许晓东、傅晓琼与石金星、顾兰英房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
【案由】民事  合同、无因管理、不当得利纠纷  合同纠纷  房屋买卖合同纠纷 
【审理法院】江苏省无锡市中级人民法院 
【审理法院】江苏省无锡市中级人民法院 
【审结日期】2021.07.08 
【案件字号】(2021)苏02民终2601号 
【审理程序】二审 
【审理法官】谢伟潘晓峰仓勇 
【审理法官】谢伟潘晓峰仓勇 
曹云金老婆【文书类型】判决书 
【当事人】许晓东;傅晓琼;石金星;顾兰英 
【当事人】许晓东傅晓琼石金星顾兰英 
【当事人-个人】许晓东傅晓琼石金星顾兰英 
【法院级别】中级人民法院 
【原告】许晓东;傅晓琼 
【被告】石金星;顾兰英 
【本院观点】根据本案业已查明的事实，案涉安置房协议书及搬迁房协议书由许晓东和拆迁单位于2006年签订。 
【权责关键词】无权处分追认代理善意取得合同第三人证人证言质证诉讼请求维持原判 
【指导案例标记】0 
【指导案例排序】0 
【本院查明】本院对一审查明的事实予以确认。 
【本院认为】本院认为：根据本案业已查明的事实，案涉安置房协议书及搬迁房协议书由许晓东和拆迁单位于2006年签订。根据上述协议，许晓东、傅晓琼对其名下有两套安置房(即无锡市新吴区梅荆花苑227-301室和无锡市新吴区××室)是明知的。两套房屋于2008年办理了房产证，于2009年办理了国有土地使用权证。许晓东的哥哥许某于2009年与石金星、顾兰英签订了关于无锡市新吴区××室房屋的买卖协议，并将上述房屋交付给石金星、顾兰英使用，之后又将该房屋的房产证原件与国有土地使用权证原件交给石金星、顾兰英，石金星、顾兰英也支付了全部购房款。石金星、顾兰英已经在上述房屋居住十余年。从整个过程来看，石金星、顾兰英取得无锡市新吴区××室房屋的过程系善意取得。而许晓东、傅晓琼本案庭审中陈述其对无锡市新吴区××室房屋的处置情况并不知情，对房产证及国有土地登记证办理情况及为什么两证会在石金星、顾兰英处亦不知情，且许晓东、傅晓琼十多年来对上述房屋不管不问，许晓东、傅晓琼的上述陈述内容及行为明显不合常理，且与本案现有证据相悖。因此，可以确认许晓东、傅晓琼对上述房屋出卖给石金星、顾兰英是明知的，许晓东、傅晓琼应当配合石金星、顾兰英办理房屋过户手续。许晓东、傅晓琼的上诉请求，无事实和法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下： 
【裁判结果】驳回上诉，维持原判。    二审案件受理费6100元，由许晓东、傅晓琼负担。    本判决为终审判决。 
【更新时间】2021-11-09 20:36:42 
【一审法院查明】一审法院认定事实：2006年4月9日，许晓东签署安置房协议书和搬迁房协议书，约定因新吴区毛塘桥村许家里16号拆迁，安置许晓东两套房屋，分别为无锡市新吴区梅荆花苑227-301室和无锡市新吴区××室。    2008年12月29日，无锡市新吴区梅荆花苑227-301室和无锡市新吴区××室均办理了房屋登记，登记在许晓东、傅晓琼名下。    2009年3月16日，许晓东的哥哥许某代许晓东与傅晓琼与石金星签订房屋所有权转让协议，约定许晓东、傅晓琼将无锡市新吴区××室出售给石金星和顾兰英，房屋总价为270000元。许某在落款处签署了许晓东和傅晓琼的名字。黄建国、邹建国作为见证人签字。    2009年6月5日，无锡市新吴区××室房屋办理了国有土地使用权证书，土地使用权人为许晓东、傅晓琼。 
【一审法院认为】一审法院认为：本案的争议焦点为：案涉房屋转让协议能否对许晓东、傅晓琼发生法律效力。现分析如下：1.许晓东亲自签署了安置房协议书和搬迁房协议书，对于其名下安置了两套安置房的情况是清楚知晓的，而对于其中一套房屋即案涉房屋的处置情况
不知情，有悖常理；2.无锡市新吴区梅荆花苑227-301室和无锡市新吴区××室均在同一天办理了登记，登记在许晓东、傅晓琼名下，同时，案涉房屋的土地使用权证书与房屋产权证书并非同一天登记，而是在案涉协议签订后两个多月后办理，许晓东、傅晓琼对于案涉房屋的房产证、土地使用权证如何办理以及为何出现在石金星、顾兰英处均表示不知情，有悖常理；3.拆迁前及拆迁时，傅晓琼与许晓东已经结婚并与许晓东父亲共同居住在老宅内，对于房屋拆迁、安置、转卖等重大的事宜，许晓东、傅晓琼表示不知情，有悖常理；4.拆迁安置及房屋转卖发生在2009年，许晓东、傅晓琼也居住在离案涉房屋不远的另一套安置房内，在长达十多年的时间内，许晓东、傅晓琼对其名下的另一套房屋不闻不问，有悖常理。综上，许晓东、傅晓琼对于案涉房屋买卖事宜并非不知情，而其在长时间内未提出异议，系对于案涉房屋的处分情况的默示追认，因此，案涉房屋买卖协议对于许晓东、傅晓琼发生法律效力。许晓东、傅晓琼应当按照约定全面履行自己的义务，将案涉房屋过户至石金星、顾兰英名下。    一审法院判决：许晓东、傅晓琼于判决发生法律效力之日起十日内协助石金星、顾兰英将江苏省无锡市新吴区××室房屋所有权转移登记至石金星、顾兰英名下，过户产生的费用由石金星、顾兰英承担。 
【二审上诉人诉称】许晓东、傅晓琼上诉请求：撤销原审判决，改判驳回石金星、顾兰英的
一审诉讼请求。事实和理由：许晓东、傅晓琼和石金星、顾兰英之间不存在房屋买卖合同关系，一审法院认为许晓东、傅晓琼系对房屋买卖行为的默示追认属于法律适用错误。从房屋买卖合同的磋商和签订过程看，许晓东、傅晓琼从未参与合同的磋商和签订过程，亦从未授权他人代为出售房屋。从房款交付情况来看，石金星、顾兰英亦未向许晓东、傅晓琼交付过任何房款，许晓东、傅晓琼也从未收到第三人交付的房款。从房屋的交付情况看，石金星、顾兰英的实际使用房屋多年，但该房屋并非许晓东、傅晓琼交付石金星、顾兰英使用，亦从未授权他人交付石金星、顾兰英使用。一审法院认为许晓东明知其名下有两套房屋，却对另一套房屋不管不问，长达多年，不合情理，且许晓东对房屋买卖情况是知晓的，但却未提出异议，系对案涉房屋处分行为的默示追认，因此认定房屋买卖协议对许晓东、傅晓琼发生法律效力。许晓东、傅晓琼认为一审法院上述认定是错误的。不作为的默示行为，只有在明确的法律规定或者当事人双方有约定的情况下，才可以视为意思表示，从而才可能构成追认。但本案系案外人无权处分出售房屋，该案外人虽与许晓东系兄弟，但并不共同生活，故本案默示追认的法律适用条件不成就。从证人许某的证词看，其系认为该房屋并非属于许晓东、傅晓琼所有，其认为出售房屋并不需要许晓东的授权，且认为售房款项系对其家庭拆迁的补偿。许某一方面欺瞒许晓东、傅晓琼关于拆迁的实际情况，另一方面假冒许晓东、傅晓琼的
名义对外出售房屋，房款亦去向不明。许某的行为造成了许晓东、傅晓琼和石金星、顾兰英均成为受害者的事实。许晓东、傅晓琼不应承担违约责任，石金星、顾兰英应通过追究案外人许某的违约责任来实现合同权益。 
许晓东、傅晓琼与石金星、顾兰英房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
江苏省无锡市中级人民法院
民事判决书
(2021)苏02民终2601号
当事人    　上诉人(原审被告)：许晓东。
    　上诉人(原审被告)：傅晓琼。
    　委托诉讼代理人:李瑞(受许晓东、傅晓琼共同授权委托),江苏英特东华律师事务所律师。
    　被上诉人(原审原告)：石金星。
    　被上诉人(原审原告)：顾兰英。
    　委托诉讼代理人：华剑飞(受石金星、顾兰英共同授权委托)，江苏泰伯律师事务所律师。
审理经过    　上诉人许晓东、傅晓琼因与被上诉人石金星、顾兰英房屋买卖合同纠纷一案，不服无锡市新吴区人民法院(2019)苏0214民初1749号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月9日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
二审上诉人诉称    　许晓东、傅晓琼上诉请求：撤销原审判决，改判驳回石金星、顾兰英的一审诉讼请求。事实和理由：许晓东、傅晓琼和石金星、顾兰英之间不存在房屋买卖合同关系，一审法院认为许晓东、傅晓琼系对房屋买卖行为的默示追认属于法律适用错误。从房屋买卖合同的磋商和签订过程看，许晓东、傅晓琼从未参与合同的磋商和签订过程，亦从未授权他人代为出售房屋。从房款交付情况来看，石金星、顾兰英亦未向许晓东、傅晓琼交付过任何房款，许晓东、傅晓琼也从未收到第三人交付的房款。从房屋的交付情况看，石金星、顾兰英的实际使用房屋多年，但该房屋并非许晓东、傅晓琼交付石金星、顾兰英使用，亦从未授权他人交付石金星、顾兰英使用。一审法院认为许晓东明知其名下有两套房屋，却对另
一套房屋不管不问，长达多年，不合情理，且许晓东对房屋买卖情况是知晓的，但却未提出异议，系对案涉房屋处分行为的默示追认，因此认定房屋买卖协议对许晓东、傅晓琼发生法律效力。许晓东、傅晓琼认为一审法院上述认定是错误的。不作为的默示行为，只有在明确的法律规定或者当事人双方有约定的情况下，才可以视为意思表示，从而才可能构成追认。但本案系案外人无权处分出售房屋，该案外人虽与许晓东系兄弟，但并不共同生活，故本案默示追认的法律适用条件不成就。从证人许某的证词看，其系认为该房屋并非属于许晓东、傅晓琼所有，其认为出售房屋并不需要许晓东的授权，且认为售房款项系对其家庭拆迁的补偿。许某一方面欺瞒许晓东、傅晓琼关于拆迁的实际情况，另一方面假冒许晓东、傅晓琼的名义对外出售房屋，房款亦去向不明。许某的行为造成了许晓东、傅晓琼和石金星、顾兰英均成为受害者的事实。许晓东、傅晓琼不应承担违约责任，石金星、顾兰英应通过追究案外人许某的违约责任来实现合同权益。