杜征远、王瑶瑶等房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书
【案由】民事 合同、无因管理、不当得利纠纷 合同纠纷 房屋买卖合同纠纷
【审理法院】江苏省南通市中级人民法院
【审理法院】聂远离婚江苏省南通市中级人民法院
【审结日期】2022.04.29
【案件字号】(2022)苏06民终726号
【审理程序】二审
【审理法官】杨盛吕敏张峥嵘
【审理法官】杨盛吕敏张峥嵘
【文书类型】判决书
【当事人】杜征远;王瑶瑶;陆金玲
【当事人】杜征远王瑶瑶陆金玲
【当事人-个人】杜征远王瑶瑶陆金玲
【代理律师/律所】廖福荣江苏紫琅律师事务所;吴梦雅江苏紫琅律师事务所;张晓松江苏华江律师事务所
【代理律师/律所】廖福荣江苏紫琅律师事务所吴梦雅江苏紫琅律师事务所张晓松江苏华江律师事务所
【代理律师】廖福荣吴梦雅张晓松
【代理律所】江苏紫琅律师事务所江苏华江律师事务所
【法院级别】中级人民法院
【终审结果】二审维持原判
【原告】杜征远
【被告】王瑶瑶;陆金玲
【权责关键词】违约金过错新证据证明责任（举证责任）诉讼请求法院调解维持原判
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【本院认为】本院认为，对于约定违约金是否过高，应当以实际损失作为基础进行判断，该损失包括合同履行后可以获得的利益。主张违约金过高的违约方应当对违约金过高承担举证责任。本案中，双方在房屋买卖合同中约定的违约金为房屋总价的20%，在补充协议中约定的违约金为7万元及自2021年8月21日起至2021年8月31日每日500元的延期费用。因杜征远未能按约办理过户手续，王瑶瑶行使约定解除权，王瑶瑶的损失客观存在，其损失并不局限于支付款项的利息。一审根据案涉房屋买卖合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等因素，综合确定由杜征远赔偿4000元延迟费及4万元损失并无不当。杜征远作为违约方，
其主张违约金过高，但未能提交相应证据予以证明，应承担举证不能的不利后果。 综上，杜征远的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：
【裁判结果】驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费800元，由上诉人杜征远负担。 本判决为终审判决。
【更新时间】2022-09-24 02:35:44
【一审法院查明】一审法院认定事实：2021年7月5日，王瑶瑶(乙方)作为买受人与杜征远(甲方)作为出售人，在如皋市贤城房产中介服务部见证下签订《房屋买卖合同》，约定甲方将位于长江镇××花园××号楼××室及××号车库作价65万元出售给乙方，乙方2021年7月5日前支付定金1万元；2021年7月8日前支付购房款19万元；余款45万元待办理贷款后支付。另约定甲方在2021年8月20日之前去成功办理房屋解押手续，过后算甲方违约，赔付房屋总价百分之二十违约金，房屋内家具家电包含在内。乙方承诺征信正常，当日定金壹万元整，三天内首付壹拾玖万元整，贷款肆拾伍万元整。王瑶瑶、杜征远均在合同落款处签名并加捺手印，如皋市贤城房产中介服务部在居间方处加盖合同专用章。 房屋买卖合同签订当日，王瑶瑶向
杜征远交付购房定金1万元，杜征远在如皋市贤城房产中介服务部提供的收款收据上签名予以确认。2021年7月8日收到王瑶瑶银行转账的19万元购房款后，杜征远在收款收据上签名确认。 因杜征远在约定时间内未能将房屋抵押权予以解除，2021年8月22日，双方另行订立补充协议：甲乙双方经过协商，甲方出售××花园××幢××室含朝南××号车库给乙方配合办贷款网签过户，自2021年8月21日起至2021年8月31日，甲方每天需支付乙方500元人民币作为延期费用。费用停止支付为此段时间内以甲方提供房产证等证件为准。若甲方于2021年8月27日前未能当场提供房产证等证件办理房屋贷款等过户手续，则乙方有权且无责任取消合同。甲方需2021年8月31日内退回乙方所有支付款项，包括首付20万元，另外赔偿乙方7万元(柒万元整)违约金以及上述全部延迟费用。 2021年9月27日，王瑶瑶将杜征远、陆金玲诉至一审法院，并申请对其名下位于扬州市江都区邵伯镇××路××号×××名府××幢××室的房屋予以保全，一审法院依法作出(2021)苏0682民初8867号民事裁定书。庭审中，对于杜征远支付的7.2万元，王瑶瑶陈述是违约金给了6.8万元，另外4000元是给付的延迟费，杜征远认可4000元系延迟费用。 另查，案涉房屋××花园××幢××室及朝南××号车库权利所有人为杜征远、陆金玲，房屋于2018年7月1日登记抵押给深圳市天大联合融资担保有限公司。
【一审法院认为】一审法院认为，《关于适用时间效力的若干规定》第一条第
一款规定，民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。王瑶瑶与杜征远签订《房屋买卖合同》的时间为2021年7月5日，故本案应当适用2021年1月1日颁布施行的《中华人民共和国民法典》相关规定。 依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。王瑶瑶与杜征远签订《房屋买卖合同》及补充协议，系双方当事人真实意思表示，亦不存在违反法律规定的情形，故两份协议合法有效。《中华人民共和国民法典》第562条规定，当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。王瑶瑶、杜征远在补充协议中约定，若杜征远2021年8月27日前仍未能解除抵押，则王瑶瑶有权且无责任取消合同。现出售房屋的抵押权仍未能解除，不具备办理过户登记手续的条件，王瑶瑶方依据双方约定，提出解除双方签订的房屋买卖合同，应予支持。杜征远收受的王瑶瑶购房款20万元，亦应当予以返还，因双方约定了相应违约责任，现对于王瑶瑶另行主张20万元的逾期利息主张，不予支持。 关于违约责任。民法典规定当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的
计算方法。约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。王瑶瑶与杜征远协商购买房屋，并按照约定履行了款项支付义务，但因杜征远未能将案涉房屋的抵押权予以消除，导致双方无法办理过户手续。故系杜征远的违约行为导致房屋买卖协议未能履行，杜征远应当承担违约责任，双方均认可其中的4000元为履行过程中的延迟费用，法院对此予以确认。违约金金额王瑶瑶方主张按照补充协议中的约定，杜征远应当承担7万元，杜征远不予同意，愿意按照银行贷款利率的标准向王瑶瑶支付占用利息，并请求法院对违约金额予以调整。考虑到双方签约的时间为2021年7月5日，以及杜征远实际收受的购房款金额为20万元，王瑶瑶亦未能提交具体证据证明因杜征远违约所造成的具体损失，对于杜征远应当承担的违约金，一审法院酌定4万元，除双方一致同意的延期费用4000元，杜征远已经向王瑶瑶支付6.8万元，扣除其应当承担的违约金额4万元，另外2.8万元应当冲抵其应当返还的购房款，故其尚需给付王瑶瑶17.2万元(20万元-2.8万元)。王瑶瑶主张陆金玲需一并承担责任，但未能提交证据证明陆金玲知情、参与，且陆金玲亦非合同的相对人，故对于王瑶瑶的该项诉讼请求，不予支持。 据此，一审判决：一、解除王瑶瑶与杜征远2021年7月5日签订的《房屋买卖合同》；二、杜征远于判决发生法律效力后十日内给付王瑶瑶17.2万元；三、驳回王瑶瑶的其他诉讼请求等。 本院二审期间，当事人未提交新证据。本院经审理，对一审法院采信的证据以及据此认定的案件事实予以确认。
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