景泰县顺翔房地产开发有限责任公司、焦庚等房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书
【案由】民事  合同、无因管理、不当得利纠纷  合同纠纷  房屋买卖合同纠纷 
【审理法院】甘肃省白银市中级人民法院 
【审理法院】甘肃省白银市中级人民法院 
【审结日期】2021.04.28 
【案件字号】(2020)甘04民终408号 
【审理程序】二审 
【审理法官】魏晓忠高登云王承林 
【审理法官】魏晓忠高登云王承林 
【文书类型】判决书 
【当事人】景泰县顺翔房地产开发有限责任公司;焦庚;张宏年;岳红娥 
【当事人】景泰县顺翔房地产开发有限责任公司焦庚张宏年岳红娥 
【当事人-个人】焦庚张宏年岳红娥 
【当事人-公司】景泰县顺翔房地产开发有限责任公司 
【代理律师/律所】刘勇甘肃勇平律师事务所;张永林宁夏京川律师事务所 
【代理律师/律所】刘勇甘肃勇平律师事务所张永林宁夏京川律师事务所 
【代理律师】刘勇张永林 
【代理律所】甘肃勇平律师事务所宁夏京川律师事务所 
高云翔最新情况【法院级别】中级人民法院 
【终审结果】二审维持原判 
【原告】景泰县顺翔房地产开发有限责任公司;焦庚 
【被告】张宏年;岳红娥 
【本院观点】景泰县顺翔房地产开发有限责任公司与张宏年、岳红娥于2011年10月23日签订拆迁开发改建工程补偿协议书，约定由张宏年、岳红娥将自己位于景泰县xx面积为209平方米的住宅交由景泰县顺翔房地产开发有限责任公司进行开发建设，合同签订后，该房产实际由第三人焦庚进行开发建设。 
【权责关键词】无效代理违约金侵权支付违约金合同约定第三人新证据质证诉讼请求另行起诉维持原判强制执行折价 
【指导案例标记】0 
【指导案例排序】0 
【本院认为】本院认为，景泰县顺翔房地产开发有限责任公司与张宏年、岳红娥于2011年10月23日签订拆迁开发改建工程补偿协议书，约定由张宏年、岳红娥将自己位于景泰县xx面积为209平方米的住宅交由景泰县顺翔房地产开发有限责任公司进行开发建设，合同签订后，该房产实际由第三人焦庚进行开发建设。景泰县顺翔房地产开发有限责任公司与张宏年、岳红娥、焦庚签订的拆迁开发改建工程补偿合同与商铺买卖合同、补充合同，系双方真实意思
的表示，且景泰县顺翔房地产开发有限责任公司在开发过程中取得商品房预售许可证等手续，故应认定该合同合法有效。商铺买卖合同约定，对下余的购房款应在张宏年、岳红娥拿到涉案房产的不动产证后再向第三人焦庚交清，否则支付违约金50万元，由于景泰县顺翔房地产开发有限责任公司未向张宏年、岳红娥交付不动产证，张宏年、岳红娥即交清了下余的30万元购房款，且景泰县顺翔房地产开发有限责任公司于2019年9月17日才办理了涉案房产的不动产总证，故景泰县顺翔房地产开发有限责任公司的行为构成违约，应向张宏年、岳红娥赔偿相应的违约损失，一审参照民间借贷案件有关利率的规定，判决景泰县顺翔房地产开发有限责任公司支付张宏年、岳红娥违约损失13.6万元并无不当，二审予以维持。    被上诉人张宏年、岳红娥一审提交的电话录音、接处警登记表和(2019)甘0423民初2457号民事判决等证据可以证明第三人焦庚在对涉案的住宅楼与商铺进行物业管理过程中，与被上诉人张宏年、岳红娥发生争执，多次对被上诉人已出租的商铺进行停水、停电，导致被上诉人的商铺无法正常出租经营，承租户因此与被上诉人解除合同，被上诉人向承租户赔偿了损失，该损失系因第三人焦庚侵权行为造成的直接损失，第三人焦庚应当予以赔偿，因此一审判决第三人焦庚赔偿被上诉人张宏年、岳红娥商铺无法出租造成的经济损失15万元并无不当，二审予以维持。另，根据关于印发修改后的《民事案件案由规定》的通知，同一诉讼
中涉及两个以上的法律关系的，应当根据当事人诉争的法律关系的性质确定个案案由；均为诉争的法律关系的，则按诉争的两个以上法律关系并列确定相应的案由。    综上所述，景泰县顺翔房地产开发有限责任公司、焦庚的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 
【裁判结果】驳回上诉，维持原判。    二审案件受理费3020元，由景泰县顺翔房地产开发有限责任公司负担。二审案件受理费3300元，由焦庚负担。    本判决为终审判决。 
【更新时间】2022-09-25 09:51:29 
【一审法院查明】一审法院认定事实：对于双方当事人没有争议的事实，本院予以确认。对于双方当事人有争议的事实，本院认定如下：1、原告提交的拆迁开发建改建工程补偿协议书、购房协议、补充购房协议、本院(2016)甘0423民初1640号民事判决书、白银市中级人民法院(2017)甘0423民初416号民事判决书，证实原、被告于2011年10月23日签订拆迁开发改建工程补偿协议书，约定由原告将自己位于景泰县一条山镇东街面积为209平方米的住宅交由被告进行开发建设，被告补偿给原告的住宅，产权归原告所有，房产证由被告统一办理，
办证费用由原、被告各自依法承担。签订合同后，该房产实际由第三人焦庚进行开发建设。2013年7月18日原告先后与第三人焦庚签订购房协议和补充购房协议，约定由原告购买第三人开发建设的一、二层商铺共计420平方米，并用置换的铺面及楼房予以折价抵偿部分价款后，原告再向第三人支付130万元，先行支付100万元(包括签订合同时的定金20万元和签订合同后四个月支付的80万元)；原告拿到房产证时交清下余购房款；并约定一方如违约，支付对方违约金50万元；原告另行购买第三人30平方米的车库一间，价款为7万元。在履行合同过程中，因被告及第三人未取得相关手续即开发建设，且在向原告交付商铺后，未能及时供水供电，原告与被告、第三人因涉案房屋的开发建设发生争议，原告遂起诉请求确认合同无效并赔偿相关损失。因被告在诉讼过程中取得了涉案房产的预售商品房许可证，经本院和白银市中级人民法院终审判决认定，双方签订的合同合法有效。第三人焦庚对涉案房产开发建设系代表被告的职务行为，第三人焦庚因开发建设涉案房产的行为产生的后果应由被告承担。判决原告再支付被告购房款43万元，被告承担因迟延交付商铺给原告造成的房租损失16493元，对于原告主张的因被告停水停电给其造成的损失，因原告未能提交相关证据，由原告另行起诉处理。在该案执行过程中，原告向被告支付清了下余的购房款41万余元。被告质证认为，对该证据的真实性均无异议，原、被告间一部分是商品房买卖，一部分是置换房。
但对原告证明目的有异议，被告并没有违约，在购房协议及补充协议中均未约定办理房产证的期限。焦庚的行为是属于代表被告的职务行为，生效判决书中已经进行了确认，焦庚不应承担相关的责任；第三人焦庚与被告的质证意见一致。对于上述证据，被告及第三人没有异议，对于其真实性，本院予以认定。但对于原告证明目的，应结合其他证据予以认定；2、原告提交的收条、甘肃省农村信用社银行回单、(2019)甘0423民初2475号民事判决书1份，证实原告将涉案的商铺出租给陈绍丽、杨恩伟经营，因被告经常停水、停电，导致涉案商铺无法正常经营，陈绍丽、杨恩伟遂与原告解除了租赁合同，原告承诺向陈绍丽、杨恩伟赔偿租金及装修损失共计20万元，原告于2016年12月支付了9万元，因原告未支付下余损失，陈绍丽、杨恩伟遂起诉至本院，本院于2018年9月29日判决由原告支付下余损失10万元。对于该证据的真实性，被告没有异议，但对该证据的证明目的有异议，认为该判决书与本案没有关系，原告支付的赔偿费用系原告与他人达成，对本案的被告没有约束力；第三人与被告的质证意见一致。对于该证据的证明目的，仍应结合其他证据予以认定；3、原告提交的接处警登记表，证实原告涉案商铺的现租户在经营过程中，第三人焦庚于2019年4月29将该商铺的供电切断，承租户告知原告后，原告遂向景泰县公安局报警，称第三人焦庚是黑恶势力，民警告知原告向该局扫黑办公室举报；原告提交的录音资料3份，证实2019年4月30日，原
告岳红娥与涉案商铺的一、二楼租户之间的通话录音，证实第三人焦庚与原告因开发涉案房屋发生矛盾，第三人经常借故对原告的铺面停电的事实，以及原告将其所有的车库出售给他人后，因第三人焦庚阻挠买受方车辆在该小区内进出，买受方又将车库退还原告的事实。原告认为，由于第三人的恶意停电等行为，导致原告的商铺的房租每年损失8万元，4年损失共计32万元。被告质证认为，对该接处警登记表的真实性没有异议，但报警人称商铺的电断了，但是何原因导致的，是否断电了，该登记表无法反映；报警人称第三人焦庚是黑恶势力，并未说断电的事情，故该登记表与本案没有关系；录音没有文字版，被告无法听清，录音的时间、地点、人物、背景等与本案有无关联，无法证实，但录音可以证实被告已经将房屋交付给原告，原告将商铺出租给他人，是与他人之间的租赁关系，且该录音上反映的是第三人焦庚不让租户使用，并不是被告，故不能作为定案的依据；第三人焦庚与被告的质证意见一致，并认为，原告将车库私自出售他人没有告知第三人，第三人认为是外面的车辆才进行阻挡的；4、虽然原告提交的录音证据系原告与承租方之间的对话，但该证据能够与证据之1、之2以及证据之3中的接处警登记表相互印证，可以证实原告与第三人因涉案楼房的开发发生争执后，第三人经常借故对涉案铺面进行停止水、停电，导致该商铺无法正常营业，原告与承租人因此解除租赁合同，并向承租户赔偿损失的事实。故对于该证据的真实性，本
院予以认定；5、被告提交的房产的不动产总证3份，证实涉案房屋于2019年7月17日竣工，被告于2019年9月17日办理了涉案楼房的不动产总证。原告对该证据的真实性没有异议，但认为该不动产证的登记时间恰恰能证实被告没有按照约定及判决书确定的内容履行自己的义务；在该涉案商铺中，原告有拆迁置换，也有购买，原告给付金钱41万元后，被告应按照约定办理产权证，但原告于2019年9月才办理了总证，在总证办理后，被告未通知原告办理分证，可印证实被告存在违约的行为；第三人对该证据的真实性亦没有异议。对该证据的真实性，本院予以认定；6、本院调取的(2017)甘0423执850号执行卷宗中的和解执行笔录、执行裁定及结案表等证据证实被告申请对本院(2016)甘0423民初1640号民事判决书予以强制执行，在执行过程中原告与被告达成和解执行协议，被告交付涉案的商铺后，原告于2017年11月27日支付清下余购房款，后由被告委托第三人领取的事实。