上海市徐汇区房产管理局
如何处理房地产产权登记历史遗留问题
由于种种原因造成房屋建成或交易后不能办理产权登 记发证的现象（即房地产产权登记历史遗留问题，以下商 称历史遗留问题）至今仍顽固地存在，并已严重影响到购 房人的合法权益、影响住房制度改革的深入和推广、影响 房地产市场进一步规范和健康发展。这种现象亟待解决。
徐汇区房产管理局根据市房地产管理局《关于妥善处理房地产登记历史遗留问题的若干意见》（[ 9 9]218号 文）的精神，积极采取措施，在区政府的支持协调和其他 区属管理部门的通力协助下，历史遗留问题处理工作已取 得了很大成绩，截至1999年12月初，已处理了11．2万 平方米历史遗留问题，占138万平方米历史遗留问题的 72．6％。计划在 1999年底前基本完成历史遗留问题的处 理，2000年3月底以前基本清除房地产登记中存在的问 题及其不良影响。他们的具体作法是：
一、对处理和历决历史遗留问题有充分的认识
历史遗留问题不解决，必然导致严重的后果。
一是影响住房制度改革的深入和推广。我国实行的是 房地产登记和凭证转移制度，历史遗留问题未妥善解决， 产权单位就没有房屋产权证，就不能按照房改政策将公房 出售给个人，即使单位把房屋卖给了个人，个人买了有历 史遗留问题的房屋也办不了产权证，老百姓就要考虑是否 参加房改，购买住房，这必然影响住房制度改革的总体进 程。
二是损害购房入的合法权益。随着市场经济的日臻成 熟，住房商品化不断深入人心，越来越多的老百姓拥有了 自己的住房，但因为历史遗留问题不能办理产权证，购房人除了房屋所有权得不到法律保障而易引发产权纠纷外， 还涉及房产不能依法流通、“卖旧换新”改善居住水平、 以房产向银行抵押融资、以及不能享受国家一些优惠政策 等。因此，市民纷纷要求尽快解决历史遗留问题，以保护 购房人的合法权益。
三是影响房地产市场的规范和成熟。我国进行土地和 住房制度改革，最终目标是建立以市场机制为基础的房地 产生产、分配和流通体系，房地产登记历史遗留问题不解 决必然会禁烟一大批的房地产不能依法流通。这就容易滋 生不规范交易活动，甚至搞黑市交易，这无疑会影响房地 产市场的持续健康发展。
二、组织力量专项处理历史遗留问题
徐汇区房产管理局对处理历史遗留问题有高度的认 识，为此，他们把处理历史遗留问题作为去年规范房地产 市场的一项重点工作来抓。为了完成此项任务，他们指派 分管局长直接负责，并抽调了一批业务能力强、素质高的 同志充实区产权监理所专项从事历史遗留问题的处理工 作。有了领导层的强力支持和高效的工作机构，才使得该 区历史遗留问题的处理工作得以有条不紊地迅速展开。
三、对历史遗留问题进行了一次全面调查和分析。
要彻底、妥善地解决历史遗留问题，首先要弄清楚历 史遗留问题的基本情况，为此，徐汇区房产管理局对历史 遗留问题进行了一次彻底、仔细的调查，摸清了该区历史 遗留问题的基本情况及形成的原因。以形成的起因看，历 史遗留问题可分为10类：
1、建筑面积超照，占0．4％
2．未取得住宅产付使用许可证， 17．1％
3、建房资料不全， 22．9％
4房子产权到期怎么办、参建或转让手续不齐资料不全，8．3％
5、建房单位与联建单位内部纠纷而导致产权不明， 10％
6、建房单位将房屋使用权转让而不登记，3．7％
7、土地出让金、使用费未付清， 10．3％
8．集体土地未办征地手续，2．4％
9、未取得竣工验收合格证明，2．7％
10、正在办理中， 22．2％
形成以上10种历史遗留问题的原因大部分是由于开 发商和建房单位无视政府有关规定所致，其次是政府管理 部门对房地产管理的不完善，三是购房人本身消费素质不 高等。
四、处理历史范囵间场的原则和要求
徐汇区房地产管理局在详细掌握本区历史遗留问题基 本情况的基础上，根据“处理历史遗留
问题宜粗不宜细” 的原则，经与市房地局有关领导研究，并报区政府批准之 后，确定了在处理历史遗留问题登记发证时应符合“权属 无纠纷、建筑合法、房屋安全”的要求。
权属无纠纷。对产权申报单位因种种历史原因，不能 提供房地产登记所必须的原始仅属证明或原始文件不规范 而尚未办理初始登记，但无权属纠纷的，由申报单位提交 书面具结保证或登报公告，并提交书面申请及相关产权证 明材料，经区产权监理所审核，予以确权发证。
建筑合法。对因种种历史原因，产权申报单位不能提 供原始建设规划许可文件的，采取专案专报形式，由区现 土局审查、出具书面证明，或以协调会议形式，由区产护 监理所根据规土局同意的会议纪要，予以确权发证。
房屋安全。对96年以前竣工、不能提供建设工程竣 工验收合格证，且补办有困难的，由申报单位委托具有房 屋质量鉴定资质的机构进行鉴定，区产权监理所根据鉴定 机构出具的房屋无危险、可正常使用的鉴定意见，予以确 权发证。96年以后竣工的房屋在办理初始登记时，产权申报单位必须提供区住宅局颁发的一《房屋入住许可证》或 住宅局也具的其他书面证明。
五、与区日相类普理因门密切配合
历史遗留问题处理是一项涉及规划、国土、住宅、建 筑质量监督、房地产交易等管理部门的系统工作，必须各 部门密切配合才能顺利完成任务。为此，徐汇区房产管理 局专门就历史遗留问题处理工作报告区政府，争取区政府 的支持＼协调和区属各部门的配合。在解决重大或顽固的 历史遗留问题时，就召开由区规土局、房管局、住宅局等 管理部门及历史遗留问题相关单位共同参加的现场办公会 议，对具体问题进行会审，并当即拍板确定办法，限期解 央，力争处理一个成功一个。
六、彻底牌决历史遗留问题的建议
历史遗留问题绝大多数与产权登记管理本身工作无 关，而都是在房地产生产、分配、流通过程中产生的。因 此，我们徐了要尽快解决好以前的历史遗留问题外，还必 须考虑如何彻底根除历史遗留问题的滋生。徐汇区房产管 理局在分析了历史遗留问题形成的原因，提出：“应从建 立完善。规范的房地产市场的高度出发，围绕建立清晰的 房地产产权关系这一目标，完善市场运行规则，规范房地产开发商、购房人及政府三主体的行为”的建议。