重庆天恩建设开发有限公司与李泽芳张辉房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
【案由】民事  合同、无因管理、不当得利纠纷  合同纠纷  房屋买卖合同纠纷 
【审理法院】重庆市第五中级人民法院 
【审理法院】重庆市第五中级人民法院 
【审结日期】2020.12.03 
【案件字号】(2020)渝05民终6859号 
【审理程序】二审 
【审理法官】蒋科肖琴黎明 
【审理法官】蒋科肖琴黎明 
【文书类型】判决书 
【当事人】重庆天恩建设开发有限公司;张辉;李泽芳  李泽楷老婆
【当事人】重庆天恩建设开发有限公司张辉李泽芳 
【当事人-个人】张辉李泽芳 
【当事人-公司】重庆天恩建设开发有限公司 
【代理律师/律所】冉启华重庆泰洪瑞律师事务所;王瑞勇重庆泰洪瑞律师事务所;王东重庆昆德律师事务所;李先春重庆昆德律师事务所 
【代理律师/律所】冉启华重庆泰洪瑞律师事务所王瑞勇重庆泰洪瑞律师事务所王东重庆昆德律师事务所李先春重庆昆德律师事务所 
【代理律师】冉启华王瑞勇王东李先春 
【代理律所】重庆泰洪瑞律师事务所重庆昆德律师事务所 
【法院级别】中级人民法院 
【原告】重庆天恩建设开发有限公司 
【被告】张辉;李泽芳 
【本院观点】上诉人举示的《借款抵押合同》客观真实、来源合法，虽被上诉人对该证据真实性予以认可，但对该证据证明目的不予认可，上诉人亦未举示其他佐证以达到其证明目的，故本院依法不予采信。根据上诉人的上诉请求、事实和理由并结合被上诉人的答辩意见，本院归纳本案争议焦点为：1.一审判决对逾期交房违约金标准的认定是否恰当；2.一审判决对逾期办理商品房产权登记违约金标准的认定是否恰当；3.被上诉人主张的逾期办理商品房预告登记违约金是否应当得到支持。 
【权责关键词】撤销代理违约金过错支付违约金不可抗力合同约定质证证明责任（举证责任）诉讼请求法院调解维持原判 
【指导案例标记】0 
【指导案例排序】0 
【本院查明】二审查明的事实与一审法院查明事实一致，本院予以确认。 
【本院认为】本院认为，根据上诉人的上诉请求、事实和理由并结合被上诉人的答辩意见，本院归纳本案争议焦点为：1.一审判决对逾期交房违约金标准的认定是否恰当；2.一审判决对逾期办理商品房产权登记违约金标准的认定是否恰当；3.被上诉人主张的逾期办理商品房预告登记违约金是否应当得到支持。针对上述争议焦点，现分别评判如下：    一、关于一审判决对逾期交房违约金标准的认定是否恰当的问题    双方当事人签订的《重庆市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规禁止性规定，合法有效，依法应受法律保护，双方应按合同约定全面履行各自义务。双方当事人均应按照协议约定履行各自义务，否则应承担相应违约责任。本案中，上诉人对其逾期交房的事实予以认可，但认为逾期交房并非其主观恶意而系客观原因所致，故应当考虑客观情况予以降低违约金计算标准。但根据双方签订案涉合同可知，双方当事人关于案涉房屋逾期交房违约金约定为“按日向被上诉人支付已支付房价款0.01%/日的违约金”系双方当事人真实意思表示，且案涉合同并未就逾期交房违约金应予调整进行具体约定，上诉人亦未能证明逾期交房违约金存在过高情形，故一审法院根据合同中逾期交房违约金计算标准作为计算上诉人支付被上诉人逾期交房违约金标准并无不当。上诉人认为逾期交房违约金应予调低的主张，无事实及合同依据，本院不予支持。    二、关于一审判决对逾期办理商品房产权登记违约金标准的认定是否恰当的问题    上诉人虽
主张系因新冠疫情影响而致使上诉人未能依约办理商品房产权登记，但因案涉合同对逾期办理商品房产权登记的违约责任进行了明确约定，上诉人为案涉商品房逾期办理产权登记的事实亦客观属实，并且被上诉人在主张上诉人逾期办理产权登记的违约责任时，已经就新冠疫情带来的影响给予了适当考虑，在逾期天数中免除了上诉人一定的违约责任，故一审主张的逾期办理产权登记的违约责任是恰当的。上诉人未举证证实逾期办理商品房产权登记的违约金存在约定过高情形，本院对上诉人提出应调低逾期交房违约金的主张，不予支持。    三、关于被上诉人主张的逾期办理商品房预告登记违约金是否应当得到支持的问题    根据案涉《重庆市商品房买卖合同》对逾期办理预购商品房预告登记违约金条款“在办理登记备案后10日内办理预购商品房预告登记、预购商品房抵押权预告登记，若天恩公司未按约办理，则在约定期限届满后60日内支付被上诉人已付房款1%的违约金”的约定，因上诉人未依约办理预购商品房预告登记，故一审根据前述约定条款判决上诉人支付被上诉人逾期办理商品房预告登记违约金系认定事实清楚，本院依法予以维持；上诉人虽主张其并未给被上诉人造成损害，不应当支付被上诉人逾期办理商品房预告登记违约金，但上诉人该项主张与合同约定不符，本院依法不予支持。    综上，天恩公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 
【裁判结果】驳回上诉，维持原判。    二审案件受理费670元，由上诉人重庆天恩建设开发有限公司负担。    本判决为终审判决。 
【更新时间】2022-08-21 08:22:41 
【一审法院查明】一审法院认定事实：天恩公司开发修建重庆市巴南区界石南城山水二期项目，其楼盘宣传页上方有红显著字体标注“买优居读鱼洞二小南环校区”，下方有小字标注“紧邻项目有建设中的优质公立学校鱼洞二小南环校区，家门口的主城名校，让您的孩子成才更先人一步”。2019年5月10日，张辉、李泽芳与天恩公司双方签订了《重庆市商品房买卖合同》(该合同于当日办理了登记备案)，合同约定：案涉房屋的交房时间是2019年6月30日前，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付张辉、李泽芳使用；如遇不可抗力，天恩公司应在发生之日起30日内书面告知张辉、李泽芳，天恩公司可以据实延期交房；天恩公司应于确定交付日的七日前书面通知张辉、李泽芳做好办理交付手续的准备；(1)逾期交房在60日(含)内，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，天恩公司按日向张辉、李泽芳支付已付房价款0.01%的违约金，并于商品房实际交付之日起30日内向张辉、李泽芳支付违约金，合同继续履行；(2)逾期交房超过60日，……合同继续履行，自
本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，天恩公司按日向张辉、李泽芳支付已付房价款0.01%的违约金，并于商品房实际交付之日起30日内向张辉、李泽芳支付违约金；预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，办理并取得当地房屋登记机构出具的登记受理单，因天恩公司原因未取得该受理单，则从约定应取得该受理单开始至实际取得之日止，天恩公司按日向张辉、李泽芳支付已付房价款0.01%的违约金，并于天恩公司实际取得该受理单之日起30日内向张辉、李泽芳支付违约金；在办理登记备案后10日内办理预购商品房预告登记、预购商品房抵押权预告登记，若天恩公司未按约办理，则在约定期限届满后60日内支付张辉、李泽芳已付房款1%的违约金；应于2019年6月30日前通水、电，如果天恩公司在约定日期内未达到使用条件，按日赔偿张辉、李泽芳已付房款的0.005%的违约金，等等。合同签订后，张辉、李泽芳如约付清购房款689065元。天恩公司于2019年6月10日办理案涉房屋的预购商品房预告登记。    因天恩公司未能按约定在2019年6月30日交付房屋，其于2019年9月30日作出书面承诺书，载明最迟于2019年11月30日前取得竣工备案证并立即交房，延期交房违约金按合同约定计算，取得竣工备案登记证交房后的半个月内，违约金的50%抵扣物业费，另50%以现金方式支付，若2019年11月30日未办好竣工备案证，之后的违约金按月支付。    2019年10月18日，供水单位出具重庆渝江水务公司
作出供水工程竣工验收合格证明，确认涉案房屋工程合格、可通水运行。重庆市电力公司南岸供电分公司作出无落款时间的供电工程验收合同证明，确认验收合格已办理资产移交。    2019年12月18日涉案房屋所在的工程项目取得竣工验收备案登记，天恩公司遂于当日通过发的方式向购房者发布了接房通知，随后张辉、李泽芳接房。天恩公司于2020年6月29日向行政主管部门提交申请办理涉案房屋的不动产权利登记并于同日取得登记受理单。 
【一审法院认为】一审法院认为，张辉、李泽芳与天恩公司签订的购房合同系双方真实意思表示，不违反法律法规禁止性规定，合法有效，依法应受法律保护，双方应按合同约定全面履行各自义务。张辉、李泽芳已按约支付购房款，天恩公司未按约定时间交付已具备建设工程竣工验收备案登记的涉案房屋，也未按约定时间办理预购商品房预告登记及产权登记已构成违约，其应承担逾期交房、逾期办证、逾期预告登记的违约责任。结合张辉、李泽芳诉请，一审法院依照合同约定以及双方认可的接房时间和逾期办理产权登记违约金的计算时间段，确认天恩公司应当以张辉、李泽芳已支付购房款689065元为基数，按0.01%/日向张辉、李泽芳支付2019年7月1日至实际满足交房条件日2019年12月29日期间共计182日的逾期交房违约金12540.98元(689065元×0.01%/日×182日)，按0.01%/日向张辉、李泽芳支付2020年4月15日至取得登记受理单之日2020年6月29日期间共计76日的逾期办理商品房产权
登记违约金5236.89元(689065元×0.01%/日×76日)，以及逾期办理预购商品房预告登记违约金6890.65元(689065元×0.01)。    关于张辉、李泽芳要求天恩公司支付逾期开通水、电违约金的请求，一审法院认为合同约定交房时间和通水电时间为同一日期，即开发商在交付房屋之日也一并完成水电的接通，根据分别就逾期交房、逾期通水电的违约金进行的约定，应当是针对交房时不能接通水电的情况下天恩公司承担违约责任，但是本案中实际交付房屋时水电已经接通，不影响张辉、李泽芳正常使用水、电，张辉、李泽芳就未能在约定时间通水电的损失也被逾期交房损失吸收吞并，张辉、李泽芳并不因天恩公司未在约定时间通水电而产生新的损失，因此张辉、李泽芳主张天恩公司承担逾期交房违约金的同时不宜再重复主张逾期通水电的违约金。故对张辉、李泽芳的该项诉讼请求，一审法院不予支持。    关于张辉、李泽芳要求天恩公司就案涉房屋降价10000元的请求，一审法院认为张辉、李泽芳理由为虚假宣传和质量问题，宣传中提到就读学校但无就读时间，双方合同也无此约定，且天恩公司也确实在双方涉案房屋买卖合同之前已经与学校签订了联合办学的协议，学校尚未建成使用不属于天恩公司应当承担的合同责任，故一审法院对该项请求不予支持。