【案由】民事 合同、无因管理、不当得利纠纷 合同纠纷 房屋买卖合同纠纷 商品房销售合同纠纷
【审理法院】江苏省南通市中级人民法院
【审理法院】江苏省南通市中级人民法院
【审结日期】2020.05.08
【案件字号】(2018)苏06民终3817号
【审理程序】二审
【审理法官】吴勇军吴风刘彩霞
【审理法官】吴勇军吴风刘彩霞
【文书类型】判决书
【当事人】丁海蕾;南通市四海房地产开发有限公司
【当事人】丁海蕾南通市四海房地产开发有限公司
【当事人-个人】丁海蕾
【当事人-公司】南通市四海房地产开发有限公司
【代理律师/律所】陈树宁江苏中远大律师事务所;刘建兵江苏中远大律师事务所;刘宏江苏震阳律师事务所
【代理律师/律所】陈树宁江苏中远大律师事务所刘建兵江苏中远大律师事务所刘宏江苏震阳律师事务所
【代理律师】陈树宁刘建兵刘宏
【代理律所】江苏中远大律师事务所江苏震阳律师事务所
【法院级别】中级人民法院
【字号名称】民终字
【原告】丁海蕾
【被告】南通市四海房地产开发有限公司
【本院观点】二审的争议焦点为：1、双方所签订的《书香园房价预算表》的法律性质是商品房买卖合同还是预约合同；2、丁海蕾是否存在违约行为，即其请求签订商品房买卖合同及四海公司交房过户的诉讼请求能否成立。
【权责关键词】无效催告代理合同合同约定证据交换新证据关联性质证诉讼请求法院调解维持原判执行
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【本院查明】经审查，一审法院查明事实正确，本院予以确认。 本院另查明，案涉房屋于2016年2月3日已经取得预售许可证。四海公司的律师函于2018年4月11日邮寄，2018年4月
12日送达，签收人为高友琴，该地址与丁海蕾身份证载明地址相同。丁海蕾称于2018年4月23日到四海公司缴纳房款，四海公司认为丁海蕾缴纳房款时间超过律师函约定时间，遂予以拒绝。
【本院认为】本院认为，二审的争议焦点为：1、双方所签订的《书香园房价预算表》的法律性质是商品房买卖合同还是预约合同；2、丁海蕾是否存在违约行为，即其请求签订商品房买卖合同及四海公司交房过户的诉讼请求能否成立。 关于争议焦点1，预约合同是一种约定双方当事人将来订立本约合同的合同。当事人一方违反预约合同约定，不与对方签订本约合同或无法按照预约的内容与对方签订本约合同的，应当向对方承担违约责任。商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。判断案涉协议书是预约合同还是本约合同，最主要是看该协议是否具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容。案涉房屋是现房，双方签订《书香园房价预算表》时，四海公司已经取得预售许可证，本案中双方当事人签订《书香园房价预算表》时，协议所涉购买房屋的地点、房号、面积、楼层、房价、代收代办费用、车棚价格、违约条款均已确定，已经具备商品房买卖合同的主要内容。虽然双方未签订正式的商品房销售合同并
备案，此为行政部门管理所需，不能以此认定案涉预算表为预约合同。综上，《书香园房价预算表》已经具备商品房买卖合同的主要内容，是本约合同而非预约合同。 关于争议焦点2，依法成立的合同，对双方当事人均具有约束力，双方应当按照合同约定履行各自的义务，不得擅自变更或者解除合同。在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，当事人可以解除合同。根据《书香园房价预算表》买受人须知处的约定，丁海蕾须在四海公司通知交房后60日内缴足案涉房屋总价款，如超过60日四海公司按照同期贷款基准利息计算滞纳金（从四海公司规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止），在丁海蕾结账交房时一并收取，此条款系双方当事人对缴纳总房款时间的约定，即在四海公司通知交房后60日内。四海公司于2018年2月5日向丁海蕾电话通知结账，丁海蕾应当在2018年4月6日前缴纳房款，但丁海蕾并未在此期限内缴纳，四海公司遂于2018年4月11日向丁海蕾身份证所载地址邮寄律师函，签收时间为2018年4月12日，律师函中载明丁海蕾应当在收到该律师函十日内向四海公司缴足房款，逾期四海公司将解除双方之间的买卖合同关系（不再另行发出解除合同通知）。丁海蕾主张其在4月19日收到该律师函，4月23日到四海公司缴款遭拒。而四海公司主张丁海蕾逾期缴款，其公司已依法解除双方的房屋买卖合同，丁海蕾
认为该解除无效，则应依法向法院提出确认之诉，而不能直接向法院起诉要求订立房屋买卖合同。 综上所述，丁海蕾上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下
【裁判结果】驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费19183元，由上诉人丁海蕾负担。 本判决为终审判决。
【更新时间】2021-11-01 03:17:37
丁海峰妻子【一审法院查明】一审法院认定事实:2017年9月19日，丁海蕾向四海公司提出购买海安市书香园小区14号楼203室房屋（含车棚）一套，双方订立《书香园房价预算表》一份，丁海蕾、四海公司分别签字和加盖单位合同专用章予以确认。该预算表载明了房号、房屋面积、房屋价款、代收费用、车棚等内容。买受人须知注明：买受人须在四海公司通知交房后60日内缴足商品房总价款，如超过60日公司将按照同期贷款基准利息计算滞纳金。丁海蕾向四海公司提供居民身份证复印件，留下“153┄┄0036"。2017年10月10日，丁海蕾向四海公司缴纳购房预付款10万元。2018年2月5日，四海公司按照丁海蕾提供的电话号码通知其
于当月28日前缴足房款、领取房屋钥匙，对方在电话中答应缴款。2018年4月10日，江苏紫石律师事务所受四海公司的委托，向丁海蕾发出律师函，主要内容：2017年9月贵方向四海公司缴纳10万元，订购书香园小区14号楼203室。四海公司多次通知贵方前来办理交房手续，贵方未予理会。在收到本函后十日内向四海公司缴足房款，逾期将解除双方买卖合同关系。2018年4月24日，受丁海蕾委托，律师钱仁艳发出律师函，要求四海公司与丁海蕾签订正式的商品房买卖合同。丁海蕾仍然未与四海公司签订商品房买卖合同并缴纳房款。经审查，一审法院查明事实正确，本院予以确认。
【一审法院认为】一审法院认为，丁海蕾与四海公司订立《书香园房价预算表》后，应当按照双方约定给付房款、受领房屋。但是，经过四海、书面催缴，以及一审法院调解，四海公司同意按预算表价格出售案涉房屋，丁海蕾明确以自己的行为表明不履行双方约定的给付房款义务，且明显没有交易诚意。现四海公司不同意出售案涉房屋，对丁海蕾要求继续履行合同的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：驳回丁海蕾的诉讼请求。案件受理费19183元减半收取9592元，由丁海蕾承担。
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