在继承公证中，一般都需要对涉及的房产是否属于夫妻共同财产进行判断，是被继承人的个人财产还是夫妻共同财产，往往涉及到继承人范围及继承份额的确定，如果判断不当，可能会造成遗漏继承人的后果。但由于房产作为不动产的特殊性，在以往的公证实践中并无统一的判断规则，仁者见仁、智者见智，大家经常会得出不同的结论。如何根据《物权法》的规定来界定继承公证中房产的权利归属，成为我们当前必须要思考的问题。住房制度改革之后，许多人根据公房出售政策购买取得了其原承租公房的所有权，现在我们办理的继承公证多是房改房的继承。在此，笔者试分析几种常见的情况与大家一起探讨。
一、根据《婚姻法》第十七条规定，对于夫妻在婚姻关系存续期间使用双方工龄优惠共同购买的房产是夫妻共同财产是毋庸置疑的。
二、对于夫妻一方死亡后，允许另一方享受死者的生前工龄折算优惠购买公有住房，享受已死亡配偶生前工龄优惠所购之房产属于生者个人财产还是其夫妻共有财产呢？
在给司法部律公司的《关于在享受本人工龄和已死亡配偶生前工龄优惠后所购
公房是否属夫妻共同财产的函的复函》（ 2000年 2月 17日 [2000]法民字第 4号）中表示， "夫妻一方死亡后，如果遗产已经继承完毕，健在一方用自己的积蓄购买的公有住房应视为个人财产，购买该房时所享受的已死亡配偶的工龄优惠只是属于一种政策性补贴，而非财产或财产权益。夫妻一方死亡后，如果遗产没有分割，应予查明购房款是夫妻双方的共同积蓄，还是配偶一方的个人所得，以此确认所购房屋是夫妻共同财产还是个人财产；如果购房款是夫妻双方的共同积蓄，所购房屋应视为夫妻共同财产。 "这是截至目前关于此类房屋权利归属的唯一的官方意见，但是通过公证实践，我们发现它的可操作性并不强。这个规定简而言之就是要先看去世一方的遗产是否分割，如果没有分割，则再看购房款是个人所出，还是夫妻共同积蓄。根据中国的传统习惯，父母一方去世，只要存款数额不是太大，子女一般不会要求分割遗产，父母的积蓄一般都在健在一方手中，这种情况一般认定为遗产没有分割。对于购房款是健在一方的积蓄还是夫妻共同积蓄，一般判断的标准看一方的死亡时间、购房款的数额和健在一方的收入水平，但这个标准也是模糊的。例如丈夫 70年代去世，妻子在 95年使用双方工龄买房，认定为妻子的个人财产应该没有问题。如果妻子和丈夫死亡时间相差 4年，购房款 2万多，健在一方月退休工资也将近一千元，这种情况下，如何判断？在实践中，我们一般都是通过询问继承人被继承人遗产是否分割、购房款的来源等来确定。因为，
公证机构没有裁判权，除非死者的继承人达成一致意见均向公证机构明示购房款是购房者个人所得还是其夫妻双方的共同积蓄，否则公证机构不可能 "查明 "，不能 "查明 "购房款的来源，就不能判断相关房屋属于购房者个人财产还是其夫妻共有财产，而公证程序又没有质辩环节，如此一来继承人如果有争议我们只好以无法公证为由拒绝公证。从物权法理论上来说，购房款的来源其实与房屋所有权并无因果关系。如果被继承人去世后遗产没有分割，健在一方使用夫妻共同积蓄购买房屋，对其他继承人而言，这是一种债法上的侵权行为，其他继承人只能要求侵权人返还相应的购房款，而不能主张使用该购房款的房产为侵权人与被继承人的夫妻共同财产而要求继承。
前几年我处办理了一件继承公证，刘某、王某为夫妻，刘某在 1997年去世， 1998年单位房改，根据政策王某以自己的名义购买刘某单位的公房， 2000年取得房产证，因刘某已去世，房产证在王某的名下。根据其子女陈述，应该是使用了夫妻共同积蓄，该房是父母的夫妻共同财产。办证时我们主要参考了以上最高院的批复，认定该房产为刘某、王某的夫妻共同财产，但拟写证词时发现存在几个问题。首先根据《婚姻法》的规定，夫妻关系存续期间取得的财产属于夫妻共有财产，王某于 1998年交了购房款，于 2000年才取得房产证，此时刘某已经死亡，刘某与王某的夫妻关系自刘某死亡时自然终止，在证词中如果写根据《婚姻
法》该条规定，该房产是他们的夫妻共同财产，岂不是一个明显的悖论？另外，根据继承法规定，遗产是死者遗留的个人合法财产，也就是说应该是死者死亡时就存在的个人合法财产，就本案例来说， 97年刘某去世时，该处房产还是国家公有财产，并不是刘某的遗产，法律也并没有赋予死者对公房所有权的溯及力。在拟写证词时，将上述房产中一半的份额作为刘某的遗产，岂不又是一个明显的悖论？这些明显的悖论已经折射出该批复的不科学性，随着物权法的实施，这个参考意见看来也到了“寿终正寝”的时候了。
继承财产算不算夫妻共同财产 《物权法》颁布后，对不动产物权的取得做出了明确规定，第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”第十七条规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。”根据该条规定，不动产登记为物权变动的效力依据。不动产交付的方式是公示。基于不动产物权公示原则，公证机构有理由根据不动产登记簿上对于房屋登记所有权人的记载来判断房屋的产权归属。但是，目前我们主要是在审查房屋所有权证，对于权利的判断注意力集中在产权证的取得时间上，一般不去核实不动产登记簿。在现实中，记载于登记簿的时间与房屋所有权证书的颁发时间往往不一致，按照物权法的规定，不动产权属证书虽然仍是不动产物权的法定证明文件，但当其与不动产登记簿不一致时，仍以不动产登记簿为准。因此，物权法实施后要求我
们办理继承公证时，必须要转变审查方式，要查核不动产登记簿，并以不动产登记簿记载的权属事项和记载时间作为确权判断的最后依据。就上面提到的案例而言， 1998年，王某以自己的名义签署了购房合同，在不动产登记簿上产权人应该登记的是乙的名字，刘某作为已经去世的人，不可能出现在不动产登记簿上，因此上述房产应认定为王某的个人财产，这样一来，依照上述最高院批复产生的悖论就可以迎刃而解了。
让我们再继续假设：刘某于 1997年 3月签订购买本单位公房的合同，并以夫妻共同积蓄交付了购房款， 8月，王某去世。 2000年取得房产证，因刘某已死亡，房产证登记在配偶王某的名下。虽然刘某签订了购房合同并交纳了购房款，但在房屋所有权登记在不动产登记簿之前去世，刘某留给继承人的只是基于合同关系产生的权利，该合同权利是一种典型的债权。而该房的所有权，是一种物权，刘某尚未取得。故该房产应作为王某的个人财产。
对于夫妻财产问题向来在实务中存在颇多争议，除了房改房的继承，商品房的继承问题也扑朔迷离。物权法作为一门专业性很强的新法，公证行业内还尚未进行深入研究，希望相关部门能尽快出台相应的规范意见以此指导公证实践引起大家的思考。
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