【案由】民事 合同、无因管理、不当得利纠纷 合同纠纷 房屋买卖合同纠纷
【审理法院】浙江省宁波市中级人民法院
【审理法院】浙江省宁波市中级人民法院
【审结日期】2022.03.04
【案件字号】(2021)浙02民终5706号
【审理程序】二审
【文书类型】判决书
【当事人】陈建斌;宁波市奉化东海工艺礼品有限公司;宁波奉化大桥市场房产经纪有限公司
【当事人】陈建斌宁波市奉化东海工艺礼品有限公司宁波奉化大桥市场房产经纪有限公司
【当事人-个人】陈建斌
【当事人-公司】宁波市奉化东海工艺礼品有限公司宁波奉化大桥市场房产经纪有限公司
【代理律师/律所】郭沙沙浙江同璟律师事务所;赖金茂浙江同璟律师事务所
【代理律师/律所】郭沙沙浙江同璟律师事务所赖金茂浙江同璟律师事务所
【代理律师】郭沙沙赖金茂
【代理律所】浙江同璟律师事务所
【法院级别】中级人民法院
【原告】陈建斌;宁波奉化大桥市场房产经纪有限公司
【被告】宁波市奉化东海工艺礼品有限公司
【本院观点】对前述证据的真实性予以认定。本案的焦点在于奉化东海公司主张的480000元定金是否应予退还。
【权责关键词】欺诈撤销代理合同合同约定第三人自认质证诉讼请求维持原判拍卖
陈建斌个人资料
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【本院查明】本院对一审查明的事实予以确认。
【本院认为】本院经审查认为，对前述证据的真实性予以认定。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为：本案的焦点在于奉化东海公司主张的480000元定金是否应予退还。对此，本院分析如下：陈建斌与奉化东海公司法定代表人林敏签订的《存量房屋买卖合同》中明确载明，陈建斌承诺“房屋产权明晰，无经济纠纷，保证产权顺利过户，无其他隐瞒”，陈建斌虽称涉案厂房系其从法院拍卖所得，保证可以顺利完成过户，但其也在一审、二审庭审中均陈述王亚军多次向其要求继续使用厂房，其购入案涉厂房后确因大门外的地基纠纷与王亚军进行过协商。而在2020年12月7日，奉化东海公司人员再次查看案涉厂房时涉案厂房门外路上仍然写着“请注意此路不通”，并且聚集了大量村民，告知涉案厂房大门外路的地基存在纠纷。可见地基纠纷客观存在，尚未解决。陈建斌在二审庭审中辩称其曾将该纠纷事宜告知过出售方的中介，但其并未提交证据证明，中介对此亦不认可，本院难以支持。一审以案涉厂房交易时陈建斌违约在先，判令退还奉化东海公司已经支付的480000元定金，并无不
当。奉化东海公司在已经获悉存在地基纠纷情况下，经陈建斌同意，将540万案涉厂房款支付至第三人中介的账务以规避交易风险，符合常理。另外，陈建斌所称2010年10月18日宁波市奉化区莼湖镇田央村村民居委会与王亚军签订的《协议》涉嫌虚据，奉化东海公司对此做出解释，符合逻辑，难以认定系虚据。 综上所述，陈建斌的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：
【裁判结果】驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费8500元，由陈建斌负担。 本判决为终审判决。
【更新时间】2022-09-21 00:21:22
【一审法院查明】一审法院审理认定事实：奉化东海公司向陈建斌购买位于宁波市奉化区莼湖街道田央村8-1号的厂房(以下简称案涉厂房)。2020年11月22日，奉化东海公司法定代表人林敏与陈建斌签订了一份《存量房屋买卖合同》(以下简称：案涉购房合同)。合同约定：奉化东海公司向陈建斌购买案涉厂房，建筑面积为1503.09平方米，国有建设用地使用权1815平方米；成交总价5880000元，奉化东海公司于2020年11月22日前支付定金180000元，
11月23日再追付定金300000元，12月2日前支付首付款5400000元，房款汇入陈建斌宁波银行账户(一并列明了具体的账号)；陈建斌承诺房屋产权明晰，无经济纠纷，保证产权顺利过户无其他隐瞒。合同还就其他事宜进行了约定。合同签订后奉化东海公司向陈建斌支付了上述480000元定金，并由陈建斌向其出具了相应的收条。 付清余款前，奉化东海公司人员又多次去案涉厂房查看，但被周围村民告知案涉厂房大门外的地基由“原房主”(即案涉厂房的原所有权人宁波市奉化莼湖亚细亚衬衫厂的投资人)王亚军从相关村民处购买来，今后要进出案涉厂房大门必须要经过王亚军同意。2020年12月2日，奉化东海公司向陈建斌协商能否再给一周或两周时间观察，陈建斌予以认可。2020年12月7日，奉化东海公司人员再次查看案涉厂房，但门外的路上写着“请注意此路不通”，并且聚集了大量村民，告知大门外路的地基存在纠纷，奉化东海公司买去后是不能进出的，要去跟王亚军协商等。一同在现场的陈建斌向奉化东海公司称其出售的案涉厂房系通过法院拍卖来，出售的也是权证范围的房产，门外的路和地基与其无关，并且大门肯定能通行，并非由王亚军说了算，并要求奉化东海公司于当日去过户(庭审中，陈建斌亦自认同意奉化东海公司于过户时一并支付余款)。期间，莼湖派出所亦出警，了解情况后告知奉化东海公司人员，对案涉厂房大门外的路权属情况不清楚，奉化东海公司认为被隐瞒、欺诈的可向法院起诉解决。
【一审法院认为】一审法院认为：案涉购房合同的购买人和签订人虽均为案外人林敏，但林敏系奉化东海公司的法定代表人，且案涉480000元定金由奉化东海公司向陈建斌支付，另外在本案诉讼中，陈建斌对奉化东海公司的主体资格未曾提出过异议，并在庭审中确认双方合同关系确已解除，可见陈建斌认可由奉化东海公司法定代表人林敏代表奉化东海公司向其购买案涉厂房，故一审法院对双方间的房屋买卖合同关系依法予以确认。现双方又一致确认案涉购房合同已于本案起诉前解除，一审法院对此一并予以认定。关于奉化东海公司主张的480000元定金是否应予退还。一审法院认为，从一审法院对莼湖商会秘书长等的调查及陈建斌在第二次庭审中的陈述看，陈建斌购入案涉厂房后确因大门外的地基纠纷与王亚军进行过协商，但其向奉化东海公司出售案涉厂房时却未如实告知上述纠纷事宜。虽然其解释称案涉厂房系通过司法拍卖而来并无产权瑕疵，王亚军等对大门正常进出的阻扰并无相关依据，因此其无需告知奉化东海公司上述纠纷事宜。但一审法院认为，尽管王亚军等对案涉厂房大门外的地基是否有使用权上的排他性(即是否有权阻挠买受人对案涉厂房大门的正常使用)尚存争议。但客观上该争议纠纷确实会影响到买受人今后对案涉厂房的正常使用(比如奉化东海公司看房期间已有大量村民聚众围观，要求奉化东海公司必须与王亚军商量大门外地基的使用；比如奉化东海公司购房后王亚军等可能会阻挠其使用大门外的争议地基进而影响到正常
的生产经营；退一步讲，即便王亚军等的阻扰缺乏法律或事实依据，奉化东海公司亦需要通过诉讼等途径解决而增加额外负担)。因此，上述纠纷的存在势必会影响到作为买受人的奉化东海公司对案涉厂房购买与否的最终决定。故一审法院认为，陈建斌未向奉化东海公司告知上述纠纷事宜属于违反合同第三条中“甲方承诺房屋产权明晰，无经济纠纷，保证产权顺利过户，无其他隐瞒”的约定。奉化东海公司据此要求陈建斌退还已交付的480000元定金，于法有据，一审法院予以支持。至于陈建斌在第二次庭审中辩称其曾将该纠纷事宜告知过出售方的中介(即已尽到告知义务)。一审法院认为，陈建斌在第一次庭审中否认与王亚军间存在有关大门外地基的纠纷事宜，之后又提出曾告知过出售方中介，显属前后矛盾，现陈建斌未就此作出合理解释亦未提供相关证据予以证明，故一审法院对陈建斌的上述抗辩意见不予采纳。关于陈建斌辩称的奉化东海公司未在2020年12月2日前将剩余购房款5400000元支付至其个人宁波银行账户已构成违约而无需退还该480000元定金的意见。一审法院认为，奉化东海公司虽未按合同约定于2020年12月2日前将剩余5400000元购房款支付至陈建斌的宁波银行账户，但不应以此认定奉化东海公司违约在先。理由如下：首先，奉化东海公司在签订案涉购房合同后通过村民了解到了案涉厂房大门外的地基存在纠纷可能会影响到今后的正常进出，奉化东海公司基于该事实将剩余5400000元购房款支付至第三人中介的账户符合情理亦
符合交易习惯；其次，奉化东海公司曾于2020年12月2日当天同陈建斌协商能否再给一周或两周时间观察，陈建斌予以认可，可见陈建斌对奉化东海公司不按合同约定将剩余房款于指定日期支付至其个人账户是同意的；最后，2020年12月7日，双方在案涉厂房大门外协商时陈建斌曾要求奉化东海公司于当日办理过户手续，庭审中陈建斌亦向一审法院确认同意陈建斌在过户时支付余款，可以印证陈建斌同意奉化东海公司不按合同约定于2020年12月2日向其个人账户支付余款的事实。对此，陈建斌的上述抗辩意见一审法院亦不予采纳。 综上，一审法院认为，案涉厂房交易时陈建斌违约在先，故奉化东海公司在案涉购房合同解除后有权要求陈建斌退还已经支付的480000元定金。奉化东海公司的诉讼请求符合法律规定，一审法院依法予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条，《关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：陈建斌于本判决生效之日起十日内向宁波市奉化东海工艺礼品有限公司退还购房定金480000元。案件受理费8500元，由陈建斌负担。
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