珠海横琴钜联实业有限公司、张熙亮等商品房预售合同纠纷民事二审民事判决书
【案由】民事  合同、无因管理、不当得利纠纷  合同纠纷  房屋买卖合同纠纷  商品房预售合同纠纷 
【审理法院】广东省珠海市中级人民法院 
【审理法院】广东省珠海市中级人民法院 
【审结日期】2021.05.26 
【案件字号】(2021)粤04民终736号 
【审理程序】二审 
【审理法官】徐素平廖世娟王芳 
【文书类型】判决书 
【当事人】珠海横琴钜联实业有限公司;张熙亮;王芝芳 
【当事人】珠海横琴钜联实业有限公司张熙亮王芝芳 
【当事人-个人】张熙亮王芝芳 
【当事人-公司】珠海横琴钜联实业有限公司 
【代理律师/律所】蒋联平广东中晟律师事务所;刘嘉广东中晟律师事务所;孙敏北京天驰君泰(珠海)律师事务所;邢况北京天驰君泰(珠海)律师事务所 
【代理律师/律所】蒋联平广东中晟律师事务所刘嘉广东中晟律师事务所孙敏北京天驰君泰(珠海)律师事务所邢况北京天驰君泰(珠海)律师事务所 
【代理律师】蒋联平刘嘉孙敏邢况 
【代理律所】广东中晟律师事务所北京天驰君泰(珠海)律师事务所 
【法院级别】中级人民法院 
【终审结果】二审维持原判 
【原告】珠海横琴钜联实业有限公司 
【被告】张熙亮;王芝芳 
【本院观点】截至本案二审法庭调查时，钜联公司仍未完成工程竣工验收备案，未达到法律规定和合同约定的交房条件，距合同约定的交房时间2019年12月31日已经逾期400多天，故钜联公司明显构成违约，其上诉主张存在延期交房的诸多因素均不能支持其上诉主张。 
【权责关键词】撤销代理违约金恢复原状支付违约金不可抗力合同约定证明力诉讼请求维持原判 
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【更新时间】2021-12-10 02:40:40 
珠海横琴钜联实业有限公司、张熙亮等商品房预售合同纠纷民事二审民事判决书
广东省珠海市中级人民法院
民事判决书
(2021)粤04民终736号
当事人    　上诉人(一审被告)：珠海横琴钜联实业有限公司，住所：广东省珠海市横琴新区宝华路6号105室-52473(集中办公区)，统一社会信用代码：914404003296186823。
    　法定代表人：吴春玉，董事长。
    　委托诉讼代理人：蒋联平，广东中晟律师事务所律师。
    　委托诉讼代理人：刘嘉，广东中晟律师事务所律师。
    　被上诉人(一审原告)：张熙亮。
    　被上诉人(一审原告)：王芝芳。
张敬轩 出柜
    　两被上诉人的委托诉讼代理人：孙敏，北京天驰君泰(珠海)律师事务所律师。
    　两被上诉人的委托诉讼代理人：邢况，北京天驰君泰(珠海)律师事务所律师。
审理经过    　上诉人珠海横琴钜联实业有限公司(以下简称钜联公司)因与被上诉人张熙亮、王芝芳商品房预售合同纠纷一案，不服珠海横琴新区人民法院作出的(2020)粤0491民初1642号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
一审法院查明    　原审查明：2018年12月10日，张熙亮、王芝芳与钜联公司签订《商品房买卖合同(预售)》(合同编号：18xxx356)，约定张熙亮、王芝芳购买钜联公司开发售卖的横琴新区某某某某，预测建筑面积18.28平方米，总价款为2136813元。合同第七条付款方式及期限约定，张熙亮、王芝芳应当于2018年11月2日前支付首期房价款1076813元，余款1060000元向广州银行(贷款机构)申请贷款支付。合同第十一条交付时间和手续约定，钜联公司应当在2019年12月31日前向张熙亮、王芝芳交付商品房。合同第十二条逾期交付责任约定，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的按《补充协议》第七条处理。
    　《补充协议》第六条约定，(一)出卖人按《买卖合同》约定的期限(含本补充协议约定应当顺延的期限)将该商品房所属的单栋建筑物主体工程(不含本小区绿化、基础设施和配套工
程等)竣工验收合格，并交付给买受人使用……(三)交付期限应当顺延的特殊原因：“特殊原因”是指除“遭遇不可抗力”(即：海啸、地震、洪水、台风、战争、罢工、、等)外，还应包括以下情况：1)施工期间出现台风、大雨或以上等恶劣天气(以气象资料为准)。2)施工期间发生连续24小时或以上的停水停电。3)大规模传染病或流行病爆发。4)政府等非出卖人原因导致的规划、设计调整或变更。5)政府或公共事业部门延迟批准相关文件或申请【包含但不限于市政配套(如永久性水、电等)设施及安装、审批等】所导致的停工或竣工验收延误。6)高考、中考前期和期间的施工停止。7)为响应政府举办的各类大型社会公共活动等而导致的停工。8)买受人未按约支付购房款或相关费用、违约金的。9)受国家及广东省、珠海市政府新颁布或者修改、调整的法律、法规、规章、政策影响而导致的其它延误等。如遇上述“特殊原因”时，出卖人可以据实延迟交付该商品房且无须承担违约责任。《补充协议》第七条约定，除本《补充协议》约定或法律规定可延期的情形外，若出卖人未按约定期限将商品房交付给买受人使用，视为出卖人违约，应按逾期时间分别作以下处理(不作累加)：……(二)逾期超过60日，买受人有权在出卖人交房前选择继续履行《买卖合同》或者解除《买卖合同》。1、若买受人选择继续履行《买卖合同》的，则《买卖合同》应继续履行。自《买卖合同》第十一条约定的最后交付期限(含本《补充协议》约定应当顺延的期限)的第二日起
至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之二的违约金，但该违约赔偿金总额不得超过买受人已付房款的百分之二，除此之外，出卖人不承担其它责任。2、若买受人选择解除《买卖合同》的，《买卖合同》自买受人书面解除通知送达出卖人之日起即解除。同时，出卖人应向买受人支付累计已付房款百分之三的违约金，买受人必须自《买卖合同》解除通知送达之日起15个工作日内协助出卖人办理完毕撤销网签《买卖合同》、注销预告登记、抵押权预告登记及其它相关备案手续(包括但不限于办理银行提前还贷手续等)否则应承担由此给出卖人造成的损失。出卖人在收到买受人的解除通知且双方依法办理完毕上述手续后15个工作日内，在扣除违约金(若买受人也存在违约情形时)及将买受人尚未归还的银行按揭贷款本金支付给按揭银行后剩余的房款，按银行同期存款利息结付退还给买受人，有关按揭贷款所产生的供楼利息及办理提前还贷所产生的相关费用如罚息、手续费等将由买受人自行向按揭银行支付，同时出卖人有权将该商品房另行出售而无须通知买受人，且出卖人已代买受人或买受人自行支付给相关单位的办证费、公证费等，出卖人无退还义务。
    　张熙亮、王芝芳分别于2018年10月8日支付定金200000元，2018年12月10日支付房款876813元、办证费565元、维修基金1828元。
    　上述合同约定的交付期限届满，钜联公司未能向张熙亮、王芝芳交付涉案商铺。2020年4月27日，张熙亮、王芝芳委托律师向钜联公司发函，要求钜联公司处理后续事宜或向张熙亮、王芝芳说明拒不履行合同的原因。
    　原审庭审中，钜联公司表示钜星汇商业广场预计于2020年年底可以取得竣工验收并交付房屋。
    　就张熙亮、王芝芳申请贷款事项，原审法院于2020年9月17日向广州银行股份有限公司广东自贸试验区横琴分行(以下简称广州银行横琴分行)调查，该行于2020年9月22日回复原审法院称张熙亮、王芝芳未在该行办理过按揭贷款相关手续。张熙亮、王芝芳遂提交了向银行申请按揭的相关资料，钜联公司对张熙亮、王芝芳的上述证据真实性无异议，也确认张熙亮、王芝芳在签订商品房买卖合同后确实去广州银行横琴分行申请按揭，但由于张熙亮、王芝芳的银行流水问题致无法办理贷款手续。原审法院遂于2020年9月27日再次致函广州银行横琴分行，该行于2020年9月29日回复原审法院称，张熙亮、王芝芳在2018年12月10日向其申请贷款100万元，贷款未办妥的原因是由于珠海横琴钜联实业有限公司实际控制人在澳门涉嫌刑事案件，银行暂停了与该司的按揭贷款合作。
    　另查明，中国气象局的《气象灾害预警信号发布与传播办法》规定：“台风预警信号分四级，分别以蓝、黄、橙和红表示，其中，橙和红：停止室内外大型集会、停课、停业(除特殊行业外)。特殊情况下有白预警信号。暴雨预警信号分四级，分别以蓝、黄、橙、红表示，其中红：停止集会、停课、停业(除特殊行业外)。”
    　本案中，钜联公司主张以下原因导致涉案商铺应顺延交付，包括：1、暴雨黄预警84天；2、2019年高考及中考的考试时间5天；3、2019年为迎接建国70周年珠海市安监部门发出暂停施工的通知3天；4、珠海市住房和城乡建设局发出为迎接澳门回归20周年暂停施工的通知6天；5、珠海横琴新区管理委员会建设环保局发出的做好2019年横琴马拉松赛事期间暂停施工的通知2天；6、新冠疫情至少5个月。根据被告提交的珠海市气象资料查询报告显示，2018年12月10日至2019年12月31日期间，横琴新区无橙以上台风及红暴雨预警。