上海动迁94方案司法解释
上海1994年开始房改，当时“94方案”对房屋产权登记是这样规定的：“凡承租户内有多人的，应协商确定购房人；承租人死亡或迁离本处的，应变更租赁户名后，由同住成年人协商确定购房人”，并填写《购买公有住房委托书》。也就是说，房地产权证上只能登记一人的名字，由家庭成员协商确定，其他房屋共有人则无法登记。这一政策规定虽制定于二十年前，且很快被修正，但其所遗留下来的房屋共有产权纠纷问题却仍在持续发生，严重影响了家庭成员间的和谐与安宁。
  一、典型案例 
1994年，张父和张母依据“94方案”买下一套公房，产权登记在儿子张先生名下。1998年，吴女士与张先生结婚，且婚后一直居住在该套公房内。二人结婚前，张父和张母曾口头承诺将该套系争公房赠送给张先生和吴女士，事实上也正是因为张父和张母的这一承诺，吴女士才答应跟张先生结婚的。2006年，为便于办理房产抵押贷款，张先生按银行要求以房屋买卖方式将系争公房登记过户到了吴女士名下，随后顺利办理了房产抵押贷款用于做生意。2008年，张先生不幸突然离世。2014年9月，张父、张母将吴女士诉至法院，要求判令张先生与吴女士之间的《
房屋买卖合同》无效，并将系争房屋产权恢复登记到张父张母名下。吴女士收到法院传票后，一时不敢相信自己居住了这么多年的房屋竟然还不是自己的。
  二、法律分析 
根据相关法律法规及上海高院相关司法解释，经深入研究后作出以下分析：
（一）房屋产权人的认定
“94房改”时，该公房内有张父、张母和张先生一家三个成年同住人，根据上海市高院1996年10月31日印发的《处理公有住房出售后纠纷的若干意见》〔沪高法（1996）250号〕第9条“按‘94’方案购买的房屋，产权登记为一人的，在诉讼时效内，购房时的购房人、工龄人、职级人、原公房的同住人及具有购房资格的出资人主张房屋产权的，可确认房屋产权共有。”这一规定，虽系争房屋产权登记在儿子张先生一人名下，但张父、张母皆为系争公房的共有产权人，房屋为张先生和张父、张母三人共同所有。
（二）房屋的出租、出售需共有人一致同意
虽然“94房改”的房屋共有人没有登记在房产证上，但是该房屋的出租、出售仍需共有人的一致同意，登记产权人负有告知、征求意见的义务，否则由此产生的损害后果由行为人承担。其他共有人不同意出租、出售的，在同等条件下，有优先承租、购买其他共有人相应份额的权利。
本案中，张先生未经共有人张父、张母的同意，即将系争房屋以买卖方式过户给了吴女士，应承担由此给共有人张父、张母造成的损害后果，而作为买受人的吴女士对该房屋还存在其他共有人这一情况也是知情的，因此，吴女士和张先生之间的房屋买卖合同因当事人恶意串通而无效。
（三）共有产权的放弃
1、明确放弃。根据我国法律规定，明确放弃产权的同住人不拥有对房屋的所有权。本案中，如果张父和张母以书面形式明确放弃系争房屋的共有产权，则张父、张母将不再拥有该房屋的共有产权，但事实上张父、张母当时只是口头承诺将该系争房屋送给吴女士和张先生夫妇结婚居住，而现在又对“赠与”一说予以否认，称只是给吴女士和张先生居住，并未放弃共有权，且自己也享有居住权。则吴女士在拿不出相关证据的情况下，其“赠与”一说就无法
得到支持，应视为张父、张母并未放弃共有产权。另，即使张父、张母明确放弃所有权，但其作为公房同住人仍应享有所购公房的居住使用权。所以，关于房屋产权的确认，务必要采取书面协议加公证的形式，需要办理过户手续的应尽快办理。
2、超过诉讼时效。本案中，张先生已于2008年死亡，而根据《上海市高级人民法院关于印发<关于审理分家析产案件若干问题的意见>的通知》第三条“按94方案购房登记权利人死亡后，房屋产权继承的处理。按94方案购买公有住房，登记权利人死亡的，具备可以主张产权共有条件的人，应在知道或应当知道其死亡之日起两年内提出。”的规定，张父、张母本应在知道或应当知道张先生死亡之日起两年内提出共有产权主张，显然儿子张先生死亡的事实，张父和张母当时是知道的，在产权人张先生过世六年后再主张共有产权，显然早已超过了二年诉讼时效，张父、张母已丧失了主张共有产权的胜诉权。因此，关于共有产权的确认，肯定是越早越好，不然很可能会给以后留下纠纷隐患，甚至是丧失本应拥有的共有产权。
3、生前未主张的视为放弃。共有产权人去世后，继承人有权主张共有财产继承权；但共有人生前没有主张共有产权的，去世后其继承人无权主张共有财产继承权。上海市高级人民法院在《民事法律适用问答》（2003年第1期）中对此问题做了回复：“如果其生前未主张房屋房屋产权
产权共有，则视为同意房屋产权归于产权登记人。”如果本案中的张先生不是登记产权人而是共有产权人，则其生前没有主张共有产权的话，则张先生的配偶吴女士将无权主张共有财产继承权。因此，共有产权人不及时主张共有产权的，其可能的受益人（如死后的法定继承人）可以催促共有产权人尽快主张其应有的共有产权。
  三、律师建议 
上海“94方案”一定程度上解决了广大职工的住房困难，改善了居民家庭的居住条件，但随着时间的推移，很多本是和谐相处的家庭成员却因后来的分家析产、遗产继承等产权问题而导致纠纷不断，甚至矛盾升级到对簿公堂、反目成仇。本案中，张父、张母跟儿子张先生、儿媳吴女士的关系之前一直都很和睦，即使在儿子去世后，跟儿媳吴女士、孙子的之间的亲密关系也是有增无减，但仅仅因为系争房屋产权问题而无奈选择对簿公堂，自此隔阂丛生，实在让人痛惜。“94方案”虽然规定产权人只能为一人，但之后的“95方案”、“96方案”及相关司法解释都对“94方案”的产权登记政策进行了修正，像张父、张母这样的共有产权人如果能尽早确权并办理变更登记，势必会避免不必要的纠纷发生。
在此翟方进律师郑重建议各位“94方案”公房的共有产权人及其利害关系人尽早确权，需要办
理产权变更登记的，应尽快到房屋登记机关办理！