王高磊、青岛祥泰永置业有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书
【案由】民事 合同、无因管理、不当得利纠纷 合同纠纷 房屋买卖合同纠纷 商品房预售合同纠纷
【审理法院】山东省青岛市中级人民法院
【审理法院】山东省青岛市中级人民法院
【审结日期】2021.05.21
【案件字号】(2021)鲁02民终3110号
【审理程序】二审
【审理法官】马喆齐新孙向东
【审理法官】马喆齐新孙向东
【文书类型】判决书
【当事人】王高磊;青岛祥泰永置业有限公司
【当事人】王高磊青岛祥泰永置业有限公司
【当事人-个人】王高磊
高云翔最新情况【当事人-公司】青岛祥泰永置业有限公司
【代理律师/律所】李欣山东君诚仁和(青岛)律师事务所
【代理律师/律所】李欣山东君诚仁和(青岛)律师事务所
【代理律师】李欣
【代理律所】山东君诚仁和(青岛)律师事务所
【法院级别】中级人民法院
【原告】王高磊
【被告】青岛祥泰永置业有限公司
【权责关键词】无效违约金支付违约金合同约定自认反诉维持原判
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【本院查明】本院查明的事实与一审一致。
【本院认为】本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中，王高磊与祥泰永公司于2017年11月16日签订的涉案房屋商品房预售合同不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应严格履行各自的合同义务。祥泰永公司未按照合同约定的期间交付涉案房屋，应当承担违约责任，一审对此处理正确，本院予以确认。 关于王高磊应否承担逾期付款违约责任的问题。本院认为，双方合同约定以按揭贷款方式支付剩余房款490000元。因按揭贷款的支付方系贷款银行，而非王高磊。王高磊与祥泰永公司关于490000元房款(以按揭贷款方式支付)于2017年12月7日前支付的约定，实质上系双方为案外人贷款银行设
定的义务，而贷款银行并未在双方商品房预售合同上签字或盖章确认，无证据显示贷款银行同意履行上述付款约定，该贷款实际放款(到账)的时间并非本案合同双方当事人所能决定，因此，只要王高磊在合同约定的时间内将贷款所需的全部材料交给贷款银行且通过银行审核即可视为王高磊履行了涉案房屋的付款义务。但王高磊直至2018年6月20日方与案外人建设银行签订个人住房借款合同。王高磊主张贷款银行系祥泰永公司指定，是银行贷款政策调整及祥泰永公司迟延提交材料等原因导致贷款未能及时发放。对此，祥泰永公司不予认可，王高磊对此未提供证据予以证明，故本院对此不予采信。因王高磊无证据证明其已在合同约定的限期内将贷款所需材料提交贷款银行审核，故应当认定系王高磊迟延办理贷款手续。王高磊的行为应视为其怠于履行付款义务，依照合同约定，王高磊应当承担逾期付款的违约责任。原审将王高磊逾期付款的时间计算至其签订个人住房借款合同时，并无不当。 综上所述，王高磊的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
【裁判结果】驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费513元，由上诉人王高磊负担。 本判决为终审判决。
【更新时间】2022-09-20 18:47:27
【一审法院查明】一审法院认定事实：2017年11月16日，王高磊与祥泰永公司签订了《青岛市商品房预售合同》，约定王高磊向祥泰永公司购买位于青岛市即墨区××路××号《东城名郡Ａ2地块》xx号楼xx单元xx层xx户，合同约定总房价款820926元。合同十一条约定，祥泰永公司应于2018年12月31日前将该房屋交给王高磊。十二条约定，祥泰永公司如未按期交房，应按照已支付房价款的日万分之一支付违约金。合同第七条约定，王高磊若未按本合同约定的时间付款，应当向祥泰永公司支付违约金，违约金按逾期未付款额的日万分之三计算，违约金自本合同应付款期限之第二天起算至实际付款之日止。合同附件一约定王高磊于2017年11月7日与祥泰永公司签约并付首付款330926元，于2017年12月7日前支付房款490000元。王高磊实际于2018年6月20日与中国建设银行股份有限公司青岛市分行签订《个人住房(商业用房)借款合同》，用于办理按揭贷款490000元。该房屋至今未交付。双方确认2019年1月1日至2019年12月31日的违约金32469元已经由祥泰永公司支付给王高磊。王高磊称，其支付购房首付款共计399561元，其中20000元于购房当日通过现金形式支付给祥泰永公司。王高磊在庭审中提交银行卡交易明细证明其通过银行转账支付首付款379561元，祥泰永公司认可首付款为379561元。
【一审法院认为】一审法院认为，本案是商品房预售合同纠纷。王高磊与祥泰永公司签订的
涉案房屋商品房预售合同不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应严格履行各自的合同义务。祥泰永公司未按照合同约定的期间交付涉案房屋，应向购房者支付逾期交房违约金。祥泰永公司已经向王高磊支付了2019年1月1日至2019年12月31日的逾期交房违约金32469元(889561元×365天×0.0001)，据此可推算出王高磊实际支付房屋总价款为889561元，该数额应当视为祥泰永公司对王高磊房屋总价款的自认，故一审法院认可王高磊实际支付房屋总价款为889561元。王高磊要求祥泰永公司支付自2020年1月1日至2020年10月31日的逾期交房违约金27132元(以889561元为基数，共计305天，按照日万分之一计算)，符合法律规定，一审法院予以支持。王高磊与贷款银行签订借款合同时已超过商品房预售合同约定的付款期限，王高磊迟延194天办理贷款手续，对由此导致银行迟延放款的责任应由王高磊承担，故对祥泰永公司主张王高磊支付逾期付款违约金28518元(490000元×0.0003×194天)的反诉请求，一审法院予以支持。 综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百三十条规定，判决：一、青岛祥泰永置业有限公司于判决生效之日起十日内支付王高磊逾期交房违约金27132元；二、王高磊于判决生效之日起十日内支付青岛祥泰永置业有限公司违约金28518元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期
间的债务利息。本诉案件受理费478元，减半收取239元，由祥泰永公司负担(于判决生效之日起十日内支付给王高磊)，反诉费514元，减半收取257元，由王高磊负担(于本判决生效之日起十日内支付给祥泰永公司)。
【二审上诉人诉称】王高磊上诉请求：一、请求依法改判(2020)鲁0282民初14246号民事判决，判决驳回祥泰永公司要求王高磊支付违约金28518元的反诉请求；二、一审、二审诉讼费由祥泰永公司承担。事实和理由：祥泰永公司要求王高磊支付违约金28518元的请求不应支持。王高磊按照祥泰永公司的要求准备了贷款所需真实有效的全部资料，并按照祥泰永公司的指示交给银行，办理了按揭贷款手续，贷款未能在2017年12月7日支付给祥泰永公司并非王高磊的原因导致的，是银行贷款政策调整及祥泰永公司迟延提交材料等原因导致贷款未能及时发放，王高磊不存在违约行为。祥泰永公司要求王高磊支付逾期贷款违约金条款无效。王高磊与祥泰永公司签订的《青岛商品房预售合同》中的第七条是格式条款，《中华人民共和国民法典》第四百九十六条规定格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定的，并在订立合同时未与对方协商的条款，采用格式条款订立合同的，提供格式合同的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，采取合理的方式提示对方注意免除或减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款，按照对方的要求对条款予以说明，提供格式条款一方未履行
提示或说明义务，致使对方没有注意或理解与其有重大利害关系的条款的，对方可以主张该条款不成为合同内容。第四百九十七条规定：提供格式条款一方不合理的免除或减轻其责任、加重对方责任的，限制对方权利的，该格式条款无效。本案中《青岛商品房预售合同》第七条违约金条款采用格式条款，祥泰永公司未采取合理方式提醒王高磊注意，且《青岛商品房预售合同》第十二条约定如祥泰永公司逾期交房向王高磊按照日万分之一支付违约金，第七条约定王高磊未按照约定付款按照日万分之三应向祥泰永公司支付违约金，违约金条款明显不对等，加重了王高磊的责任，因此祥泰永公司要求王高磊按照《青岛商品房预售合同》第七条支付违约金的条款无效。 综上所述，王高磊的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
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