吴兵、何三琼与刘益红房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
【案由】民事 合同、无因管理、不当得利纠纷 合同纠纷 房屋买卖合同纠纷
【审理法院】江苏省无锡市中级人民法院
【审理法院】江苏省无锡市中级人民法院
【审结日期】2021.08.05
【案件字号】(2021)苏02民终4173号
【审理程序】二审
【审理法官】华敏洁张朴田韦苇
【审理法官】华敏洁张朴田韦苇
【文书类型】判决书
【当事人】吴兵;何三琼;刘益红
【当事人】吴兵何三琼刘益红
【当事人-个人】吴兵何三琼刘益红
【法院级别】中级人民法院
【原告】吴兵;何三琼 何政军电视剧
【被告】刘益红
【权责关键词】欺诈代理违约金过错支付违约金合同约定证明诉讼请求维持原判
【指导案例标记】0
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【本院认为】本院认为，违约金的确定应结合合同关于违约金的约定、合同履行情况、违约
人的过错以及因违约给守约方造成的损失等因素。本案房屋买卖合同的主要义务双方均已履行完毕，且房屋买卖合同约定房屋总价是49.5万元，房屋面积为92.84平米(吴兵房屋产权证面积亦为92.84平米)，并未明确约定自行车库使用权单独作价纳入上述房款之内，故吴兵、何三琼上诉认为房屋价款包含自行车库使用权价格的意见没有依据。虽然刘益红在房屋交易时没有告知未购买自行车库使用权的情况，但吴兵、何三琼亦未向村委等有关部门核实相关情况，在该节事实上双方均有一定过失。鉴于双方房屋买卖合同的主义务已经履行完毕，自行车库使用权属于从义务且双方均有一定过失，一审法院结合合同关于违约金的约定及由此给吴兵、何三琼造成的不便，酌定1万元违约金并无不当。综上，本院对吴兵、何三琼的上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下
【裁判结果】驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费550元，由上诉人吴兵、何三琼负担。 本判决为终审判决。
【更新时间】2021-11-01 05:42:37
吴兵、何三琼与刘益红房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
江苏省无锡市中级人民法院
民事判决书
(2021)苏02民终4173号
当事人 上诉人(原审原告):吴兵。
上诉人(原审原告):何三琼。
被上诉人(原审被告)：刘益红。
委托诉讼代理人：沈晓杰，无锡市梁溪区慧龙法律服务所法律工作者。
审理经过 上诉人吴兵、何三琼因与被上诉人刘益红房屋买卖合同纠纷一案，不服无锡市惠山区人民法院(2020)苏0206民初6331号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
二审上诉人诉称 吴兵、何三琼上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实和理由：根据
房屋买卖合同约定，刘益红将集体使用的自行车库使用权与房屋一起卖给了其，但事实上刘益红并没有购买自行车库使用权，至2018年自行车库使用权被村集体收回。刘益红的行为违反了房屋买卖合同约定，属于隐瞒真实情况的欺诈交易，按照合同约定应赔偿违约金3万元。一审法院罔顾事实，判令刘益红承担1万元违约金明显存错，请求二审法院依法改判。
二审被上诉人辩称 刘益红辩称，其已经按照合同约定履行了房屋交付和变更登记行为；自行车库由四家共同使用，吴兵、何三琼在使用自行车库的过程中没有处理好邻里关系，导致其他几家不愿意再与吴兵、何三琼共用自行车库。故，一审判决并无不当，请求维持原判。
原告诉称 吴兵、何三琼向一审法院起诉请求：判令刘益红支付违约金3万元。
一审法院查明 一审法院认定事实：2013年12月7日，刘益红向吴兵、何三琼出售坐落于无锡市惠山区××镇××弄××号201室的房屋(总层数6层，建筑面积92.84平方米，价款49.5万元)，双方约定如违约承担违约金3万元。2013年12月10日，双方签订存量房买卖备案合同时备注约定：“XX号楼下电瓶车自行车库属于房屋配套设施，XX弄XX号单元房主共同使用”。2014年1月13日，上述房屋登记在吴兵、何三琼名下。2017年1月10日，上述房屋所在的徐
贵桥社区通告：经调查车库属于XX弄XX号202、301、401三户共同购买，属于三户共有，请201住户搬出车库。
一审法院认为 一审法院认为：刘益红在出售房屋时，承诺楼下的车库属于房屋配套设施，业主可以共同使用，但是该车库实际只有另外三户业主享有使用权。刘益红对此情况应当是明知，却向买房人吴兵、何三琼承诺所有业主均可以使用该车库，该行为违背诚信原则，造成吴兵、何三琼丧失了无法使用车库的预期利益，应当承担相应民事责任。吴兵、何三琼基于房屋买卖合同主张3万元违约金，但是双方在该合同中未对车库使用问题作出约定，吴兵、何三琼也未提交证据证明房屋买卖备案合同中对于违约责任的约定内容，而且吴兵、何三琼也已正常使用车库多年，只是之后因故无法正常使用。所以，综合本案具体案情，酌定刘益红须承担违约金1万元。综上，根据《中华人民共和国民法总则》第七条、《关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：一、刘益红于判决生效后十日内向吴兵、何三琼支付违约金1万元。二、驳回吴兵、何三琼的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费550元，由刘益红负担183元，由吴兵、何三琼负担367元。吴兵、何三琼已预
交该款，刘益红于判决生效后十日内将应负担款项直接给付吴兵、何三琼。
本院查明 二审中，本院对一审查明的事实依法予以确认。
本院认为 本院认为，违约金的确定应结合合同关于违约金的约定、合同履行情况、违约人的过错以及因违约给守约方造成的损失等因素。本案房屋买卖合同的主要义务双方均已履行完毕，且房屋买卖合同约定房屋总价是49.5万元，房屋面积为92.84平米(吴兵房屋产权证面积亦为92.84平米)，并未明确约定自行车库使用权单独作价纳入上述房款之内，故吴兵、何三琼上诉认为房屋价款包含自行车库使用权价格的意见没有依据。虽然刘益红在房屋交易时没有告知未购买自行车库使用权的情况，但吴兵、何三琼亦未向村委等有关部门核实相关情况，在该节事实上双方均有一定过失。鉴于双方房屋买卖合同的主义务已经履行完毕，自行车库使用权属于从义务且双方均有一定过失，一审法院结合合同关于违约金的约定及由此给吴兵、何三琼造成的不便，酌定1万元违约金并无不当。综上，本院对吴兵、何三琼的上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
裁判结果 驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费550元，由上诉人吴兵、何三琼负担。
本判决为终审判决。
落款
审判长 华敏洁
审判员 张朴田
审判员 韦 苇
二〇二一年八月五日
书记员 华茜渝
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