陈海荣、张军娟等与王晨旭、张凯旋房屋买卖合同纠纷二审民事裁定书
【案由】民事  合同、无因管理、不当得利纠纷  合同纠纷  房屋买卖合同纠纷 
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【审理法院】江苏省徐州市中级人民法院 
【审理法院】江苏省徐州市中级人民法院 
【审结日期】2020.11.03 
【案件字号】(2020)苏03民终3651号 
【审理程序】二审 
【审理法官】张伟宋新河苏团 
【审理法官】张伟宋新河苏团 
【文书类型】裁定书 
【当事人】陈海荣;张军娟;赵丽娜;王某某旭;张凯旋 
【当事人】陈海荣张军娟赵丽娜王某某旭张凯旋 
【当事人-个人】陈海荣张军娟赵丽娜王某某旭张凯旋 
【代理律师/律所】魏红江苏淮海正大律师事务所;杨驰江苏智临律师事务所 
【代理律师/律所】魏红江苏淮海正大律师事务所杨驰江苏智临律师事务所 
【代理律师】魏红杨驰 
【代理律所】江苏淮海正大律师事务所江苏智临律师事务所 
【法院级别】中级人民法院 
【字号名称】民终字 
【原告】陈海荣;张军娟;赵丽娜 
【被告】张凯旋 
【本院观点】根据二审新证据，王某某旭与张凯旋之间房屋买卖协议所涉及的房屋不是在农村宅基地上建造，而是在农村集体耕地上建造。 
【权责关键词】无效社会公共利益无权处分撤销善意取得合同新证据关联性合法性质证诉讼请求不予受理驳回诉讼请求 
【指导案例标记】0 
【指导案例排序】0 
【本院认为】本院认为，根据二审新证据，王某某旭与张凯旋之间房屋买卖协议所涉及的房屋不是在农村宅基地上建造，而是在农村集体耕地上建造。至二审诉讼结束前，案涉房屋所在的新沛家园小区没有办理征地手续，没有办理土地权属变更手续，亦未取得建设用地规划许可证，其权属问题尚不属于人民法院民事案件处理范围。上诉人陈海荣、张军娟、赵丽娜要求确认案涉房屋买卖合同的效力并返还房屋，人民法院不应予以受理。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九第（四）项，《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十条之规定，裁定如下 
【裁判结果】一、撤销江苏省沛县人民法院（2019）苏0322民初7303号民事判决；  二、驳回陈海荣、张军娟、赵丽娜的起诉。  一审案件受理费4280元，由一审法院退还陈海荣、张军娟、赵丽娜；二审案件受理费4280元，由本院退还陈海荣、张军娟、赵丽娜。  本裁定为终审裁定。 
【更新时间】2021-10-23 03:18:42 
【一审法院查明】一审法院查明，陈海荣与张凯旋系母子关系，张军娟、赵丽娜与张凯旋均系弟关系。张凯旋、王某某旭均系沛县张寨镇村民。涉案房屋位于沛县张寨镇老汽车站西地块新沛家园5单元门面房。2018年12月17日，张凯旋、王某某旭签订《房屋买卖协议》一份，内容：“出卖人（甲方）：张凯旋身份证号码：32xxx59买受人（乙方）：王某某旭身份证号码：32xxx75甲、乙双方就房屋买卖事项经过友好协商，一致同意订立合同条款如下，以资共同遵守。一、甲方愿将其拥有完全产权、合法拥有的位于张寨新沛家园门面房两间的房产1栋，……房屋所有权人为张凯旋，房屋建筑面积为140平方米（以上内容登记为准）。以人民币壹拾玖万伍仟元整（￥195000.00元）的价格出售给乙方。乙方自愿购买甲方上述房产，房款乙方向甲方一次性付清。二、如果甲方出售的房屋存在他项权利设定或其他产权
纠纷以致影响到乙方权利的行使，一切责任由甲方承担，并应赔偿乙方的损失。……"。张凯旋、王某某旭在该协议下方签名捺印。 
【一审法院认为】一审法院认为陈海荣、张军娟、赵丽娜主张张凯旋与王某某旭签订的《房屋买卖协议》无效，缺乏法律及事实依据，对陈海荣、张军娟、赵丽娜的主张，不予支持。理由如下：张凯旋与王某某旭签订的房屋买卖合同所涉及的房屋系在张寨镇农村集体土地上所建设的即小产权房。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设……。《中华人民共和国合同法》第七条规定当事人订立、履行合同应当遵守法律、行政法规遵守社会公德不得扰乱社会秩序损害社会公共利益。第五十二条第四项规定损害社会公共利益的合同无效。从上述规定可以看出对于农村集体土地使用权的流转实行严格的限制其实质是为了维护农业的基础地位以维护社会的整体利益和公共利益。而且国家相关行政法规及政策对于农村集体土地的保护也进行了严格的规定。王某某旭系张寨镇户籍其与张凯旋签订的房屋买卖合同中的房屋虽属集体土地但其对张寨镇的集体土地享有使用权有资格购买该村集体土地的房屋。同时，张凯旋在向王某某旭出售房屋时向王某某旭出示了沛县张寨镇建设管理服务所于2013年8月28日出具的载明“所有权人"系“张凯旋"的村镇房屋所有权证，王某某旭有理由相信张凯旋系涉案房屋的所有
权人，王某某旭依据双方签订的房屋买卖协议已将购房款支付完毕，故陈海荣、张军娟、赵丽娜主张诉争合同无效不予支持。依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三，《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定遂判决驳回陈海荣、张军娟、赵丽娜（张军航）的诉讼请求。 
【二审上诉人诉称】陈海荣、张军娟、赵丽娜上诉请求：1.撤销一审判决，支持上诉人在原审中的诉讼请求；2.所有因诉讼发生的费用由被上诉人承担。事实与理由：一审认定事实错误，适用法律错误，程序违法，应予撤销。1.一审对于小产权房认定概念错误。其认为“所涉及的房屋系在农村集体土地上所建设的，即小产权房"，并无依据。并非所有在农村集体土地上建设的建筑物都叫“小产权房"。涉案房屋的土地既非农村宅基地也非集体建设用地，而是承包土地，是农用地，每年都有农业补贴。涉案建筑物的建设者摧毁基本农田，为牟利擅自建造建筑物，已经违法，且被上诉人作为该村的治保主任是明知的。涉案建筑物的建筑者即为被上诉人的舅舅。一审判决认为中引用法律本应得出该建筑物严重违反强制性规定，违反国家基本政策，应禁止交易，合同无效的结论。但转而认为因被上诉人是该村集体土地人员，故对该村的集体土地享有使用权，有资格购买，逻辑不通且毫无因果关系。未经批准在农田地上建筑的建筑物是否是该村成员都不能购买，和购买人的户口无任何关系，这不是农
村宅基地。即使是农村宅基地也只能是一户一宅。一审举证的涉案房屋产权证不具有合法性、真实性，被上诉人并无证据证明该房产证确系登记在管理机关的不动产登记簿上。故一审法院采信该所有权证有误。3.一审判决中“张凯旋、王某某旭均系沛县村民"并无依据，上诉人一审提交的张凯旋户口登记卡记载张凯旋户口是2015年3月24日由沛县张寨镇唐楼某某转出至沛县沛城镇。上诉人始终强调张凯旋是超生，其户口户口不可能落在上诉人家，旋也没有任何承包土地。4.张凯旋无权处分该房屋，被上诉人对此明知，被上诉人的行为不构成善意取得。5.退一万步，假设一审认定小产权房符合现行的法院审理状态，按照规定，也应裁定不予受理而非判决驳回诉讼请求，更不能认定买卖合同有效。 
陈海荣、张军娟等与王晨旭、张凯旋房屋买卖合同纠纷二审民事裁定书
江苏省徐州市中级人民法院
民事裁定书
(2020)苏03民终3651号
当事人    　上诉人（原审原告）：陈海荣。
    　上诉人（原审原告）：张军娟。
    　上诉人（原审原告）：赵丽娜(曾用名张军航)。
    　以上三上诉人共同委托诉讼代理人：魏红，江苏淮海正大律师事务所律师。
    　被上诉人（原审被告）：王某某旭。
    　委托诉讼代理人：杨驰，江苏智临律师事务所律师。
    　原审被告：张凯旋。
审理经过    　上诉人陈海荣、张军娟、赵丽娜因与被上诉人王某某旭、原审被告张凯旋房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省沛县人民法院（2019）苏0322民初7303号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月1日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人陈海荣、张军娟、赵丽娜的共同委托诉讼代理人魏红，被上诉人王旭晨的委托诉讼代理人杨驰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
二审上诉人诉称    　陈海荣、张军娟、赵丽娜上诉请求：1.撤销一审判决，支持上诉人在原
审中的诉讼请求；2.所有因诉讼发生的费用由被上诉人承担。事实与理由：一审认定事实错误，适用法律错误，程序违法，应予撤销。1.一审对于小产权房认定概念错误。其认为“所涉及的房屋系在农村集体土地上所建设的，即小产权房"，并无依据。并非所有在农村集体土地上建设的建筑物都叫“小产权房"。涉案房屋的土地既非农村宅基地也非集体建设用地，而是承包土地，是农用地，每年都有农业补贴。涉案建筑物的建设者摧毁基本农田，为牟利擅自建造建筑物，已经违法，且被上诉人作为该村的治保主任是明知的。涉案建筑物的建筑者即为被上诉人的舅舅。一审判决认为中引用法律本应得出该建筑物严重违反强制性规定，违反国家基本政策，应禁止交易，合同无效的结论。但转而认为因被上诉人是该村集体土地人员，故对该村的集体土地享有使用权，有资格购买，逻辑不通且毫无因果关系。未经批准在农田地上建筑的建筑物是否是该村成员都不能购买，和购买人的户口无任何关系，这不是农村宅基地。即使是农村宅基地也只能是一户一宅。一审举证的涉案房屋产权证不具有合法性、真实性，被上诉人并无证据证明该房产证确系登记在管理机关的不动产登记簿上。故一审法院采信该所有权证有误。3.一审判决中“张凯旋、王某某旭均系沛县村民"并无依据，上诉人一审提交的张凯旋户口登记卡记载张凯旋户口是2015年3月24日由沛县张寨镇唐楼某某转出至沛县沛城镇。上诉人始终强调张凯旋是超生，其户口户口不可能落在上诉人家，旋也
没有任何承包土地。4.张凯旋无权处分该房屋，被上诉人对此明知，被上诉人的行为不构成善意取得。5.退一万步，假设一审认定小产权房符合现行的法院审理状态，按照规定，也应裁定不予受理而非判决驳回诉讼请求，更不能认定买卖合同有效。