曹问琴、徐慧与扬州联成置业有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书
【案由】民事  合同、无因管理、不当得利纠纷  合同纠纷  房屋买卖合同纠纷  商品房销售合同纠纷 
【审理法院】江苏省扬州市中级人民法院 
【审理法院】江苏省扬州市中级人民法院 
【审结日期】2021.03.09 
【案件字号】(2021)苏10民终322号 
【审理程序】二审 
【审理法官】于毅韩冰孙建瑢 
【审理法官】于毅韩冰孙建瑢 
【文书类型】判决书 
曹云金老婆【当事人】曹问琴;徐慧;扬州联成置业有限公司 
【当事人】曹问琴徐慧扬州联成置业有限公司 
【当事人-个人】曹问琴徐慧 
【当事人-公司】扬州联成置业有限公司 
【代理律师/律所】叶鹏江苏长威律师事务所;秦月江苏长威律师事务所 
【代理律师/律所】叶鹏江苏长威律师事务所秦月江苏长威律师事务所 
【代理律师】叶鹏秦月 
【代理律所】江苏长威律师事务所 
【法院级别】中级人民法院 
【终审结果】二审维持原判 
【原告】曹问琴;徐慧 
【被告】扬州联成置业有限公司 
【本院观点】上诉人主张被上诉人支付逾期办理不动产权证违约金，无事实和法律依据，依法不予支持。 
【权责关键词】撤销代理实际履行违约金过错不可抗力合同约定诚实信用原则证明诉讼请求变更诉讼请求维持原判发回重审 
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【指导案例排序】0 
【更新时间】2021-10-25 01:16:24 
曹问琴、徐慧与扬州联成置业有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书
江苏省扬州市中级人民法院
民事判决书
(2021)苏10民终322号
当事人    　上诉人(原审原告)：曹问琴。
    　上诉人(原审原告)：徐慧。
    　两上诉人之共同委托诉讼代理人：叶鹏，江苏长威律师事务所律师。
    　两上诉人之共同委托诉讼代理人：秦月，江苏长威律师事务所律师。
    　被上诉人(原审被告)：扬州联成置业有限公司，住所地在扬州市五台山路36号。
    　法定代表人：谢永志，该公司总经理。
    　委托诉讼代理人：江如蓝，该公司员工。
    　委托诉讼代理人：朱志恒，扬州市广陵区新宇法律服务所法律工作者。
审理经过    　上诉人曹问琴、徐慧因与被上诉人扬州联成置业有限公司(以下简称联成置业公司)商品房买卖纠纷一案，不服扬州市邗江区人民法院(2020)苏1003民初4459号民事判决，
向本院提起上诉。本院于2021年2月2日立案受理后,依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
二审上诉人诉称    　曹问琴、徐慧上诉请求：1.撤销扬州市邗江区人民法院(2020)苏1003民初4459号民事判决书；2.发回重审或依法改判，支持上诉人的一审全部诉讼请求；3.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。1.一审法院将合同约定的房屋交付期限认定为房屋交付期日，明显认定事实错误。涉案商品房买卖合同第11条约定，“出卖人应当在2019年6月30日前向买受人交付商品房。”该条款约定了被上诉人交付房屋的期限，即开发商可以在2019年6月30日前的任何期日交付房屋，没有约定交付时间为2019年6月30日。2.一审法院认定被上诉人有提前交付房屋的行为，属于积极行为，认定事实错误。如上所述，2019年6月30日仅是被上诉人交付房屋的最后期限，并不是交付期日。另商品房买卖合同补充协议第9条约定，“在合同约定房屋交付时间之前的任何时间，当该商品房具备交付条件时，甲方即采取电话、寄挂号信或在市一级报纸登报的方式，发出交房通知。”通过该条款可以看出，双方均认可在2019年6月30日前的任何时间办理交付房屋事宜。故被上诉人在此之前交付房屋的行为按照合同及相关补充协议的约定，应视为正常履约行为，并不能认定为提前交付房屋。3.一审法院说明部分认定的合同条款对于上诉人并不适用，
一审法院以此作为认定本案房屋交付时间为2019年6月30日的说理部分没有事实依据。4.一审法院说理部分阐述的理由违背了合同有关条款。一审法院认为本案房屋交付时间为2019年6月30日，明显与合同条款相违背。根据双方签订的商品房买卖合同补充协议第9条约定，上诉人是对被上诉人在2019年6月30日前的任何期日交付房屋均有心理预期，而一审法院片面认定上诉人是对2019年6月30日交付房屋有心理预期，明显与合同约定不符。5.依据合同约定，上诉人“在商品房交付之日起180个工作日内取得该商品房的房屋所有权证书的”。即使按照一审法院计算办证日期，上诉人应在2020年5月9日前取得房屋所有权证书，而被上诉人在2020年5月6日才通知上诉人于2020年5月8日办理不动产权证，上诉人明显不可能在5月9日取得房屋所有权证书。一审法院以被上诉人通知办理不动产权证书的时间概念偷换合同约定的领取不动产权证书的时间概念，属于认定事实错误。二、一审法院认定事实不清。1.依据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第11条第1款，“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”本案上诉人与被上诉人在办理交接房屋手续时，已在住宅使用说明书和住宅质量保证书中多次明确约定房屋交付时间为2018年12月10日。故上诉人以2018年12月10日作为交付房屋时间有事实和法律依据。一审法院在判决时并不认定该时间为交付房屋时间，但也没有给出任何理由，认定
事实不清。2.被上诉人在2019年6月30日前交付房屋属于履行合同约定的内容，且也是为了自身利益。补充协议第10条约定，“自通知交房日之次日起房屋保修期开始计算。”故被上诉人早一日交付房屋，即早一日开始计算房屋保修期，因此，被上诉人履行交付房屋的行为也是为了自身的利益。一审法院认定被上诉人的上述正常履约行为属于积极行为，认定事实不清。3.一审法院并未真正查明被上诉人逾期办证的原因。上诉人在一审中递交了市长信箱网络截图，可以看出被上诉人逾期办证的根本原因系为了省事，想将主体结构与车位一起办理产权证所致。该份证据系网络截图，故上诉人无法向法院提供证据原件，因此，一审法院以证据形式为由否认该份证据。上诉人认为，被上诉人逾期办证的根本原因与违约后果具有直接因果关系，属于法院查清案件事实真相的关键因素之一。一审法院如不能根据复印件核实该份证据的真实性，应咨询当时行政部门询问逾期办证的根本原因。三、一审法院以公平诚信原则作为本案的判案理念，但最终判决违反了这个民事基本原则。1.如上所述，一审法院将被上诉人正常履行的交付房屋行为认定为提前交付房屋的行为，明显对上诉人不公平。2.生效合同对于双方均有约束力，双方均应按照合同约定履行各自的权利义务。既然被上诉人认可以2018年12月10日作为房屋交付时间，那么依据合同约定，被上诉人对于上诉人“在商品房交付之日起180个工作日内取得该商品房的房屋所有权证书的”的预期心理应明确知悉，
也应按照合同约定履行相关义务。被上诉人未按照合同约定履行相关办证义务，违反了合同约定，是不诚信行为。四、一审法院适用法律错误。《中华人民共和国合同法》第60条规定诚信履行合同的原则。被上诉人明显具有违约行为。
本院查明    　联成置业公司答辩称：一、根据商品房销售合同约定，被上诉人没有违反合同约定，如期交付房屋，且在合同约定的时间内，在疫情发生的特定环境下，为上诉人办理了证照，已经履行了应尽义务；二、实际上合同约定的是180个工作日，而不是180天。三、被上诉人启动了特别程序，聘请了专业代理人和机构，在疫情下，想尽一切办法为全体业主同时办好了车位权属证书，否则车位将无法继续办证；四、即使被上诉人拖延几天，按照合同约定并不是承担违约金，而是由被上诉人尽快为其办证；五、最高法关于涉疫情期间民事案件的指导意见明确规定，买受人在疫情期间请求出卖人承担违约责任的，人民法院不予支持。综上，上诉人上诉无事实和法律依据，原审判决事实清楚，证据充分，适用法律正确，请求二审法院查明事实，依法驳回上诉人的上诉请求。
原告诉称    　曹问琴、徐慧向一审法院起诉请求：判令联成置业公司支付逾期办证违约金45451元(暂计算至2020年6月17日)。诉讼中，曹问琴、徐慧变更诉讼请求为：判令联成置业
公司向曹问琴、徐慧支付逾期办证违约金48549元(以970490元为基数，自2019年8月27日起至2020年5月29日止，按照年利率6.525%的标准计算)。
一审法院查明    　一审法院认定事实：2017年6月8日，曹问琴、徐慧与联成置业公司签订《商品房买卖合同(预售)》(以下简称《合同》)一份，曹问琴、徐慧向联成置业公司购买“星领地花园6幢(公安幢号2)1单元6层601号商品房，总价款970490元。《合同》第九条商品房交付条件约定：该商品房交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件：1.该商品房己取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房己取得房屋测绘报告；3.该商品房己经取得《扬州市区商品房交付使用备案证明》。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。第十条约定内容为商品房相关设施设备交付条件。第十一条交付时间和手续约定：(一)出卖人应当在2019年6月30日前向买受人交付该商品房。(二)该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日(不少于10日)将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。第十二条逾期交付责任约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种
方式处理：1.按照逾期时间，分别处理【(1)和(2)不作累加】。(1)逾期在30日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之2的违约金。(2)逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人己付全部房款(含己付贷款部分)，并自买受人付款之日起，按照银行利息(不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率)计算给付利息。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之3的违约金。第二十条房屋登记约定：(一)双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。(二)因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起180个工作日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理:……2.出卖人在合理期限内解决问题，以使得买受人及时取得所有权证书。