【案由】民事 合同、无因管理、不当得利纠纷 合同纠纷 房屋买卖合同纠纷 商品房委托代理销售合同纠纷
【审理法院】江苏省苏州市中级人民法院
【审理法院】江苏省苏州市中级人民法院
【审结日期】2020.12.21
【案件字号】（2020）苏05民终10578号
【审理程序】二审
【审理法官】包刚沈军芳孙楚楚
【审理法官】包刚沈军芳孙楚楚
【文书类型】判决书
【当事人】苏州谐和房地产营销策划有限公司;苏州乾宁置业有限公司;华美搜侯（北京）置地有限公司;卞钰锋
【当事人】苏州谐和房地产营销策划有限公司苏州乾宁置业有限公司华美搜侯（北京）置地有限公司卞钰锋
【当事人-个人】卞钰锋
【当事人-公司】苏州谐和房地产营销策划有限公司苏州乾宁置业有限公司华美搜侯（北京）置地有限公司
【代理律师/律所】陈玮江苏众勋律师事务所;刘天甫北京市京师律师事务所;常金筠北京市京师律师事务所
【代理律师/律所】陈玮江苏众勋律师事务所刘天甫北京市京师律师事务所常金筠北京市京师律师事务所
【代理律师】陈玮刘天甫常金筠
【代理律所】江苏众勋律师事务所北京市京师律师事务所
【法院级别】中级人民法院
【原告】苏州谐和房地产营销策划有限公司;华美搜侯（北京）置地有限公司;卞钰锋
【被告】苏州乾宁置业有限公司
【本院观点】首先，卞钰锋为谐和房产客户，其母亲顾建文与乾宁置业签订《东方之门商品房认购书》，谐和房产上诉主张同一家庭应视为同一组客户，并提供其与案外公司签订的合同进行证明，本院认为，合同具有相对性，谐和房产与案外公司之间的合同并不能对乾宁置业产生约束力，谐和房产与乾宁置业签订的《【东方之门】项目分销代理合同》未对同一家庭为同一组客户进行约定，因此，对“客户”的含义不宜进行超出常人理解范围的扩大解释，故对于谐和房产认为卞钰锋与顾建文为同一组客户的主张，本院不予支持。录音、笔录内容均非卞钰锋本人陈述，均为案外人对案涉纠纷的评价或猜测，且录音内容仅能反应谐和房产带领卞钰锋看房，并不能体现案涉房屋实际系卞。
【权责关键词】撤销委托代理合同第三人证人证言新证据关联性质证诉讼请求维持原判发回重审执行
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【本院认为】本院认为，首先，卞钰锋为谐和房产客户，其母亲顾建文与乾宁置业签订《东方之门商品房认购书》，谐和房产上诉主张同一家庭应视为同一组客户，并提供其与案外公司签订的合同进行证明，本院认为，合同具有相对性，谐和房产与案外公司之间的合同并不能对乾宁置业产生约束力，谐和房产与乾宁置业签订的《【东方之门】项目分销代理合同》未对同一家庭为同一组客户进行约定，因此，对“客户”的含义不宜进行超出常人理解范围的扩大解释，故对于谐和房产认为卞钰锋与顾建文为同一组客户的主张，本院不予支持。其次，谐和房产上诉主张顾建文购房系因卞钰锋，故实际购房人应为卞钰锋，为此提供了四段录音、笔录进行证明，本院认为，录音、笔录内容均非卞钰锋本人陈述，均为案外人对案涉纠纷的评价或猜测，且录音内容仅能反应谐和房产带领卞钰锋看房，并不能体现案涉房屋实际系卞钰锋购买。再次，谐和房产认为卞钰锋父亲卞林元于卞钰锋被谐和房产带领看房后几
天内即通过华美公司看房、看房后几小时内卞钰锋母亲顾建文即决定买房并付款，该过程过短，故真正促成交易的是谐和房产并非华美公司，本院认为，谐和房产未能提供证据证明卞林元和顾建文的看房购房是受卞钰锋的指示，谐和房产的该项主张没有事实依据，仅为谐和房产的猜测，故本院不予采信。最后，华美公司带领客户看房、与客户签订认购书、客户支付房款、客户与乾宁置业签订商品房销售合同，华美公司已完成了居间服务，乾宁置业应按约向其支付报酬。谐和房产主张华美公司不符合乾宁置业支付佣金的条件与事实不符，本院亦不予采信。 综上所述，谐和房产的上诉请求依据不足，应予驳回，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下
【裁判结果】驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9068元，由上诉人苏州谐和房地产营销策划有限公司负担。 本判决为终审判决。
【更新时间】2021-11-01 21:03:53
苏州谐和房地产营销策划有限公司与苏州乾宁置业有限公司商品房委托代理销售合同纠纷二审民事判决书
江苏省苏州市中级人民法院
民事判决书
(2020)苏05民终10578号
上诉人(原审原告)：苏州谐和房地产营销策划有限公司，统一社会信用代码913205083238724799西北街某某。
法定代表人：张军，总经理。
委托诉讼代理人：陈玮，江苏众勋律师事务所律师。
委托诉讼代理人：曹含英，该公司股东。
被上诉人(原审被告)：苏州乾宁置业有限公司，统一社会信用代码9132059475273244XH,住所,住所地江苏省苏州工业园区星港街某某某某某某
法定代表人：杨休，董事长。
wangyan 委托诉讼代理人：张科为。
原审第三人：华美搜侯(北京)置地有限公司，统一社会信用代码91110228MA01EDW03K，住所地北京市密，住所地北京市密云区鼓楼东大街某某山水大厦某某某某2644(云创谷经济开发中心集中办公区)
法定代表人：周鹏里，执行董事。
委托诉讼代理人：刘天甫，北京市京师律师事务所律师。
委托诉讼代理人：常金筠，北京市京师律师事务所律师。
原审第三人：卞钰锋。本院于2020年11月9日受理后，依法组成合议庭进行审理，现已审理终结。
谐和房产上诉请求：1.请求撤销原判，依法改判或发回重审；2.一、二审诉讼费由乾宁置业承担。事实和理由：一、谐和房产依据与乾宁置业签订的《[东方之门]项目分销代理合同》，谐和房产完成了约定义务，应获得约定的佣金。1.谐和房产于2019年3月17日、2019
年3月22日完成了报备程序；2.谐和房产于2019年3月22日带领卞钰锋看房；3.谐和房产依约完成了《客户登记表》；4.客户在客户保护期内签订了认购书并支付定金。2019年3月27日，卞钰锋母亲顾建文在客户保护期内与乾宁置业签订《东方之门商品房认购书》，认购房屋为1幢7202室，该房屋正是卞钰锋看房时向谐和房产明确表达的意向房屋；且鉴于其母子关系，视为同一家庭购买；5.2019年8月，卞钰锋签订《商品房买卖合同》并办理网签手续。根据《项目分销代理合同》第5.2款、5.5款约定，谐和房产符合支付佣金条件。二、华美公司不符合乾宁置业支付佣金条件，从华美公司提供的证据中，未形成完成的约见、看房、报备、审核等一系列流程，不符合支付佣金的条件。三、华美公司提供的与客户聊天记录证据存在诸多疑点。1.客户备注名称位置存疑。华美公司提供的与客户聊天记录中，对方的备注名称位于正中间，明显不符合备注名称的位置，真实性存疑；2.卞林元自2018年12月26日通过华美公司员工朋友验证好友后，双方再无聊天记录，不符合销售人员沟通常理，而双方聊天记录中没有任何关系房屋沟通的情况与谐和房产员工与客户沟通情况存在极大的反差；3.2019年3月27日，卞林元与华美公司员工沟通看房事宜，该日期在谐和房产客户保护期内；4.客户从看房到决定购房付款只用两小时存疑；5.华美公司提供的沟通记录都是卞林元沟通联系，而签订客户登记表都是顾建文，客户登记表也是顾建文。四
、卞钰锋证人证言存在疑点，存在前后不一致的情形。五、卞钰锋在与其母亲在毫无商量，各自不知情的情况下，在几乎间隔几天的时间内，确认购买同一套房屋，而卞钰锋母亲3月份一天不到三小时之内完成了看房、认购、付款，而后迟迟不签订房屋买卖合同和网签手续，而卞钰锋在这段时间之内在出售名下房屋，直到8月份卞钰锋将名下房屋转至父母名下，立刻完成了商品房买卖合同签订以及网签手续，不符常理。六、谐和房产提供的开发商现场销售人员崔某,4证人证言未在判决书中有所体现，原审法院对事实部分审查存在遗漏。
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