【案由】民事 合同、无因管理、不当得利纠纷 合同纠纷 服务合同纠纷 物业服务合同纠纷
【审理法院】四川省南充市中级人民法院
【审理法院】四川省南充市中级人民法院
【审结日期】2020.05.14
【案件字号】(2020)川13民终716号
【审理程序】二审
【审理法官】谭世蓉鲜代秋田娟
【审理法官】谭世蓉鲜代秋田娟
【文书类型】判决书
【当事人】丁丁 杨坤胡云鹏;杨丹;南充嘉兴物业管理有限公司
【当事人】胡云鹏杨丹南充嘉兴物业管理有限公司
【当事人-个人】胡云鹏杨丹
【当事人-公司】南充嘉兴物业管理有限公司
【法院级别】中级人民法院
【终审结果】二审维持原判二审改判
【字号名称】民终字
【原告】胡云鹏;杨丹
【被告】南充嘉兴物业管理有限公司
【本院观点】根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。
【权责关键词】完全民事行为能力无效可变更、可撤销欺诈显失公平撤销代理实际履行违约
金合同约定特别授权关联性合法性质证诉讼请求维持原判发回重审
【指导案例标记】0
【指导案例排序】0
【本院查明】二审查明的其他事实与一审查明的事实一致。
【本院认为】本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据胡云鹏、杨丹的上诉请求，本案争议焦点为胡云鹏、杨丹应否承担本案支付责任。 第一，胡云鹏、杨丹系完全民事行为能力人，其应在签订民事合同过程中具有辨识能力和注意义务。胡云鹏、杨丹未提供证据证明案涉《前期物业管理服务协议》存在无效的情形。嘉兴物业在订立案涉《前期物业管理服务协议》时并无告知合同相对方有撤销权及撤销权如何行使的法定义务。虽嘉兴物业未在该案涉《前期物业管理服务协议》上加盖印章，但胡云鹏、杨丹均在该协议上签名，嘉兴物业已事实上为案涉小区及胡云鹏、杨丹提供了物业管理服务，对此，双方无异议，故案涉《前期物业管理服务协议》系有效合同且已经实际履行。嘉兴物业提供《递交满意度调查
表情况说明》、《凯旋门业主满意度调查表》能够证明嘉兴物业进行了业主满意度测评；嘉兴物业与四川省和平盛世消防检测有限公司签订的《鸿升凯旋门项目消防维保合同》及《消防安全维保记录册》能够证明嘉兴物业对消防安全进行管理服务；违建业主签收的《装修违章整改通知书》、高坪区城管执法局现场执法照片及《关于凯旋门商家违建的情况说明》证明，嘉兴物业对违建问题尽到了相关责任。另，关于胡云鹏、杨丹所称“恶意控制门禁卡以严重影响业主人身自由"的问题，嘉兴物业作出了“小区门禁卡的问题是当时系统升级过程中的临时问题，该问题目前已不存在"的合理说明。故胡云鹏、杨丹关于《前期物业管理服务协议》无效，物业管理服务不到位的上诉理由不能成立，本院不予支持。 第二，如前所述《前期物业管理服务协议》合法有效，南充市发展和改革委员会《关于进一步规范市辖三区物业服务收费管理的通知》（南发改收费（2012）532号），中关于物业管理收费标准系指导性价格并不具有强制性，故本案双方当事人均应受《前期物业管理服务协议》的约束。根据胡云鹏、杨丹所居住房屋的具体条件，一审判决认定，嘉兴物业公司按2.3元/平方米/月的标准收取物业服务收费符合合同约定，并无不当。故胡云鹏、杨丹关于“嘉兴物业属私自定价，应当适用南发改〔2012〕532号文件"的上诉理由不能成立，本院不予支持。 第三，至于一审程序违法的问题。经查，一审法官因旁听人员较多，审判庭难以容纳，告知更换审判
庭并择期开庭。一审法院临时处置措施并无不当。胡云鹏、杨丹并未举出一审程序违法的证据，其关于一审审判程序违法的上诉理由不能成立。 综上，胡云鹏、杨丹的上诉理由均不能成立，其上诉请求，本院不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
【裁判结果】驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由胡云鹏、杨丹负担。 本判决为终审判决。
【更新时间】2022-08-16 03:48:55
【一审法院查明】一审查明：2014年10月20日，嘉兴物业与四川鸿升投资集团有限公司签订了《前期物业管理服务合同》，四川鸿升投资集团有限公司委托嘉兴物业对胡云鹏、杨丹所购买并居住的“鸿升.凯旋门"小区进行前期物业管理。约定“住宅由业主按其拥有建筑面积每月每平方米高层2.1元，电梯多层2.3元，商业按4.4元向乙方交纳"“每次交费时间为每月25日前"“从逾期之日按每天5‰交纳滞纳金"。胡云鹏所签，嘉兴物业未盖章的《前期物业管理服务协议》。合同注明“住宅由业主按其拥有建筑面积每月每平方米高层2.1元，电梯多层2.3元，商业按4.4元向乙方交纳"“每次交费时间为每月月底前交清当月费用"“从逾期之日按每天5
‰交纳滞纳金"。胡云鹏、杨丹2017年2月17日入住“鸿升.凯旋门"小区5幢3单元301号，建筑面积103.36㎡的住房，物业费标准为2.3元/㎡/月。胡云鹏、杨丹入住后交费至2018年2月17日。时至2019年5月31日，共欠物业服务费15个月14天，计3676.86元（2.3×103.36×15+2.3×103.36×14÷30）。嘉兴物业于2019年11月20日诉至一审法院，提出前述诉讼请求。 一审中，胡云鹏、杨丹提出：嘉兴公司并非胡云鹏、杨丹购房时开发商鸿升集团公司所宣传的物业公司，鸿升集团公司涉及虚假宣传，欺诈消费者；胡云鹏、杨丹签订《临时物业协议》时，嘉兴物业也未在场，且嘉兴物业也并未在该协议上签章，该协议不具有法律效力；《临时物业协议》为格式化合同，且内容显示公平。嘉兴物业为三级物业服务企业，2018年12月底才完成二级物业资质的评估，收费过高。按照南充市房地产管理局在2012年下发了《关于进一步规范市辖三区物业服务收费管理的通知》（南发改收费〔2012〕532号）明文规定“三级物业服务费高层不超过0.61元/平方米/月，多层不超过1.43元/平方米/月"。对嘉兴物业要求胡云鹏、杨丹从逾期之日起按每天5‰缴纳滞纳金显示公正；凯旋门小区基础设施不达标，不符合小区交付的使用条件。如供水管网不达标，无公共停车位等；嘉兴物业的物业服务不合格。等等，并要求嘉兴物业赔偿被告因长期物业服务不到位的精神损失费5000元。
【一审法院认为】一审法院认为，依据《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力"的规定，嘉兴物业与四川鸿升投资集团有限责任公司签订的《前期物业管理服务合同》合法有效，嘉兴物业与胡云鹏、杨丹应按照该合同约定履行各自的义务。胡云鹏、杨丹所签、而嘉兴物业未盖章的《前期物业管理服务协议》的内容基本与嘉兴物业与四川鸿升投资集团有限责任公司签订的《前期物业管理服务合同》基本一致。胡云鹏、杨丹知晓两份合同的内容，嘉兴物业已经依合同提供了服务，在履行合同的过程中没有明显的违约行为，故胡云鹏、杨丹应依约交纳物管服务费。即使合同内容显失公平，也属于可变更、可撤销的合同，当事人也应该在知道或应当知道撤销事由之日起1年内行使撤销权。《中华人民共和国住房和城乡建设部》2018年3月8日第39号《物业服务企业资质管理办法》，从2018年3月8日起已经废止，南充市房地产管理局在2012年下发了《关于进一步规范市辖三区物业服务收费管理的通知》与上位的规章相违，不再适用，故胡云鹏、杨丹据此要求降低物业服务费收费标准的请求，不予支持。对于凯旋门小区基础设施不达标，不符合小区交付的使用条件，供水管网不达标，无公共停车位等属胡云鹏、杨丹与四川鸿升投资集团有限责任公司之间的法律关系，
不属于本案审理的范围。对于公共收益的公示，胡云鹏、杨丹可以另案主张。对于嘉兴物业主张的逾期履行违约金，胡云鹏、杨丹提出按日5‰明显过高，一审法院酌定为按年6％从嘉兴物业起诉之日起算。为此，嘉兴物业主张胡云鹏、杨丹支付自2018年2月17日起至2019年5月31日共计15个月14天拖欠的物业服务费3667.70元的诉讼请求，不超过3676.86元，属当事人正当行使自己的权利，一审法院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《物业管理条例》第七条、《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决：1.限胡云鹏、杨丹于本判决生效之日起10日内向南充嘉兴物业管理有限公司支付物业服务费3667.70元及逾期利息（以拖欠物业服务费为基数，按年6％从2019年11月20日起算，利随本清）；2.驳回南充嘉兴物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费25元，由胡云鹏、杨丹负担。
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