【案由】民事 合同、无因管理、不当得利纠纷 合同纠纷 房屋买卖合同纠纷
【审理法院】广东省深圳市中级人民法院
【审理法院】广东省深圳市中级人民法院
【审结日期】2020.06.28
【案件字号】(2018)粤03民终22865号
【审理程序】二审
【审理法官】朱萍梁乐乐赵雪琳
【审理法官】朱萍梁乐乐赵雪琳
【文书类型】判决书
【当事人】中海地产集团有限公司;陈小英
【当事人】中海地产集团有限公司陈小英
【当事人-个人】陈小英
【当事人-公司】中海地产集团有限公司
【经典案例】涉港澳台案例
【代理律师/律所】李园广东广和律师事务所
【代理律师/律所】李园广东广和律师事务所
【代理律师】梁海玲真实照片李园
【代理律所】广东广和律师事务所
【法院级别】中级人民法院
【原告】中海地产集团有限公司
【被告】陈小英
【本院观点】本案为房屋买卖合同纠纷，双方当事人对一审法院对本案行使管辖权及适用中华人民共和国内地法律为准据法均无异议，本院予以确认。第一，南方华信公司系一审法院经摇珠程序选定，南方华信公司与陈小英自行委托鉴定的华联价格公司同样是广东省高级人民法院确定的广东法院司法委托入选专业机构，资质类别均是价格评估（综合涉诉讼类），在司法实践中，具体包括各类价格评估、各类损失评估及损失的原因、程度评估等，而且本案仅涉及渗漏水等非建筑基础、主体结构的质量问题，故南方华信公司具有鉴定本案质量问题并评估相关费用的资质。
【权责关键词】撤销合同不可抗力合同约定诚实信用原则管辖鉴定意见重新鉴定关联性可采性质证诉讼请求缺席判决维持原判发回重审
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【本院查明】经审理查明：一审法院查明事实属实，本院予以确认。
【本院认为】本院认为：本案为房屋买卖合同纠纷，双方当事人对一审法院对本案行使管辖
权及适用中华人民共和国内地法律为准据法均无异议，本院予以确认。对本案二审争议，本院评判如下： 根据本案《深圳市房地产买卖合同》第十五条，对质量保修，双方可委托双方认可且有资质的监理单位裁定，也可委托有资质的建设工程质量检测机构检测。根据《住宅质量保证书》，在五年保修期内，若出现外墙面、屋面防水、地下、地下室渗漏问题海地产无条件免费维修，并对由于渗漏所造成的客户室内装修损坏进行修复；若由于业主使用不当或者自行改造造成渗漏，由住户自行负责。本案中，陈小英入伙之后不久案涉房屋出现房屋外墙面、屋面及地下室渗漏，2009年12月中海地产曾进行过维修，但未能解决，之后中海地产同意延长一年保修期，陈小英在保修期内多次向中海地产要求维修，中海地产主张陈小英未提出维修要求及超过保修期，与本案事实不符，本院不予采信。 双方没有依照买卖合同第十五条选定有资质的监理单位或者建设工程质量检测机构，故陈小英自行委托华联价格公司对涉案房屋的漏水原因、维修费用等进行鉴定，中海地产对华联价格公司出具的意见提出异议，认为系陈小英单方委托且该机构没有鉴定工程质量的资质。陈小英又在一审期间申请鉴定，一审法院委托南方华信公司鉴定，中海地产上诉对鉴定机构资质及一审鉴定程序提出异议，本院认为，第一，南方华信公司系一审法院经摇珠程序选定，南方华信公司与陈小英自行委托鉴定的华联价格公司同样是广东省高级人民法院确定的广东法院司法委托入选专
业机构，资质类别均是价格评估（综合涉诉讼类），在司法实践中，具体包括各类价格评估、各类损失评估及损失的原因、程度评估等，而且本案仅涉及渗漏水等非建筑基础、主体结构的质量问题，故南方华信公司具有鉴定本案质量问题并评估相关费用的资质。同时，在一审摇珠选定南方华信公司后，中海地产基于前述对华联价格公司鉴定资质提出的异议，应该且有能力对南方华信公司的鉴定资质进行审查并提出异议，但中海地产未提出异议并配合该鉴定机构到案涉房屋现场进行勘验，故中海地产在一审鉴定意见作出后对鉴定机构资质提出异议，本院不予采信。第二，一审法院鉴定委托书载明对房屋漏水原因及地下室水管倒灌原因进行鉴定，而陈小英系申请对房屋渗漏水原因、经济损失（维修费、维修安置费）进行鉴定，根据案件审理情况，解决本案争议需要鉴定的事项是案涉房屋漏水、地下、地下室水管倒灌的原因及维修费用费等，一审法院鉴定委托事项存在瑕疵，本院予以纠正，但不影响对鉴定意见的采信。第三，在鉴定意见作出后，双方均提出了异议，南方华信公司书面回复进行了解释、说明及补正，符合《关于民事诉讼证据的若干规定》第三十七条关于鉴定意见质证的规定。第四，中海地产对一审鉴定提出异议，要求不采信该鉴定意见，但并未向一审法院或者本院申请重新鉴定。综合上述分析，中海地产对一审鉴定机构及鉴定程序提出的异议依据不足，本院不予支持。 根据鉴定意见，案涉房屋布局分隔情况与原始
设计竣工图纸相符，未见陈小英对房屋的装饰装修改变原始设计结构情况。中海地产对此提出异议，鉴定机构回复称：陈小英二次装修对部分填充墙体进行的拆除及新砌墙体，符合物业管理方存档的图纸规范要求，未见案涉房屋二次装修改变建筑主体结构、承重结构和用途情况。故中海地产提出陈小英二次装修可能破坏防水层导致渗漏水等，缺乏事实依据，根据《住宅质量保证书》，中海地产不能免责。 综上，根据鉴定意见，案涉房屋出现漏水等质量问题系房屋卖方中海地产的责任，中海地产应承担维修费、安置费，其上诉请求不成立，本院不予支持。案涉房屋自中海地产交付陈小英之后不久就出现渗漏水问题，经中海地产维修一次未能解决，在陈小英多次要求后，中海地产既不予维修，亦不按照合同约定与陈小英共同选定监理机构或者检测机构查明原因，对陈小英自行委托鉴定的意见不予认可，对一审法院委托鉴定的意见亦不予认可，但又不申请重新鉴定以证明其主张，导致案涉房屋质量问题历经十年仍未能解决，中海地产的上述行为严重违背诚实信用原则，本院给予否定性社会评价。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下
【裁判结果】驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费人民币5163元，由上诉人中海地产集团有限公司负担。 本判决为终审判决。
【更新时间】2021-11-02 00:09:36
中海地产集团有限公司、陈小英房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
广东省深圳市中级人民法院
民事判决书
(2018)粤03民终22865号
当事人 上诉人（原审被告）：中海地产集团有限公司，住所地：广东省深圳市福田区福华路某某中海大厦某某，统一社会信用代码：914403006188329255。
法定代表人：颜建国，该公司董事长。
委托诉讼代理人：李园，广东广和律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：陈小英。
审理经过 上诉人中海地产集团有限公司（以下简称中海地产）因与被上诉人陈小英房屋
买卖合同纠纷一案，不服广东省深圳市龙岗区人民法院（2017）粤0307民初13798号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
二审上诉人诉称 上诉人中海地产上诉请求判令：1、撤销一审判决，依法驳回陈小英的全部诉讼请求；2、一审、二审诉讼费用由陈小英承担。
事实和理由：一、一审法院委托的评估机构不具备鉴定房屋工程质量问题的资质，一审法院在委托鉴定过程中存在严重的程序错误。一审法院委托深圳市南方华信财产评估有限公司（以下简称南方华信公司）对涉案房屋漏水原因及地下室水管倒灌原因进行鉴定。但南方华信公司的资质登记证书显示，该机构具有从事生产经营、合同签订、抵押质押等各类标的价格评估及各类损失、有偿服务价格评估的资质，系一家单纯的价格评估机构，不具有鉴定工程质量问题的资质。本案中，中海地产与陈小英对涉案房屋渗漏水问题是否属于保修范围以及是否仍在保修期内存在争议，需先由具有建设工程质量鉴定资质的机构对房屋漏水原因以及地下室水管倒灌原因进行鉴定，根据鉴定结果判断中海地产的保修范围。在确认漏水原因及中海地产需承担的责任范围之后，再由价格评估机构评估修复费用。此外，根据《深圳法院司法委托专业机构名册》及《深圳市中级人民法院2018年度增补入册司法委托专业机构
公告》可知，“工程质量鉴定”是一类有别于资产评估、价格评估的独立的鉴定类别，其鉴定资质范围与价格评估完全不同，且无交叉、重合关系。
二、一审法院委托的评估机构超出委托事项范围对“保修期限、保修范围、因防水失效造成财产损害的修复方案建议及费用估算”等事项作出鉴定结论，一审法院采信该结论属于认定事实错误。一审法院司法鉴定委托书中“鉴定事项”载明，对陈小英的整个房屋的漏水原因及地下室水管倒灌原因进行鉴定。而南方华信公司出具的《价格鉴证报告》在委托事项范围外，作出了修复方案建议及费用评估，且该公司在《异议书回复》中就“涉案房屋渗水问题是否属于保修范围、渗水问题是否属于保修期限内”等事项作出了结论。南方华信公司不具有鉴定房屋工程质量问题的资质，且超出司法鉴定委托书委托的范围作了评估和鉴定，其出具的《鉴定报告》不具有可采性。一审法院采信南方华信公司的鉴定结论属于认定事实错误。
三、陈小英自行对涉案房屋进行二次装修，二次装修可能破坏一次装修形成的防水层导致涉案房屋出现渗漏水问题，因二次装修导致的防水层破坏以及水管渗漏等问题属于中海地产保修责任免除范围，一审法院未查明中海地产对涉案房屋的保修范围。根据陈小英提交的《中海大山地陈小2X栋F户型联排别墅室内设计施工图》可知，陈小英曾自行对涉案房屋
进行二次装修。根据《住宅质量保证书》，住户因二次装修而引起管道堵塞渗漏、防水层破坏等原因引起的质量问题属于保修责任免除范围。陈小英自行对涉案房屋进行的二次装修很可能破坏涉案房屋一次装修形成的防水层，导致涉案房屋出现渗漏水问题，该情况下中海地产免除保修责任。一审法院未查明涉案房屋的保修范围，认定事实不清。
四、涉案房屋交付时经有资质的鉴定机构验收合格，陈小英收楼时对涉案房屋质量未提出任何异议。中海地产曾在涉案房屋渗漏水问题保修期内履行保修义务，现涉案房屋已交付近10年，远远超过保修期限，一审法院认定事实错误。涉案房屋交付前经政府相关部门验收，取得工程竣工验收合格证明文件。中海地产于2008年按照房屋买卖合同约定的交付标准向陈小英交付房屋。根据陈小英提供的保修通知书可知，其在收楼时并未提出任何关于房屋主体结构质量问题以及外墙面、屋面、地下、地下室渗漏水问题的异议涉案房屋在交付时完全符合质量标准，不存在上述质量问题。中海地产于2010年初根据陈小英提出的维修要求对涉案房屋渗水问题进行保修，陈小英在一审中对此予以确认。保修后陈小英未提出异议。中海地产已经履行合同约定的保修义务。涉案房屋的《买卖合同》关于“质量保修期限”约定如下：1）屋面防水5年；2）墙面、厨房和卫生间地面2年；3）墙面、顶棚抹灰层1年，自交付之日起算。涉案房屋的《住宅质量保证书》关于质量保修期限约定如下：1）外墙面、屋面
防水、地下、地下室渗漏5年卫生间渗漏5年；3）管道渗漏2年；4）管道堵塞2年；5）墙体开裂或室内抹灰空鼓脱落2年；6）卫生间、厨房、阳台地面积水2年，自正式入伙之日起算。陈小英于2008年10月11日签署收楼意见书，入伙至今将近10年，涉案房屋无论是屋面防水问题还是地下室倒灌问题，均已远远超过保修期限，中海地产不需再针对上述质量问题承担保修责任。
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