俄金多杰、石兆文房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书
【案由】民事  合同、无因管理、不当得利纠纷  合同纠纷  房屋买卖合同纠纷 
【审理法院】青海省果洛藏族自治州中级人民法院 
【审理法院】青海省果洛藏族自治州中级人民法院 
【审结日期】2022.03.07 
【案件字号】(2022)青26民终8号 
【审理程序】二审 
【审理法官】何艳丽    秦措    贺婷婷 
【审理法官】何艳丽    秦措    贺婷婷 
【文书类型】判决书 
【当事人】俄金多杰;石兆文 
【当事人】俄金多杰石兆文 
【当事人-个人】俄金多杰石兆文 
【法院级别】中级人民法院 
【原告】俄金多杰 
【被告】石兆文 
【本院观点】俄金多杰与石兆文签订房屋买卖合同后，其应履行合同约定的房屋过户义务，但案涉房屋所有权为林萍，而俄金多杰与林萍的房屋买卖合同因俄金多杰未按期向林萍支付房款，已经果洛州中级人民法院(2022)青26民终17号生效判决依法解除，现石兆文的合同目的不能实现，故俄金多杰与石兆文签订的房屋买卖合同应予解除，俄金多杰应返还石兆文已收取的110000元房款并支付违约金。 
【权责关键词】撤销违约金返还财产恢复原状支付违约金合同约定诚实信用原则质证诉讼请求维持原判 
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【本院查明】本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据。本院对一审查明的相关事实予以确认。 
【本院认为】本院认为，俄金多杰与石兆文签订房屋买卖合同后，其应履行合同约定的房屋过户义务，但案涉房屋所有权为林萍，而俄金多杰与林萍的房屋买卖合同因俄金多杰未按期向林萍支付房款，已经果洛州中级人民法院(2022)青26民终17号生效判决依法解除，现石兆文的合同目的不能实现，故俄金多杰与石兆文签订的房屋买卖合同应予解除，俄金多杰应返还石兆文已收取的110000元房款并支付违约金。关于俄金多杰提出一审超过诉讼请求裁判的问题，经审查，石兆文一审的第二项诉讼请求为依法判令俄金多杰返还房屋价款110000元并支付违约金，而一审判决亦是支付违约金而非利息，一审法院并未突破当事人的诉讼请求进行裁判，故对俄金多杰的该项上诉理由本院不予采纳。    综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。俄金多杰的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第(一)项规定，判决如下： 
【裁判结果】驳回上诉，维持原判。    一审案件受理费按一审收取，二审案件受理费2560.00元，由俄金多杰负担(予以免交)。    本判决为终审判决。 
【更新时间】2022-09-22 18:24:04 
【一审法院查明】一审法院认定事实：2020年11月16日石兆文、俄金多杰协商，由石兆文购买位于果洛州玛沁县大武镇天使小区1号楼五单元401室房屋，双方签订购房合同，约定：一、俄金多杰将位于果洛州玛沁县大武镇天使小区1号楼五单元402室，建筑面积90.4平方的房屋一套出售给石兆文。二、双方议定目标房产及附属建筑物总价款为130000元整。三、双方确认石兆文在2020年11月16日支付定金100000元，俄金多杰同时将房屋钥匙给予石兆文。四、石兆文在2020年12月29日支付10000元，剩余20000元，待房屋过户后支付。五、俄金多杰必须负责办理房产过户等手续，俄金多杰在两个月内无条件协助石兆文办理房产过户手续，办理房产过户手续所产生的契税及相关费用由俄金多杰承担。六、本合同签订后，如一方违反本合同条款，违约一方应向一方支付双倍购房款的违约金。同时石兆文向俄金多杰支付购房款100000元，同年12月29日支付10000元，共支付房款110000元整。2021年11月因原房主拆除该房电表，石兆文未能居住。 
【一审法院认为】一审法院认为，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，导致合同解除，应当向另一方赔偿损失。根据《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。本案中俄金多杰未取得案涉房屋所有权，且该案涉原房主林萍与俄金多杰房屋买卖合同纠纷一案已判决解除合同，致使石兆文与俄金多杰订立的合同目的已无实现的可能，石兆文主张解除房屋买卖合同的请求，法院予以支持。关于石兆文主张返还房屋购房款110000元及违约金的请求，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。本案中案涉房屋系案外人所有，俄金多杰并未取得房屋所有权，故合同的解除系俄金多杰违约行为导致，其理应承担相应的违约责任。合同解除后，石兆文应向俄金多杰腾退涉案房屋，俄金多杰应向石兆文返还购房款110000元，并承担违约责任，双方在合同中约定违约金按购房款的双倍支付，该约定过高，综合合同履行情况、预期利益等因素，从公平、诚实信用原则考虑，俄金多杰应向石兆文支付违约金按一年期同期贷款利率计算的利息为准(违约金以100000元为基数，从2020年11月
16日起2020年12月29日按年利率4.35％计算，以110000元为基数从2020年12月30日起至全部款项付清止按同期贷款利率计算)。俄金多杰经法院依法传唤未到庭参加诉讼，视为放弃其答辩、质证、举证、辩论等诉讼权利。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第四项、第九十七条、第一百一十四条、《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、第二十四条第四款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、解除石兆文和俄金多杰签订的《房屋买卖合同》。二、石兆文于判决生效后十日内向俄金多杰返还位于果洛州玛沁县大武镇天使小区1号楼五单元401室房屋。三、俄金多杰于判决生效后十日内向石兆文返还购房款110000元及违约金(以100000元为基数，从2020年11月16日起2020年12月29日按年利率4.35％计算，以110000元为基数从2020年12月30日起至全部款项付清止按同期贷款利率计算)。四、驳回石兆文的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费275元(已减半收取)，由俄金多杰负担。    本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据。本院对一审查明的相关事实予以确认。 
麦子杰老婆【二审上诉人诉称】俄金多杰上诉请求：一、依法撤销玛沁县人民法院(2021)青2621民初67
8号民事判决书，判令驳回石兆文的一审诉求，双方继续履行合同；二、本案一审二审费用由石兆文承担。事实和理由：一审认定的部分事实与客观情况不符，且不能过户的理由不能认定是俄金多杰单方引起，石兆文对此也是知情的。1．一审超过诉讼请求裁判。石兆文向一审法院提出的诉求之一是要求俄金多杰承担违约金，并无要求具体的利息。对于违约金的承担应当根据给石兆文造成的实际损失，依法依约合理确定，一审法院突破当事人的诉求进行裁判，与法律的基本规定冲突；2．对于房屋在他人名下的情况石兆文知情。双方进行协商时，俄金多杰已经将房屋的产权状况向石兆文告知，明确房屋尚在他人名下，还未过户，待房东向俄金多杰过户以后才能向石兆文过户，石兆文对此知情且同意预留20000元过户后再行支付，这是双方协商一致的结果。现石兆文以此为理由要求解除合同，对此俄金多杰不能认可；3．不应判令解除合同。俄金多杰与前手之间的纠纷已经法院处理，俄金多杰认为原房主无权解除合同，按此俄金多杰仍然可以取得该房屋的所有权。也能兑现对石兆文的合同义务，石兆文的合同目的仍然能够实现，故以此为由解除合同的请求不应得到支持。当然如果该房屋的产权证确实无法过户，俄金多杰也同意解除合同，相互返还；4．一审裁判存在错误。自2020年11月起，俄金多杰已经将房屋交付给石兆文居住，即便一审法院认为应当解除合同，双方互相返还财产，也不能是俄金多杰一方返还已收取的房款及承担利息，石兆
文除了返还房屋外，还应当承担使用期间的房屋使用费，暖气费、物业费，按照市场价计算，石兆文应当按每月1500元的标准支付房屋使用费，另外使用期间的暖气及水电费2943元也应当由石兆文承担，一审法院对此完全没有按照法律关于双返的规定进行处理，导致裁判错误。鉴此，俄金多杰认为一审法院判决不公，请求撤销一审判决，依法改判。