私募方式融资
有限合伙制房地产PE现实可行
来源：发布时间：2009-12-15 作者：
目前，国内发展的PE仍然限于投资未上市公司股权，投资于房地产企业或项目的尚处于发育阶段。有限合伙制房地产PE有待积极推进。
发起私募房地产投资基金在运作模式上可以选择公司型基金、承诺型基金、信托型基金、有限合伙制基金等多种形式。综合比较，作为专业管理机构和民间资本发展私募股权投资基金采用有限合伙企业方式是比较妥当的选择。
我国新《合伙企业法》对普通合伙人(GP)与有限合伙人(LP)制度上的安排以及不同类型合伙人法律责任划分的规定非常适合私募基金的发展，标志着我国房地产业引入有限合伙制的法律政策环境已经具备。有限合伙制将成为国内房企项目开发的重要企业组织形式，给商业房地产私募型基金运作带来机遇。
一是增加了有限合伙人和有限责任合伙的规定。以合伙企业运作的私募基金类似于公司型基金，但又克服了公司型基金的不足。有限合伙是一种由普通合伙人和有限合伙人两类不同性质的合伙人组成的合伙企业。普通合伙人可以借有限合伙制企业，通过专业能力募集资金，方便地进行杠杆融资，而且可以最大限度地压缩经营决策成本，符合私募股权投资基金中多数出资人不适合直接参与投资管理的要求，只按出资额承担有限责任并享受分红。
二是允许法人或者其他组织作为合伙人。根据修订后的新法，法人可以是有限合伙人，基金、商业银行等机构都可以作为私募股权投资基金的有限合伙人进行股权投资。
三是明确了合伙企业所得税的征收原则。合伙企业不作为经济实体纳税，其净收益直接发放给投资者，由投资者作为收入自行缴纳所得税，避免了双重征税。
四是合伙人可以通过订立合伙协议，来规范、制定处理事务和作出决定的规则，把出资人分配利润的权力交给了合伙协议，减少了投资决策的成本和投资人的管理成本，并为资本的合理退出创造了简化的程序和条件。
五是境内私募股权投资基金如果依《合伙企业法》成立，则无需国家行政机关的审批。无需等候“准生证”的颁发，也无需受约束于发改委等部门的种种规范，而只需向相应的企业登记机关申请即可。这在程序上，比创业投资基金的备案制和产业投资基金的审批制要简单得多。
有限合伙制私募股权投资对商业地产意义重大。商业房地产，特别是持有型的收租类物业，具有资产保值性、租约稳定性和较高的可变现性等优点。特别是优质的商业物业可以随时在市场上进行买卖变现，便于估值和监管，可以增加民间资本对房地产的直接投资，是股市的最好平衡。在发达国家，不动产投资产品已被投资者视为在股票、债券、现金之外的第四类资产，它可以增加资产配置的多样性，分散投资风险。因此，发展有限合伙制房地产私募基金有很多现实意义。
首先，PE投资可以极大地分散房地产市场风险。PE是股权投资基金，从经济学原理来说，如果是通过与股权结合，参与土地开发，其实际作用是增加了供应，房地产价格会向下波动。也就是说，PE 投资有压低房价的作用；如果是收购物业，投入的资金是买方，会对价格有拉动作用，减少持有性物业的开发风险。
如果物业的收益很好，比如出租回报率很高，PE会优先选择购买物业；如果土地开发利益大，PE自然会选择参与土地储备。外资
PE在中国的积极变现就证明了PE的这种市场逐利性和优化市场选择的作用，证明PE是房地产市场调控机制的有利补充。
其次，有利建立民族资本的竞争优势。外资PE不断冲击中国房地产市场，甚至形成了一定程度上的资本优势，反而是我国充沛的民间资本大量闲置或处于无序状态，政府的“限外”是被动的做法。实际上，中私募基金运作模式
国政府应该首先放开国内PE的发展，才能抵御外资，建立民族资本的优势。
第三，它比公募REITs更接近实际。目前已经有投资顾问公司以房地产有限合伙制（RELP）的方式为开发商解决自有资金不足的案例。但有限合伙制房地产PE真正的功用，不是在增加开发商的自有资金方面，而是在可以作为法律工具以投资人直接投资的方式构建资金池（合伙财产），避免了非上市房地产公司的融资劣势。而这在法律上已经完全可行，没有什么政策阻碍。
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