【案由】民事 合同、无因管理、不当得利纠纷 合同纠纷 房屋买卖合同纠纷 商品房预售合同纠纷
【审理法院】广东省东莞市中级人民法院
【审理法院】广东省东莞市中级人民法院
【审结日期】2020.09.27
【案件字号】（2020）粤19民终6030号
【审理程序】二审
【审理法官】陈加雄陈文静徐华毅
【审理法官】陈加雄陈文静徐华毅
梁家辉的老婆【文书类型】判决书
【当事人】梁玲玲;东莞市东城房地产开发公司;东莞市嘉宏集团有限公司
【当事人】梁玲玲东莞市东城房地产开发公司东莞市嘉宏集团有限公司
【当事人-个人】梁玲玲
【当事人-公司】东莞市东城房地产开发公司东莞市嘉宏集团有限公司
【代理律师/律所】侯双龙北京市东元（广州）律师事务所;潘艳宜北京市东元（广州）律师事务所;叶松盛广东众达律师事务所;张建兵广东众达律师事务所
【代理律师/律所】侯双龙北京市东元（广州）律师事务所潘艳宜北京市东元（广州）律师事务所叶松盛广东众达律师事务所张建兵广东众达律师事务所
【代理律师】侯双龙潘艳宜叶松盛张建兵
【代理律所】北京市东元（广州）律师事务所广东众达律师事务所
【法院级别】中级人民法院
【原告】梁玲玲
【被告】东莞市东城房地产开发公司;东莞市嘉宏集团有限公司
【本院观点】本案系商品房预售合同纠纷。
【权责关键词】委托代理违约金过错合同约定证明诉讼请求维持原判执行
【指导案例标记】0
【指导案例排序】0
【本院查明】本院经审理查明，对一审查明事实，本院予以确认。 二审期间，梁玲玲提交已办证清单。
【本院认为】本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。围绕本案双
方当事人在二审中的上诉和答辩，本案的争议焦点是：嘉宏公司、东城房地产公司应否支付逾期办证的违约金。就此，本院分析如下： 《商品房买卖合同（预售）》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律行政法规强制性规定，合法有效，双方均应依据该合同约定行使权利，履行义务。 根据案涉《商品房买卖合同（预售）》第二十条的约定，因出卖人的原因，买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，出卖人应支付逾期办证违约金，若因买受人原因未能在约定期限内完成商品房的房屋所有权转移登记的，出卖人不承担责任。由2019年3月18日东莞市不动产登记中心发布的《关于东城嘉宏锦园1-4、13、14、16、20、22、25、30、31、32、35、36、39、42、43、45、47幢办理房屋所有权首次登记的公告》可知，案涉商品房未能办理登记的原因在于房屋现状与规划用途不相符合。嘉宏公司于2019年4月30日在案涉小区发布公告，告知了具体的整改方式，并表示愿意配合整改。业主主张因开发商交付的N+1户型导致无法办证，即便开发商交付的房屋如业主所称，但根据合同约定，逾期办证违约金的支付系以逾期（交付之日起730日）为前提，从前述公告可知办证的障碍明确以及公告具体整改措施的时间均在上述合同条款约定的730日内。由于此时案涉房屋已经交付给业主，房屋处于业主的控制之下，在不动产登记部门已经明确需要整改的情况下，作为房屋的业主和实际的控制者，应积极作为，采取措施将房屋整
改至可办证的情况，现业主一方面未积极消除办证障碍，另一方面主张逾期办证违约金，没有依据。根据案涉《商品房买卖合同（预售）》第二十条的约定，嘉宏公司无需支付逾期办证违约金。另外，由于产权登记机关已经明确了待房屋现状与规划不符的问题解决后才能办理登记手续，业主上诉提出的其他房屋的办证情况，与本案无直接关联。 综上所述，上诉人梁玲玲的上诉请求于法无据，本院予以驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下
【裁判结果】驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由梁玲玲负担（已预缴）。 本判决为终审判决。
【更新时间】2021-11-03 06:03:47
梁玲玲与东莞市东城房地产开发公司、东莞市嘉宏集团有限公司房屋买卖合同纠纷一案民事二审判决书
广东省东莞市中级人民法院
民事判决书
（2020）粤19民终6030号
上诉人（一审原告）：梁玲玲。
委托代理人：侯双龙，北京市东元（广州）律师事务所律师。
委托代理人：潘艳宜，北京市东元（广州）律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）：东莞市东城房地产开发公司，统一社会信用代码：914419001980200739。
法定代表人：叶勇，系该公司经理。
被上诉人（一审被告）：东莞市嘉宏集团有限公司，统一社会信用代码：91441900744497718E。
法定代表人：方桂萍，系该公司执行董事。
上列两被上诉人共同委托代理人：叶松盛，广东众达律师事务所律师。
上列两被上诉人共同委托代理人：张建兵，广东众达律师事务所律师。
上诉人梁玲玲因与被上诉人东莞市东城房地产开发公司（以下简称东城房地产公司）、东莞市嘉宏集团有限公司（以下简称嘉宏公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省东莞市第一人民法院（2019）粤1971民初29948号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
梁玲玲起诉请求：东城房地产公司、嘉宏公司向梁玲玲支付迟延办证违约金及损失暂计3814元（从合同约定收楼之日起730日届满次日起，至东城房地产公司、嘉宏公司实际办妥房屋所有权证书，并将房屋所有权证书交付梁玲玲之日止，违约金总额无上限，现暂计至2019年7月10日）。
一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定判决驳回梁玲玲的诉讼请求。案件一审受理费50元（梁玲玲已预交），由梁玲玲承担。
一审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第一人民法院（2019）粤1971民初29948号民事判决书。
宣判后，梁玲玲不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，改判支持梁玲玲一审诉讼请求。事实与理由：一、与本案事实相同的系列案中有143宗案件未改变房屋状态情况下，在诉讼期间已办理房产证。因此无法办理房产证并非梁玲玲不配合拆除空中花园搭建（以下简称“拆窗”）所致。一审认定不“拆窗”系无法办理房产证的障碍属于事实认定错误。二、房屋无法办理房产证系不“拆窗”所致，只是东城房地产公司、嘉宏公司的陈述，无其他证据证明。根据东莞市不动产登记中心2019年3月18日的公告，案涉房屋无法办理所有权登记原因在于房屋现状与规划不符。随后，东城房地产公司、嘉宏公司于2019年4月30日发布公告要求梁玲玲“拆窗”。一审法院据此认定梁玲玲不配合“拆窗”致使房屋无法办证是错误的。三、案涉房屋无法办理房产证的原因系东城房地产公司、嘉宏公司未办妥房屋首次登记手续，东城房地产公司、嘉宏公司应当承担逾期办证的违约责任。四、即使不“拆窗”导致无法办理房产证，该责任也应由东城房地产公司、嘉宏公司承担。根据一审查明的事实，空中花园搭建（即封闭空中花园）是东城房地产公司、嘉宏公司实施的，其在销售房屋过程中，以“N＋1户型”对外宣传，以此抬高房价促进销售。东城房地产公司、嘉宏公司作为开发商应
当知晓封闭空中花园系违反原规划，将导致房屋无法办理首次登记，从而导致梁玲玲无法办理房产证，该不利后果应由其承担。五、一审认定未办理房产证责任应归于东城房地产公司、嘉宏公司，但又以案涉合同第二十条驳回梁玲玲诉讼请求属于自相矛盾，应予以改判。六、根据购房合同第21条、补充协议第11条，东城房地产公司、嘉宏公司负有办证义务，需要东城房地产公司、嘉宏公司提交材料才能办理房产证。根据办证的程序，案涉房屋需要办妥初始登记才能办理房产证，而该初始登记只有开发商才能办理登记，案涉房屋无法办理房产证由于没有办理初始登记导致的。无法办证的责任归于东城房地产公司、嘉宏公司，其应当承担违约责任。
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