03%；约定金额3190000元，付款方式为商业贷款，交纳比例为69.97%；备注余款319万元需在2017年3月16日前办理完毕银行按揭贷款申请手续；交付期限：被告应当在2018年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将该商品房建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设
行政主管部门竣工备案表；配套的基础设施和公共设施按照本合同第十四条约定内容已完成；前期物业管理已落实；被告逾期交房的违约责任：除合同第八条规定的特殊情况外，被告如未按本合同规定的期限将该商品房交付原告使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过180日后，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的1%向买受人支付违约金。被告恒龙公司在出卖人处加盖公章确认，原告张蓉在买受人处签字按手印确认。 同日，被告恒龙公司出具《收据》三份，分别载明：兹收到张蓉（9-1802）交来首付款（含定）1369134元、维修基金10313元、按揭费用（印花税、抵押登记费、公证费、代办费）1599元。 2017年4月5日，原告张蓉与郑州银行股份有限公司东明路支行签订《个人贷款合同》，合同载明：借款用途为购住房，贷款金额为3190000元，贷款期限为192月，自2017年4月5日至2033年4月4日止。 2018年1月20日，原告张蓉与被告恒龙公司签订《停车位合同》一份，约定被告恒龙公司同意原告张蓉使用郑州恒大悦龙花园车库C1-080号停车位。原告张蓉按照合同约定于2018年1月19日、2018年2月13日分两次向被告恒龙公司支付
了全部车位款，每次120000元，被告恒龙公司向原告张蓉出具了相应收据。 2019年3月23日，原告张蓉出具收条一份，内容为：“今收到河南恒龙置业有限公司关于郑州恒大悦龙花园9号楼1单元1802号延期交房违约金（小写）42400元（大写）肆万贰仟肆佰元整（截止2019年1月31日），以本人银行卡到账为准！后期如退房，我同意贵司赔付的违约金从我的购房款中扣除"。2019年3月25日，被告恒龙公司向原告张蓉银行账户转款42400元。 一审另查明：涉案房屋于2019年6月20日通过竣工验收备案，至今仍未交付，已逾期180日以上。 一审法院受理该案后，经调解未果。
【一审法院认为】一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。当事人协商一致，可以解除合同，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 本案中，双方当事人签订的《商品房买卖合同》、《恒大悦龙花园补充协议》、《停车位合同》是双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，本院予以确认。合同双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。原告张蓉已按照合同约定足额支付了购房款，被告恒龙公司作为商品房出卖人，亦应按照合同约定的期限向原告交付房屋。原
被告双方约定的交房时间为2018年10月30日，被告恒龙公司已逾期交房超过180天，根据商品房买卖合同第九条的约定，原告作为守约方有权解除合同；按照《无理由退房协议书》，原告亦有权解除合同，故原告要求解除《商品房买卖合同》、《恒大悦龙花园补充协议》，符合法律规定和合同约定，予以支持。《商品房买卖合同》解除后，被告恒龙公司应返还原告张蓉交付的购房款并支付相应的利息（以未返还购房款数额为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，计算至实际清偿之日止）。 关于原告要求被告返还原告税费11912元（含维修基金10313元、印花税、抵押登记费、公证费、代办费，共计1599元）及利息的诉讼请求，现因为被告的违约行为导致商品房买卖合同被解除，被告应当返还原告各项费用共计11912元并支付相应利息（以11912元为基数，自2017年3月30日起计算至被告实际清偿之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）。 《停车位合同》作为《商品房买卖合同》的配套合同，具有一定的从属性，《商品房买卖合同》的解除导致《停车位合同》的目的亦无法实现，故对于原告主张解除《停车位合同》的诉讼请求，予以支持。停车位协议解除后，被告应当返还原告车位款240000元并支付利息（以120000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，自2018年1月19日起计算至被告实际清偿之日止；以120000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，自2018年2月13日起计算至被告实际清偿之日止）。 关于违约损
失，根据《商品房买卖合同》中约定，逾期超过180日后，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的1%向原告支付违约金。原告已付了全部购房款4559134元，按照1%计算，违约金为45591.34元；原告张蓉已经实际收取被告支付的逾期交房违约金42400元，并承诺后期如退房，同意将被告赔付的违约金从购房款中扣除，现合同解除，应将该部分款项被告从恒龙公司应当支付给原告的款项中予以扣除，扣除原告张蓉已经收取的违约金，被告仍需向原告支付违约金3191.34元（45591.34元-42400元）。对于原告主张的律师费18000元，因合同并未约定，不予支持。 被告恒龙公司辩称因政府大气污染防治导致逾期交房，构成情势变更，被告恒龙公司不应当承担违约责任，并无事实和法律依据，不予采纳。关于原告同时主张违约金及利息，是否违反了民法“损失填补"原则的问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。原被告双方在商品房买卖合同中约定逾期交房解除合同的违约金为买受人累计已付购房款的1%，参照《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条规定，买卖合同因违约解除后，守约方主张继续使用违约金条款的，人民法院应予支持。因此，原告在追究被
告违约责任时要求被告按照约定支付违约金具有合同及法律依据。一般情况下，违约金属于对损害赔偿总额的预定，但本案合同约定逾期交房解除合同的违约金过低，不足以弥补原告的损失，以利息损失与合同约定违约金累计填补守约方因合同解除所受损害并无不当。
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