中山市帝悦房地产置业发展有限公司与汤浩泽、李妮凤商品房预售合同纠纷一案民事二审判决书
【案由】民事 合同、无因管理、不当得利纠纷 合同纠纷 房屋买卖合同纠纷 商品房预售合同纠纷
【审理法院】广东省中山市中级人民法院
【审理法院】广东省中山市中级人民法院
【审结日期】2020.09.02
【案件字号】(2020)粤20民终4491号
【审理程序】二审
【审理法官】黄岳文马燕清吴合波
【审理法官】黄岳文马燕清吴合波
【文书类型】判决书
【当事人】中山市帝悦房地产置业发展有限公司;汤浩泽;李妮凤
【当事人】中山市帝悦房地产置业发展有限公司汤浩泽李妮凤
【当事人-个人】汤浩泽李妮凤
【当事人-公司】中山市帝悦房地产置业发展有限公司
【代理律师/律所】熊飞广东道高律师事务所;李健仪广东道高律师事务所
【代理律师/律所】熊飞广东道高律师事务所李健仪广东道高律师事务所
【代理律师】熊飞李健仪
【代理律所】广东道高律师事务所
【法院级别】中级人民法院
【字号名称】民终字
【原告】中山市帝悦房地产置业发展有限公司
【被告】汤浩泽;李妮凤
【本院观点】本案为商品房预售合同纠纷。
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李泽楷老婆【本院查明】本院对一审查明认定的基本事实予以确认。 本院另查明：双方签订的商品房买卖合同约定，出卖人如未能按本合同和补充协议约定的期限交房，则自本合同和补充协议约定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款0.01%的违约金；若逾期超过360日仍未能交付该商品房的，则买受人有权解除合同。出卖人承担逾期交房的违约金累计总额最高不超过该商品房总房价款的1%。此外，汤浩泽、李
妮凤一审提交的广东法院诉讼服务网的打印截图显示，其已于2019年10月29日向一审法院提交网上立案申请。
【本院认为】本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。双方当事人对帝悦公司逾期交房的违约事实均无异议，本案二审争议焦点为：一、2017年1月3日前的违约金是否已超过诉讼时效。二、本案是否应适用双方约定的逾期交房违约金上限。 关于焦点一。帝悦公司未能依约定的期限向汤浩泽、李妮凤交付符合合同约定的商品房，其行为已构成违约，汤浩泽、李妮凤在约定的交房日应当已知道其利受到损害，诉讼时效自此开始起算，但汤浩泽、李妮凤于2019年10月29日向一审法院提交网上立案申请，依法构成诉讼时效中断，因此，一审根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款及相关规定，认定2016年10月29日之前的违约金已超过诉讼时效、逾期交楼违约金的起算日期应为2016年10月30日，并无不当，应予维持。帝悦公司主张2017年1月3日前的违约金已超过诉讼时效缺乏事实和法律依据，本院不予支持。又因汤浩泽、李妮凤已于2019年7月1日收楼，故帝悦公司应向汤浩泽、李妮凤支付2016年10月30日至2019年7月1日的逾期交楼违约金。 关于焦点二。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金
低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；……"。根据该法律规定，如当事人约定的违约金过低，不足以弥补守约方损失的，或不足以促使违约方继续履行其义务的，经一方当事人（守约方）提出请求，法院可对双方约定的违约金予以调整。本案中，虽然双方在合同中约定，帝悦公司承担逾期交房的违约金累计总额最高不超过该商品房总房价款的1%，但从已查明的事实来看，帝悦公司长期未能取得涉案房屋的竣工验收备案登记证，将涉案房屋依约交付。如果按合同约定的逾期交房违约金的计算方法，在达到上限后，帝悦公司应承担的违约金数额与逾期时间长短无关，显然不足以填补汤浩泽、李妮凤因此造成的损失。在帝悦公司单方严重违约的情况下，作为非违约方的汤浩泽、李妮凤以约定违约金上限数额过低为由，请求人民法院调整违约金。一审判决将逾期交房违约金调整为不设1%的上限，并以总房价款为基数按每日万分之一的标准计算2016年10月30日至2019年7月1日期间的逾期交楼违约金为37012元，理据充分，本院予以维持。 综上所述，帝悦公司的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
【裁判结果】驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费898元，由中山市帝悦房地产置业发展有限公司负担（已预交）。 本判决为终审判决。
【更新时间】2022-09-22 19:50:17
【一审法院查明】一审法院认定事实：2014年10月15日，汤浩泽、李妮凤（买受人）与帝悦公司（出卖人）签订了《中山市商品房买卖合同》（含附件六合同补充协议），汤浩泽、李妮凤购买帝悦公司所有的位于中山市某某某某某某某某某某某某某某，购房总价380000元。该合同部分具体约定如下：1.出卖人应当在2016年8月30日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；买受人未付清购房款或其他应付款项或其他非出卖人所能控制的原因；2.出卖人如未能按合同和补充协议约定的期限交房，则自本合同和补充协议约定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款0.01%的违约金；若逾期超过360日仍未能交付该商品房的，则买受人有权解除合同。出卖人承担逾期交房的违约金累计总额最高不超过该商品房总房价款的1%；《中山市商品房买卖合同》中就前述条款以黑体、下划线等方式提示。 同日，双方签订《补充协议》一份，双方对商品房交付作出更为详细约定，并确定补充协议作为商品房买卖
合同有效组成部分。《补充协议》部分具体约定如下：1.除非双方另有约定，否则无论买受人是否收到出卖人的交付使用通知书，均须在该商品房交付使用期限届满前先行履行付款责任，即买卖合同的履行顺序为买受人先履行。若因买受人未按本合同约定付清全部房价款或银行按揭未获审批，且合同第八条约定的交付期限已届满的，则除双方另有约定外，双方同意交付使用时间相应顺延至买受人付清全部房价款或银行放款后30日，此情况出卖人无须按合同第八条履行交付的责任；2.该商品房在交付使用时只要符合合同第八条约定的条件的，买受人应无条件收楼并办理交接手续，买受人不接收时，出卖人不承担本合同第九条约定的逾期交楼责任；3.该商品房的所有买受人均同意，若买受人为两人或两人以上的，任何一个买受人已办理该商品房的验收交接手续，均视为该商品房已经全部买受人予以认可接收。 合同及补充协议签订后，汤浩泽、李妮凤已全额支付涉案商品房的购房款并办理涉案商品房的备案手续。另，涉案工程至今未竣工验收，上述商品房仍未取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，帝悦公司认为违约金不应超过已支付购房款额的1%，且因不可抗力新冠肺炎疫情的影响，导致办证延迟，按相关法律规定，帝悦公司不承担疫情持续期间导致无法办理备案登记证的违约责任。 另查，汤浩泽、李妮凤于2019年7月1日签署《确认书》一份，确认涉案房屋交付，并已知悉帝悦公司交付之日尚未取得《中山市建设工程竣工验收备
案登记证》以及相关验收及建设进度等，并按现有条件装修入住。后双方协商未果，汤浩泽、李妮凤遂于2020年1月2日诉诸一审法院。
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