【案由】民事 合同、无因管理、不当得利纠纷 合同纠纷 房屋买卖合同纠纷
李光洁老婆【审理法院】河南省鹤壁市中级人民法院
【审理法院】河南省鹤壁市中级人民法院
【审结日期】2020.09.28
【案件字号】(2020)豫06民终828号
【审理程序】二审
【审理法官】翁煜明祁祎苗国庆
【审理法官】翁煜明祁祎苗国庆
【文书类型】判决书
【当事人】鹤壁顾家房地产中介服务有限公司;李海英
【当事人】鹤壁顾家房地产中介服务有限公司李海英
【当事人-个人】李海英
【当事人-公司】鹤壁顾家房地产中介服务有限公司
【代理律师/律所】吴光丽河南普建律师事务所;王淼河南普建律师事务所
【代理律师/律所】吴光丽河南普建律师事务所王淼河南普建律师事务所
【代理律师】吴光丽王淼
【代理律所】河南普建律师事务所
【法院级别】中级人民法院
【字号名称】民终字
【原告】鹤壁顾家房地产中介服务有限公司
【被告】李海英
【本院观点】顾家公司提交的情况说明系复印件，且根据其内容显示涉案销售协议系私自签订，未经资产处置组同意，2018年8月22日资产处置组已经通知顾家公司停止销售行为，并告知其涉嫌非法处置法院查封财产，该证据并不能证明顾家公司的证明目的，故本院对该证据的证明力不予确认。关于上诉人顾家公司所提出的双方签订《商品房定购协议》合法有效，李海英诉讼请求为解除合同，一审法院认定合同无效，且超出诉讼请求进行判决，显属不当的上诉理由。
【权责关键词】无效无权处分撤销代理民事权利合同过错基本原则证明力质证诉讼请求变更诉讼请求维持原判发回重审查封扣押
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【本院查明】另查明，淇县盛世佳苑小区1号楼1单元4层东户和2号楼2单元602号房于2015年4月15日被驻马店市公安局西园分局查封，查封期限为2015年4月15日至2016年4月14日；2015年4月23日被新乡市中级人民法院查封，查封期限为2015年4月23日至2017年4月2
2日；2016年4月20日被驻马店市公安局西园分局续封，查封期限为2016年4月20日至2017年4月19日；2017年3月24日被驻马店市驿城区人民法院查封，查封期限为2017年3月24日至2020年3月23日；2017年12月27日被驻马店市驿城区人民法院查封，查封期限为2017年12月27日至2020年12月26日；淇县盛世佳苑小区1号楼、2号楼全部房产共88套，于2018年5月16日被新乡市中级人民法院查封，查封期限为2018年5月16日至2021年5月15日。
【本院认为】本院认为，关于上诉人顾家公司所提出的双方签订《商品房定购协议》合法有效，李海英诉讼请求为解除合同，一审法院认定合同无效，且超出诉讼请求进行判决，显属不当的上诉理由。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：……(五)违反法律、行政法规的强制性规定。"《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定：“下列房地产，不得转让：……（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；……"。本案中，2018年7月28日，顾家公司与李海英就涉案房屋签订《盛世佳苑商品房定购协议》，至2018年10月8日顾家公司共收取李海英购房款100000元的事实清楚，但涉案房屋自2015年4月15日以来多次被司法机关查封，至今此房屋依旧处于被查封的状态，一审法院根据查明的案件事实，认定双方签订的《盛世佳苑商品房定购协议》，违反法律、行政法规的强制性规定，属无效协议符合法律规定。顾家公司
上诉主张其是受托销售房屋，且委托方是司法机关等相关权力部门，受托销售行为是司法机关处置资产程序，合同应为有效，并未提交有效证据予以证明，且根据其二审提交的2020年6月18日驻马店市打击和处置工作领导小组办公室出具的关于顾家房产中介雇员王中水等人擅自销售盛世佳苑小区商品房情况说明复印件的内容显示，涉案销售协议系私自签订，未经资产处置组同意，2018年8月22日资产处置组已经通知顾家公司停止销售行为，故顾家公司的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。此外，本案系房屋买卖合同纠纷一案，合同的效力是认定当事人民事权利义务的前提，人民法院应当以职权主动进行审查，并不受当事人诉讼主张的限制，且李海英在庭审中也提出合同无效的请求，一审法院并未超出诉讼请求进行判决，顾家公司的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。 关于上诉人顾家公司所提出的一审法院遗漏资产处置参加诉讼，对顾家公司追加当事人参加诉讼的申请未予准许，程序违法的上诉理由。本案中，顾家公司与李海英签订了《盛世佳苑商品房定购协议》并因此发生纠纷，资产处置组并非合同的当事人，一审法院依据合同的相对性原则，对顾家公司提出追加资产处置组参加诉讼的申请未予准许并未违反法律规定，程序亦无不当，顾家公司的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。 综上所述，上诉人顾家公司的上诉理由均不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果适当，应予维
持。案经调解无效。经合议庭评议，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
【裁判结果】驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2660元，由鹤壁顾家房地产中介服务有限公司负担。 本判决为终审判决。
【更新时间】2022-08-24 01:04:45
【一审法院查明】一审法院认定事实：2018年7月28日，双方当事人签订《盛世佳苑商品房定购协议》一份，主要内容为：出卖人（甲方）鹤壁顾家房地产中介服务有限公司，买受人（乙方）李海英，乙方申请购买甲方所受托的物业项目盛世佳苑商品房，双方协商签订本定购协议1.定购内容:2号楼2单元602号，建筑面积137.19平方米，单价3000元/平方米，总价411570元；2.付款方法:2018年7月28日交首付款10000元，2019年7月28日前付现金331570元，余款70000元于甲方办齐不动产证十日内交清，逾期视为乙方自愿放弃购买权利和优惠；3.本协议双方签字并由乙方支付定金后生效，甲乙双方均不得反悔，若甲方违约，双倍赔偿乙方预付的定金；若乙方违约，该套房源甲方有权另行出售，前期交纳所有费用及后续装修物品费用不予退还等内容。之后李海英得知2号楼2单元602号房屋已售出，经与顾家公
司协商将1号楼1单元4层东户售于李海英。李海英给顾家公司交纳的购房款20000元，双方对交款日期陈述不一致，顾家公司为李海英出具的“收据"载明日期为2018年7月28日；2018年10月8日李海英给顾家公司交纳购房款80000元，共计100000元。顾家公司将1号楼1单元4层东户的钥匙交于李海英后，李海英进行装修，花费22000元。装修期间李海英得知1号楼1单元4层东户被司法机关依法查封，双方发生纠纷，现李海英以双方签订协议不能实现合同目的为由诉至法院。
【一审法院认为】一审法院认为，《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应认定为商品房买卖合同。"本案中，双方签订《盛世佳苑商品房定购协议》，协议内容具备商品房买卖合同的主要内容，且顾家公司已收取李海英购房款100000元，本案为商品房买卖合同纠纷。顾家公司作为合同相对人，是本案适格诉讼主体。 《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定：“下列房地产，不得转让：……（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；……"。案涉房产自2015年以来多次被司法机关查封，至今未解封，双方签订的《盛世佳苑商品房定购协议》，违反法
律、行政法规的强制性规定，属无效协议。且顾家公司作为中介公司，不是案涉房屋的产权人，无权处置案涉房产。合同无效或者被撤销后因该合同取得的财产应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。顾家公司作为中介公司，应当知道被司法机关查封房产不得转让，仍与李海英签订房屋买卖合同，存在过错，收取李海英的购房款100000元应当返还。李海英给顾家公司交纳购房款100000元，其要求顾家公司自最后交纳时间即2018年10月8日起支付已交纳购房款利息，该部分损失系直接损失，李海英的主张于法有据予以支持。参照《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条规定，李海英主张利息按照年利率6%计算至判决确定的付款之日止。李海英作为买受人，应当充分了解房屋实际状况、审查出卖人对案涉房屋是否享有处置权，双方签订买卖合同而合同目的不能实现，李海英也存在一定过错，因房屋装修所造成的损失，由双方共同承担。根据双方过错程度，顾家公司承担李海英装修损失的18000元，李海英主张超出部分自行承担。顾家公司为李海英出具的两份收据均载明收取款项是购房款，李海英主张其已交付的100000元系定金未提交相应证据故对其要求顾家公司双倍返还100000元的诉讼请，不予支持。 一审法院判决：一、李海英与顾家公司于2018年7月28日签订的《盛世佳苑商品房定购协议》无效；二、顾家公司于判决生效之
日起十日内返还李海英购房款100000元，并自2018年10月8日起按照年利率6%支付李海英购房款100000元的利息至判决确定的付款之日止；三、顾家公司于判决生效之日起十日内赔偿李海英装修损失18000元；四、驳回李海英的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7473.55元，减半收取3736.77元，李海英负担1190元，顾家公司负担2546.77元。
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