房地产开发企业土地增值税清算管理办法
第一章  总则
第一条 为了规范房地产开发企业土地增值税征收管理，做好土地增值税清算审核工作，根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《土地增值税清算管理规程》及其相关政策规定，制定本办法。
第二条 凡在本省境内从事房地产开发的企业,其开发的房地产项目符合土地增值税清算条件的,均适用本办法.
第三条 房地产开发企业是土地增值税的清算主体,符合清算条件的房地产开发项目,纳税人应当在规定期限内自行完成清算或委托有清算资质的中介机构完成清算。
接受委托进行土地增值税清算鉴证业务的中介机构,应当按《土地增值税清算鉴证业务准则》的有关规定完成清算鉴证，出具《土地增值税清算鉴证报告》，并对清算鉴证结果承担相应的法律责任。
第四条 土地增值税清算以纳税人初始填报的《土地增值税项目登记表》中房地产开发项目为清算单位。分期开发的项目以分期项目为清算单位。同一清算单位中既有普通标准住宅又有非普通住宅及其他房地产开发项目的,应当分别核算增值额，计征土地增值税.未分别核算或不能分别核算增值额的，建造的普通标准住宅不能适用条例第八条(一)项的免税规定，应当按合理的方式分别计算住宅和其他房地产开发项目的增值额。　
第五条 主管地税机关税源管理部门应当加强对房地产开发项目的日常税收管理和监控,对纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，应当督促纳税人根据清算要求按不同期间和不同项目合理归集有关收入、成本、费用，及时掌握清算单位是否达到清算条件。
 　
第二章  清算条件
第六条 符合下列情形之一的,纳税人应当主动进行土地增值税清算:
(一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的;　
(二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的;
(三)直接转让土地使用权的；
（四)纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。
第七条 符合下列情形之一的，主管地税机关可要求纳税人进行土地增值税清算：　
（一)已竣工验收的房地产开发项目,已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例达到或超过８５％,或该比例虽未达到85％,但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的。　
（二）取得销售(预售）许可证满三年仍未销售完毕的。同一清算单位,分多次取得销售（预售)许可证的,在确定三年期限时应当从最后一次取得销售(预售)许可证的时间算起。
（三）经主管地税机关进行纳税评估发现问题后,认为需要办理土地增值税清算的房地产开发项目。　
第八条 纳税人在土地增值税清算时未转让的房地产,在清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。
清算后销售或有偿转让未使用及使用年限在一年以内的房地产的，纳税人应当按规定进行土地增值税纳税申报，收入按实际取得的收入计算,扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算.　
清算后再销售或转让使用年限超过一年以上房地产的,应当按照转让旧房及建筑物的政策规定计算缴纳土地增值税.
第三章  清算申请与受理
   
    第九条 凡符合应办理土地增值税清算条件的项目，纳税人应当在满足条件之日起9０日内到主管地税机关办理清算手续,并据实填写《土地增值税清算表》;凡属地税机关要求纳税人进行土地增值税进行清算的项目,主管地税机关应当下发《土地增值税清算通知书》,纳税人应当在接到清算通知之日起９０日内,到主管地税机关办理清算手续.
第十条 纳税人在办理土地增值税清算申报手续时,应当向主管地税机关提交有关清算项目资料和清算申报表,并填写《土地增值税清算申报资料清单》和《土地增值税清算申报表清单》.　
    第十一条 纳税人应当准确、据实填写各类清算申报表和相关表格；纳税人委托中介机构代理进行清算鉴证的，中介机构应当在《土地增值税清算鉴证报告》中详细列明清算项目的收入、扣除项目和进行土地增值税清算的相关鉴证信息。
第十二条 主管地税机关在收到纳税人提交的清算资料时,应当对照《土地增值税清算申报资料清单》和《土地增值税清算申报表清单》所列内容逐一核实,并严格按照本办法附表格式和《土地增值税清算管理规程》、《土地增值税清算鉴证业务准则》规定的内容进行审验.　
对纳税人提交的申请材料格式准确、内容齐全规范的,主管地税机关应当予以受理,并向纳税人开具《土地增值税清算受理通知书》交纳税人转入审核程序。
对纳税人提交的申请材料格式不准确、内容不规范、相关事项不清楚的，应当在５个工作日内退回纳税人重新修改或补充完善，并向纳税人出具《土地增值税清算补充材料通知书》，纳税人应当在３0日内将清算资料修改补充完整,并重新办理税款清算手续。
第四章 清算审核
第十三条 土地增值税清算审核工作由县及县以上主管地税机关组织实施,并应当自受理纳税人清算申请之日起９０日内(不含纳税人应地税机关要求增加补正资料时间)完成清算审核.若因特殊原因需延长清算审核时间的,应当将延期原因和延期时间报上一级地税机关批准，并通知纳税人.
     第十四条 主管地税机关应当成立由领导总负责,征管、税政、计会、稽查、二分局、税源管理部门等相关单位共同参加的清算审核领导组．领导组按清算审核的不同内容和要求，下设收入审核、土地成本审核、其他开发成本及费用审核、税金及其他扣除项目审核等若干审核小组,明确各小组的职责和分工.各审核小组应当在规定时间内对纳税人提供的相关票据、凭证、资料进行认真审查核实,出具初审意见,报清算审核领导组集体审议.　
     第十五条 房地产转让收入的审核
(一）收入的确认
1、纳税人转让房地产所取得收入,是指转让房地产的全部价款及有关的经济收益,包括货币收入、实物收入和其他收入．　
2、土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的,按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以
交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入.　
3、销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致,在清算前已发生补、退房款的，应当在计算土地增值税时予以调整。售房时向购买方一并收取的代收费用,应当作为计税收入(但不作为加计扣除的基数)。
４、开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、拆迁换建、换取其他单位和个人的非货币性资产或不动产等行为应当视同销售,按下列方法和顺序确认收入:按本企业在同一地区、同一年度销售同类房地产的平均价格确定;按当地当年同类房地产的市场价格或评估价值确定。
(二)收入的审核
收入审核小组应当根据纳税人提供的《与收入相关的面积明细申报表》和《转让房地产收入明细申报表》,结合立项报告、测绘报告、规划许可证、销（预)售许可证等相关资料,核实与收入相关的面积之间的逻辑关系是否合理,有无应视同销售行为未作销售处理的情况．同一清算单位中不同类型的房地产开发项目是否分别核算收入。若发现纳税人提供的收入资料不实，成交价格明显低于正常销售价格又无正当理由的,收入审核小组可以参照当地当年、同类房地产市场价格核定收入。
(三)收入审核意见的出具
收入审核小组审核结束后,应当填报收入审核相关附表，加注审核意见,报清算审核领导组。
第十六条 房地产开发企业开发土地、新建房和配套设施发生的成本费用,准予扣除的项目有:取得土地使用权所支付的金额、土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费、房地产开发费用、与转让房地产有关的税金及国家规定的准予加计２0%的扣除，未实际发生的上述各项预提（或预付)费用,不得扣除．　
第十七条 审核扣除项目是否符合下列要求:
(一)在土地增值税清算中，计算扣除项目金额时，其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的不得扣除。
(二)扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，必须是实际发生的。
(三)扣除项目金额应当准确地在各扣除项目中分别归集，不得混淆。
（四）扣除项目金额中所归集的各项成本和费用必须是在清算项目开发中直接发生的或应当分摊的．
（五)纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的,或者同一项目中建造不同类型房地产的,应当按照受益对象,采用合理的分摊方法,分摊共同的成本费用。　
(六)对同一类事项,应当采取相同的会计政策或处理方法。会计核算与税务处理规定不一致的,以税务处理规定为准。　
第十八条 取得土地使用权支付金额和土地征用及拆迁补偿费的审核
（一)审核取得土地使用权、土地征用及拆迁补偿费实际支付金额
１、结合企业提供的土地使用权证、土地出让合同、土地价款的支付凭据、契税完税凭证、银行支付记录和与政府相关部门的协议,确认本期开发项目“取得土地使用权所支付的金额”是否获取合法有效凭证，口径是否一致.拆迁补偿费和青苗补偿费等与概预算是否存在明显异常，拆迁、补偿支出与拆迁、补偿合同和签收花名册发生的金额能否互相对应,有无政府返还和以地补路等情况。
2、土地征用及拆迁补偿若由政府或者其他拆迁单位承担，则这部分费用已包括在取得土地使用权的金额中,审核是否有重复列支的问题.
3、比较、分析相同地段、相同期间、相同档次项目,判断其取得土地使用权支付金额和土地征用及拆迁补偿费是否存在明显异常。　
(二） 审核取得土地使用权和土地征用及拆迁补偿费支付金额分摊比例
1、同一宗土地有多个开发项目，能准确划分不同项目占地面积的，应当先按占地面积分摊土地成本；不能准确划分不同项目占地面积的，应当按楼面地价（楼面地价=土地总价格/总建筑面积)和各项目实际建筑面积占总建筑面积的比例计算分摊不同项目的土地成本.　
2、房地产开发企业成片受让土地使用权后,分期分批开发、转让房地产的,以及建有公共配套设施的,应当结合房地产开发企业提供的土地使用权证、经规划部门审核同意的规划图、房屋分户(室)测绘面积对照表等资料，按照上述原则分摊土地成本,以判定其土地成本的分摊是否合理、完整.　
（三)土地成本审核意见的出具
土地成本审核小组应当根据纳税人提供的《取得土地使用权支付金额明细申报表》和相关资料，对土地成本认真审核，计算分摊后,填写土地成本审核相关附表,加注审核意见,报清算审核领导组.　
第十九条  其他开发成本、费用的审核
(一)前期工程费与基础设施费的审核　
1、审核前期工程费（包括规划、设计、水文、地质、勘察、测绘、可研、通水、通电、通路、清理平整场地等费用）和基础设施费（包括小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通信、照明、环卫、绿化等费用)的各项实际支出与概预算是否存在明显异常．
２、审核前期工程费与基础设施费是否存在虚列、多列等情况，实际发生的费用与开发项目是否相对应。
3、多个(或分期)项目共同发生的前期工程费和基础设施费，应当采用建筑面积法进行分摊,审核其是否合理分摊。　
(二) 建筑安装工程费的审核
1、采取出包方式建设的,应当重点审核完工决算成本与工程概预算成本是否存在明显异常。当二者差异较大时，应当追加以下审核程序:开发企业采用甲供材料方式出包工程的，重点审查其提供的材料是否存在重复列支成本问题，必要时可从合同管理部门获取施工单位与开发商签订的施工合同，并与相关账目进行核对;或实地查看项目工程情况，向建筑监理公司取证;审核纳税人是否存在利用关联方(尤其各企业适用不同的征收方式、不同税率,不同时段享受税收优惠时）承包或分包工程,增加或减少建筑安装成本造价的情形。
２、采取自营方式建设的,重点审核施工所发生的人工费、材料费、机械使用费、其他直接费和管理费支出是否取得合法有效的凭证,是否按规定进行会计处理和税务处理.　
3、采取分期开发项目的，应当着重审核本期清算的建筑安装成本费用与下期的建筑安装成本费用是否正确划分;建筑安装成本费用是否高于建设部门公布的最新《山西省建设工程计价依据》标准,明显偏高的,需提供专项说明或出具中介机构的专项审定报告;审核建筑安装成本费用是否按照合理的分摊方法在各建筑物中进行分摊[某建筑物建筑安装成本＝建筑物实际建筑面积×（清算单位总建筑安装成本/清算单位总建筑面积)];同一建筑物中若存在层高不同的情况时，可按层高系数加以调整,但不得增加建筑物总的建安成本；审核建筑安装发票是否在劳务发生地地税机关取得,否则不得扣除。 
(三)其他建筑安装成本费用的审核
1、审核建筑安装单位开具的建筑安装发票是否包含质量保证金。对于开发企业扣留的质量保证金,未开具发票或未付款的，不允许在计算土地增值税时计入成本并加计扣除。　
2、审核开发企业是否在“开发成本"或“开发间接费”中列支了临时代垫的临时水电费、农民工工资保证金等费用，如列支了应当将其调出,不得作为开发成本扣除。　
3、审核开发企业在“开发成本”和“开发间接费"科目中是否列支售楼处、样板房的装修费用,上述费用不允许作为开发成本扣除。房地产开发企业销售已装修的房屋,其装修费用可以计入房地产开发成本。
4、土地红线外的绿化、修路、配套等支出，不得扣除．
（四)公共配套设施费的审核
房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所、会所、停车场（库)、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施,按以下原则审核:
1、建成后产权属于全体业主所有的,其成本、费用可以扣除。
2、建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的,其成本、费用可以扣除。
３、建成后有偿转让的，应当计算收入,并准予扣除成本、
费用.
房地产开发企业销售车库、车位、地下储藏间应当重点区分车库、车位、地下储藏间的对外销售、业主共有、开发商自留三种情况;其中对外销售的车库、车位、地下储藏间又分为有产权和无产权两种情况。对不同情形按以下标准来确定成本列支:
1、有产权对外销售的车库、地下储藏间,其收入应当并入房地产销售收入,相应的车库、地下储藏间开发成本应当准予扣除，并加计扣除。
2、无产权的车库、车位、地下储藏间在一定期限内让渡使用权的,收入不作为土地增值税清算收入，其相应的成本费用不可以扣除。　
３、全体业主共有的车库、地下储藏间,属于公共配套设施,相应的车库、地下储藏间开发成本应当准予扣除,并加计扣除.　
4、开发商自留的车库、地下储藏间,因其产权归属于开发商自有,若无对外销售则相应的开发成本不允许扣除．　
（五)开发间接费用的审核
１、审核各项开发间接费用是否含有其他企业的费用;是否含有以明显不合理的金额开具的各类凭证;是否全部属于直接组织、管理清算项目发生的费用；是否将开发费用记入开发间接费用；是否存在将企业行政管理部门（总部）为组织和管理生产经营活动而发生的管理费用,如未售房屋的物业看护费、产权交易费、售楼处的水电、办公费等,记入开发间接费用的情形;有无预提的开发间接费用；在计算加计扣除项目基数时，是否剔除了已计入开发成本的借款费用.　
2、房地产开发企业因延期建设和违规建设，被建设主管部门给予的行政性,不允许在“开发成本”“开发间接费用”中归集,若发现应当予以剔除.
3、开发企业先行为施工方职工代付社保统筹费用,应当通过往来科目进行核算,不得作为扣除项目扣除.　
4、计算开发间接费用占全部开发成本的比值,并将该比值与同类工程的比值相比较,若发现有严重偏差的,则应当进一步核实．
（六)房地产开发费用的审核　
房地产开发费用,是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用.   
销售费用、管理费用一律按“取得土地使用权所支付金额”与“房地产开发成本”金额之和的5％予以扣除.财务费用中的利息支出凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除;若发现有凭证不齐全、分摊不合理或不能提供金融机构证明的，则一律按“取得土地使用权所支付金额"与“房地产开发成本”金额之和的5％予以扣除。
（七)其他开发成本费用审核意见的出具
其他开发成本费用审核小组应当根据各类合同签订金额和银行支付凭证及发票取得情况,对纳税人提供的《前期工程费明细申报表》、《建筑安装工程费明细申报表》、《基础设施费明细申报表》《公共配套设施费明细申报表》、《开发间接费明细申报表》、《利息支出明细申报表》、《扣除项目汇总申报表》进行认真比较、分析、确认,根据清算项目的建筑面积占总建筑面积的比例，对各项费用进行合理分摊,填写房地产开发成本费用审核相关附表,加注审核意见,报清算审核领导组。　
第二十条  与转让房地产有关的税金及其他扣除项目的审核
(一）与转让房地产有关的税金的确认和审核
与转让房地产有关的税金包括在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税,因转让房地产缴纳的教育费附加、地方教育附加，也可视同税金予以扣除。与转让房地产无关的其他税费，不得在税金中归集。
审核与转让房地产有关的税金,重点审核以下内容:
1、审核房地产开发企业缴纳的印花税是否有重复扣除问题。　
2、审核是否有不属于清算范围或不属于转让房地产时发生的税金及附加列入清算项目。
3、审核房地产开发企业是否将少缴或不缴的税费在清算时进行扣除.
(二）财政部规定的其他扣除项目的确认和审核　
对从事房地产开发的纳税人取得土地使用权所支付的金额、开发土地和新建房及配套设施的成本按规定计算的金额之和,加计百分之二十的扣除。
审核其他扣除项目,重点审核以下内容:　
１、审核房地产开发企业代收的费用是否作为房地产开发成本列支并进行加计扣除。地税申报
２、审核对取得土地(不论是生地还是熟地)使用权后，未进行任何形式的开发即转让的,是否按税收规定计算扣除项目金额,有无违反税收规定加计扣除。
３、审核对于取得土地使用权后,仅进行土地开发(如“三通一平”等）,不建造房屋即转让土地使用权的,是否按税收规定计算扣除项目金额,是否按取得土地使用权时支付的地价款和开发土地的成本之和计算加计扣除。　
(三)税金及其他扣除项目审核意见的出具
税金及其他扣除项目审核小组应当将审核情况填入税金及其他扣除项目审核相关附表，并加注意见，报清算审核领导组.
第五章  核定征收
第二十一条  房地产开发企业有下列情形之一的,地税机关可以参照与其开发规模和收入水平相近的当地企业的平米售价确认收入，按规定的核定征收率计算缴纳土地增值税:
(一）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的。ﻫ(二）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的。
（三)虽设置账簿,但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全,难以确定转让收入或扣除项目金额的。ﻫ(四)符合土地增值税清算条件,未按照规定的期限办理清算手续,经地（五）申报的计税依据明显偏低且无正当理由的。
(六）纳税人隐瞒房地产成交价格,其转让房地产成交价格低于房地产评估价格且无正当理由的。
第二十二条 对开发土地和新建房及配套设施的成本(简称开发成本)中的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用等，按实际发生额据实扣除.
纳税人进行土地增值税清算时,有下列情况之一的,地税机关可参照《山西省建设工程计价依据》和当地建设工程管理部门公布的建安造价定额资料,结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准,并据以计算扣除：
 (一)无法按清算要求提供开发成本核算资料的；
(二)提供的开发成本资料不实的;
（三)发现《土地增值税清算鉴证报告》不真实的；
（四)虚报房地产开发成本的;
(五）清算项目中的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的平米成本，明显高于当地公布的四项费用单位平米造价,又无正当理由的。
第二十三条 凡不符合核定征收条件的房地产开发项目，要
严格按规定进行清算，不得以核定征收方式代替清算工作。　
第六章  审核结果的处理
第二十四条  清算审核领导组根据各清算审核小组的审核意见,汇总有关资料,经清算审核领导组会议或经办公会议集体审议后,确定清算项目的增值额、适用税率，最终做出清算审核结论。 
税源管理部门根据清算审核结论制作相应税务文书,送达纳税人.对需补缴税款的清算项目应当出具《土地增值税清算补税通知书》，由纳税人自行办理纳税申报手续；对需退税的清算项目,按照有关退税流程办理退税手续;对符合核定征收条件的清算项目,应当明确核定依据、核定征收率、核定税额,督促纳税人按核定税额按期缴纳税款。 
第七章  附则
   
第二十五条 本办法所涉及各种税务文书和表格式样、填列归集要求均附列在附件中。　
第二十六条 本办法自20１4年7月1日起施行.