丁阳、雷志谦房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
【案由】民事 合同、无因管理、不当得利纠纷 合同纠纷 房屋买卖合同纠纷
【审理法院】福建省厦门市中级人民法院
【审理法院】福建省厦门市中级人民法院
【审结日期】2020.02.13
【案件字号】(2019)闽02民终5790号
【审理程序】二审
【审理法官】江伟郑文雅彭亚奴
【审理法官】江伟郑文雅彭亚奴
【文书类型】判决书
【当事人】丁阳;雷志谦;林艺
【当事人】丁阳雷志谦林艺
【当事人-个人】丁阳雷志谦林艺
【代理律师/律所】林岫峰福建邦司律师事务所;蔡谷兰福建邦司律师事务所;蔡雅琳福建君伟律师事务所
【代理律师/律所】林岫峰福建邦司律师事务所蔡谷兰福建邦司律师事务所蔡雅琳福建君伟律师事务所
丁丁 杨坤【代理律师】林岫峰蔡谷兰蔡雅琳
【代理律所】福建邦司律师事务所福建君伟律师事务所
【法院级别】中级人民法院
【字号名称】民终字
【原告】丁阳
【被告】雷志谦;林艺
【本院观点】丁阳与雷志谦、林艺于2019年1月13日签订的《房产买卖居间协议书》内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。
【权责关键词】撤销代理实际履行违约金合同约定第三人证人证言质证财产保全诉讼请求反诉缺席判决维持原判发回重审冻结
【指导案例标记】0
【指导案例排序】0
【本院查明】经审理查明，双方当事人对于一审法院认定的事实均无异议，本院予以确认。
【本院认为】本院认为，丁阳与雷志谦、林艺于2019年1月13日签订的《房产买卖居间协议书》内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。根据该合同第四条，第二笔购房款120万元由丁阳向银行申请按揭贷款支付；根据合同第七条，丁阳应当在签订《厦门市存量房买卖合同》后三日内备齐银行按揭所需的资信证明材料并办
理银行按揭贷款手续，在乙方取得产权证后三日内办理抵押登记手续。丁阳能否在期限内备齐资信证明材料及顺利办理抵押登记手续直接影响雷志谦、林艺能否取得第二笔购房款。从实际履行情况看，合同签订后，中介多次向雷志谦和林艺传达丁阳及其配偶因征信问题无法在房产过户后办理按揭贷款的讯息。在买卖双方于2019年1月23日进行的面谈过程中，丁阳亦未否认无法按合同约定方式及期限进行房贷。在此情况下，雷志谦、林艺有理由对丁阳履行债务的能力产生怀疑。雷志谦、林艺明确提出疑虑之后，丁阳并未就其履行债务提供适当担保，并在双方未能就变更合同达成一致的情况下要求雷志谦退还定金，表明其已不愿意继续履行合同，构成违约。一审法院认定丁阳作为违约方不享有合同解除权，并认定双方合同于2019年5月5日解除并无不当。讼争合同解除系因丁阳违约所致，故其无权要求雷志谦、林艺返还定金及按定金数额进行赔偿。 综上，丁阳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下
【裁判结果】驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费5800元，由丁阳负担。 本判决为终审判决。
【更新时间】2021-10-28 02:06:19
丁阳、雷志谦房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
福建省厦门市中级人民法院
民事判决书
(2019)闽02民终5790号
当事人 上诉人（原审原告、反诉被告）：丁阳。
委托诉讼代理人：林岫峰，福建邦司律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡谷兰，福建邦司律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：雷志谦。
委托诉讼代理人：蔡雅琳，福建君伟律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：林艺。
委托诉讼代理人：蔡雅琳，福建君伟律师事务所律师。
审理经过 上诉人丁阳因与被上诉人雷志谦、林艺房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省厦门市思明区人民法院（2019）闽0203民初5069号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
二审上诉人诉称 丁阳上诉请求：1.撤销原审判决第一项，改判：确认丁阳与雷志谦、林艺于2019年1月13日签订的《房屋买卖居间协议书》于2019年3月6日正式解除；2.撤销原审判决第二项，改判：雷志谦、林艺返还丁阳定金15万元，并赔偿丁阳15万元；3.由雷志谦、林艺承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：一、双方办理交易过户的最后期限为2019年2月2日，而非一审法院认定的2019年1月23日。二、丁阳享有同时履行抗辩权。被上诉人配合丁阳办理交易过户手续的行为与丁阳支付首付款290万元的行为为同时履行关系。在2019年2月2日前，丁阳有能力且愿意支付首付款290万元，但被上诉人无故拒绝配合丁阳办理交易过户手续，故丁阳有权行使同时履行抗辩权即拒绝支付首付款290万元。三、一审法院认为被上诉人因丁阳不具有如约履行支付购房尾款而具备行使抗辩权的条件没有任何证据。四、退一步说，若认为被上诉人在2019年1月23日前就具备了行使不安抗辩权的条件，则其行使不安抗辩权的方式也不符合法律规定。五、双方签订的《房产居间买卖协议书》于2019年3月6日丁阳发短信通知时正式解除。六、在丁阳与被上诉人的沟通中，被上诉人藐视国家
法律，暗示其在一审法院有关系，若丁阳起诉被上诉人的话，只会败诉。
二审被上诉人辩称 雷志谦、林艺答辩称，一审判决认定事实清楚、证据充分、程序合法，请求驳回丁阳的上诉，维持原判。
原告诉称 丁阳向一审法院起诉请求：1.确认丁阳与雷志谦、林艺签订的《房产买卖居间协议书》于2019年3月6日解除；2.雷志谦、林艺返还丁阳定金15万元;3.雷志谦、林艺赔偿丁阳15万元。
雷志谦、林艺向一审法院提出反诉请求：丁阳支付雷志谦、林艺违约金66750元（以425万元为基数，按日万分之五计算，自2019年1月23日计至2019年5月5日，扣除已付15万元）。
一审法院查明 一审法院认定事实:2019年1月13日，雷志谦、林艺（出售方、甲方）与丁阳（购买方、乙方）在厦门新联洋房地产代理有限公司（居间方、丙方，以下简称新联洋公司）的居间下签订《房产买卖居间协议书》，约定：甲方同意将坐落于厦门市思明区房产出售给乙方，用途为住宅，建筑面积80.68㎡；房产成交总价为425万元，协议签订之日，乙方
支付甲方购房定金15万元。协议第四条约定：乙方于2019年1月23日前向甲方支付290万元；乙方向银行申请商业贷款120万元，该贷款由银行直接转至甲方账户，若银行实际放款金额小于贷款申请金额，乙方应于收到银行同意放贷金额之日起三日内支付给甲方。协议第六条约定：甲乙双方应于2019年1月23日前前往房管部门办理交易过户登记手续，若2019年1月26日前因一方原因仍无法办理交易登记手续，则守约方有权解除本协议和要求违约方承担本协议第十二条约定的违约责任。协议第十二条“违约责任"约定：甲、乙双方签订本协议后，双方不得中途悔约，①若甲方中途悔约，应以书面形式立即通知乙方及丙方，并自悔约之日起三日内赔偿乙方所付定金的双倍及乙方所付购房款（不计利息）返还乙方并承担乙方对该房屋的装修费用。同时乙方应将该笔违约金总额的50%作为丙方的合理劳务费等费用，甲乙双方均已确认，不得有异议；②若乙方中途悔约，应以书面形式立即通知甲方及丙方，甲方应在接到通知书之日起三日内将乙方已付购房款（不计利息）返还乙方，甲方已收取的定金不予返还，直接转为违约金，乙方对该房屋进行的装修费用由乙方自行承担，甲方不负责赔偿乙方对该房屋的装修费用。同时甲方应将该笔违约金总额50%作为丙方的合理劳务费等费用，甲乙双方均已确认，不得有异议；③若乙方不能按期向甲方付清购房款或甲方不能按期向乙方交付房产，违约方应向守约方每日支付该房产总额的0.05%的违约金，任何一方
超过三日仍未履行的，守约方有权解除合同，同时违约方应按本条对应条款的约定承担违约责任；……。新联洋公司中介林某在丙方经办人处签字。
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