【案由】民事 合同、无因管理、不当得利纠纷 合同纠纷 房屋买卖合同纠纷 商品房销售合同纠纷
【审理法院】湖北省鄂州市中级人民法院
【审理法院】湖北省鄂州市中级人民法院
【审结日期】2021.06.04
【案件字号】(2021)鄂07民终477号
【审理程序】二审
【审理法官】赵国文齐志刚张开
【审理法官】赵国文齐志刚张开
【文书类型】判决书
【当事人】鄂州恒大房地产开发有限公司;郑兰兰;王志成;中国农业银行股份有限公司鄂州国贸支行;中国农业银行股份有
【当事人】鄂州恒大房地产开发有限公司郑兰兰王志成中国农业银行股份有限公司鄂州国贸支行
【当事人-个人】郑兰兰王志成
【当事人-公司】鄂州恒大房地产开发有限公司中国农业银行股份有限公司鄂州国贸支行中国农业银行股份有
【代理律师/律所】许良力湖北华全律师事务所
【代理律师/律所】许良力湖北华全律师事务所
【代理律师】许良力
【代理律所】湖北华全律师事务所
【法院级别】中级人民法院
【原告】鄂州恒大房地产开发有限公司;中国农业银行股份有限公司鄂州国贸支行
【被告】郑兰兰;王志成
【本院观点】郑爽疑起诉张恒郑兰兰、王志成与鄂州恒大公司签订的《商品房买卖合同(预售)》《室内装修委托合同》以及郑兰兰、王志成、鄂州恒大公司与第三人签订的《个人购房担保借款合同》，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。
【权责关键词】无效撤销委托代理违约金过错合同约定第三人特别授权证据诉讼请求缺席判决执行
【指导案例标记】0
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【本院认为】本院认为，郑兰兰、王志成与鄂州恒大公司签订的《商品房买卖合同(预售)》《室内装修委托合同》以及郑兰兰、王志成、鄂州恒大公司与第三人签订的《个人购房担保借款合同》，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。
《个人购房担保借款合同》的签订是以《商品房买卖合同(预售)》为前提的，两个合同之间存在密切联系。《商品房买卖合同(预售)》的解除，必然涉及《个人购房担保借款合同》的处理问题，郑兰兰、王志成要求解除涉案三份合同，一审法院合并审理，符合诉的合并情形，并无不当。《个人购房担保借款合同》的抵押物系《商品房买卖合同(预售)》中的商品房，郑兰兰、王志成签订《个人购房担保借款合同》的目的是为了购买涉案的商品房，《商品房买卖合同(预售)》的解除，《个人 -12- 购房担保借款合同》的目的将无法实现，根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持”。一审判决解除《个人购房担保借款合同》符合法律规定。涉案《室内装修委托合同》的签订是以《商品房买卖合同(预售)》为前提，《商品房买卖合同(预售)》的解除，导致《室内装修委托合同》的合同目的无法实现，依法可以解除。一审判决解除涉案《室内装修委托合同》并无不当。涉案《室内装修委托合同》约定，“郑兰兰、王志成不再对房屋进行毛坯交接，并授权鄂州恒大公司在该房屋达到装修条件时直接安排具有资质的装修施工单位进行装修”。可见，郑兰兰、王志成实质是购买鄂州恒大公司已装修的商品房，装修款可示为购房款的一部分。依据《关于
审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”。同时，本案中《无理由退房协议书》约定“鄂州恒大公司将郑兰兰、王志成所缴的楼款本金全额退还后，即视为双方权利义务已全部履行完毕”。郑兰兰、王志成主张要求鄂州恒大公司退还己交纳的购房款、装修款、贷款本金，于法有据。鄂州恒大公司认可郑兰兰、王志成向其提出退房时间是2020年9月30日。由于鄂州恒大公司未及时退还房款、装修款及已支付的贷款，继续占用资金，给郑兰兰、王志成造成损失扩大，应承担相应责任。鄂州恒大公司认可应返还郑兰兰、王志成己交纳的购房款368635元、装修款143220元、贷款 -13- 本金12212.51元。依据上述司法解释第二十五条第二款规定，鄂州恒大公司要求改判郑兰兰、王志成承担已偿还的贷款利息的上诉请求，本院依法予以支持。但鄂州恒大公司认为不应承担上述款项占用期间的利息的上诉请求及理由，本院依法不予支持。鄂州恒大公司要求郑兰兰、王志成承担其提出退房后的银行贷款利息的上诉请求，本院依法亦不予支持。 综上所述，鄂州恒大公司的上诉请求，本院予以部分支持；一审判决认定部分事实不清，适用法律错误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第二项的规定，缺席判决如下
【裁判结果】一、维持鄂州市华容区人民法院(2020)鄂0703民初1280号民事判决第一、二、三、五、六、七项，即一、解除郑兰兰、王志成与鄂州恒大房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同(预售)》和《室内装修委托合同》；二、解除郑兰兰、王志成、鄂州恒大房地产开发有限公司与中国农业银行股份有限公司鄂州国贸支行签订的《个人购房担保借款合同》；三、鄂州恒大房地产开发有限公司于本判决生效之日起三日内返还郑兰兰、王志成己交纳的购房款368635元、装修款143220元，合计511855元；并向郑兰兰、王志成支付资金占用期间的利息(利息以511855元为基数按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，自2020年9月30日计算至付清之日)；五、郑兰兰、王志成于本判决生效之日起三日内向第三人中国农业银行股份有限公司鄂州国贸支行依照购房贷款合同约定按提前还款金额支付一个月借款利息的违约金；六、鄂州恒大房地产开发有限公司于本判决生效之日起三日内向第三人中国农业银行股份有限公司鄂州国贸支行结清购房贷款本金余额及相应贷款利息(以贷款银行实际 -14- 结算明细为准)；七、鄂州恒大房地产开发有限公司于本判决生效之日起十个工作日内到商品房买卖合同备案机关撤销备案，郑兰兰、王志成协助办理； 二、撤销鄂州市华容区人民法院(2020)鄂0703民初1280号民事判决第四、八项，即四、鄂州恒大房地产开发有限公司于本判决生效之日起三日内向郑兰兰、王志成支付己偿还的购房贷
款本金12212.51元、利息2804.66元，合计15017.17元(计算至2020年10月20日)；并向郑兰兰、王志成支付资金占用期间的利息(利息以15017.17元为基数按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，自2020年9月30日计算至付清之日)；如果自2020年10月20日之后郑兰兰、王志成继续偿还了贷款本息，鄂州恒大房地产开发有限公司继续向郑兰兰、王志成支付己偿还的贷款本息(以贷款银行明细为准)；八、驳回郑兰兰、王志成的其他诉讼请求。 三、鄂州恒大房地产开发有限公司于本判决生效之日起三日内向郑兰兰、王志成支付己偿还的购房贷款本金12212.51元，并向郑兰兰、王志成支付该资金占用期间的利息(利息以12212.51元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，自2020年9月30日计算至付清之日)；如果自2020年10月20日之后郑兰兰、王志成继续偿还了贷款本息，鄂州恒大房地产开发有限公司继续向郑兰兰、王志成支付己偿还的贷款本息(以贷款银行明细为准)； 四、驳回郑兰兰、王志成的其他诉讼请求； 五、驳回鄂州恒大房地产开发有限公司的其他上诉请求。 如未按本判决指定的期间履行给付义务，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期 -15- 间的债务利息。 一审案件受理费减半收取5053元，由鄂州恒大房地产开发有限公司负担4520元，由郑兰兰、王志成负担533元；二审案件受理费378元，鄂州恒大房地产开发有限公司负担328元，由郑兰兰、王志成负担50元。 本判决为终审判决。
【更新时间】2021-10-23 13:02:05
鄂州恒大房地产开发有限公司、郑兰兰等商品房销售合同纠纷民事二审民事判决书
湖北省鄂州市中级人民法院
民事判决书
(2021)鄂07民终477号
当事人 上诉人(原审被告)：鄂州恒大房地产开发有限公司，住所地：鄂州市滨湖东路恒大影城2-15室。
法定代表人：孔德恒，该公司总经理。
委托诉讼代理人：韩探君，该公司员工，代理权限为一般授权。
被上诉人(原审原告)：郑兰兰。
委托诉讼代理人：许良力，湖北华全律师事务所律师，代理权限为特别授权。
被上诉人(原审原告)：王志成。
委托诉讼代理人：许良力，湖北华全律师事务所律师，代理权限为特别授权。
原审第三人：中国农业银行股份有限公司鄂州国贸支行，住所地：湖北省鄂州市文星大道36-1号。
负责人：魏国华，该支行行长。
上诉人鄂州恒大房地产开发有限公司(简称鄂州恒大公司)因与被上诉人郑兰兰、王志成、原审第三人中国农业银行股份有
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审理经过 限公司鄂州国贸支行(简称农行国贸支行)商品房买卖合同纠纷一案，不服鄂州市华容区人民法院(2020)鄂0703民初1280号民事判决，向本院提起上诉。本院2021年3月29日立案，依法组成合议庭，于2021年5月19日公开开庭进行了审理，上诉人鄂州恒大公司委托代理人韩探君，被上诉人郑兰兰、王志成共同委托代理人许良力均到庭参加了诉讼。第三人农行鄂州国贸支行经本院传票传唤未到庭。本案现已缺席审理终结。
二审上诉人诉称 鄂州恒大公司上诉请求：1.依法撒销(2020)鄂0703民初1280号《民事判决书》第三项、第四项和第六项判决中关于资金占用利息、利息的判决，并改判郑兰兰、王志成已偿还的贷款利息和结清购房贷款相应贷款利息由郑兰兰、王志成自行承担；鄂州恒大公司无需向郑兰兰、王志成支付购房款、装修款及郑兰兰、王志成巳偿还贷款本息的资金占用利息；2.依法判令本案发生的一、二审案件受理费由郑兰兰、王志成承担。事实与理由：一、一审法院关于贷款利息认定错误。首先，鄂州恒大公司在解除合同过程中不存在任何过错，郑兰兰、王志成因自身原因向鄂州恒大公司主张无理由退房。双方在协商一致的前提下签订了《无理由退房协议书》，协议中对双方的权利义务进行了明确约定。该协议书第二条明确约定了“乙方行使无理由退房权利的，在甲乙双方办理完毕有关手续，甲方将乙方所缴纳的楼款本金全额退还后，即视为双方权利义务已全部履行完毕。”原审法院认定双方签订的《无理由退房协议书》合法有效，基于双方签订的《无理由退房协议书》郑兰兰、王志成享有无理由解除合同权利，对于鄂州恒大公司应返还的购房款金额也应该按照双方签订的协议裁判，鄂州恒大公司的义务是退还购房款本金，不应承担郑兰兰、王志成已偿还和应偿还的银行贷款利息及资金占用利息。其次，鄂州
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