房地产基金基本知识
1.1房地产基金定义
私募基金运作模式➢房地产投资基金是产业投资基金的一种。
➢产业投资基金，系指直接投资于产业，主要对未上市企业进行股权投资和提供经营管理服务的利益共享、风险共担的集合投资制度。产业投资基金通过向多数投资者发行基金份额设立基金公司，由基金公司自任基金管理人或另行委托基金管理人管理基金资产，由基金托管人来托管基金资产，从事创业投资、企业重组投资和基础设施投资等实业投资。
➢所谓房地产基金是指以房地产项目或公司为投资对象，在房地产的开发、销售、经营等价值链的不同环节进行投资的集合投资制度。
➢在大多数国家房地产基金以房地产投资信托基金（REITS）的名义存在。
目前我国房地产投资基金严格来讲是私募的，实际上是投资公司的形式，由专业公司运作管理的资金。
1. 2 房地产基金的分类和形式
分类
➢按法律地位的不同，可以分为公司型基金和契约型基金
➢按基受益凭证是否可赎回等的不同，可分为开放型基金和封闭型基金
➢按资金来源又分为在岸基金和离岸基金两大类
➢按募集方式分为公募基金和私募基金
形式
➢开发型基金，投资于开发公司或项目以实现高额回报；
➢投资基金，汇集投资者的资金投资于房地产的基金，这种基金一般不直接从事具体房地产项目的开发，主要投资于房地产投资信托基金及已上市或即将上市的房地产开发企业等来实现间接的房地产投资；
➢资产运营型基金，以房地产投资信托基金（REITS）为代表，即不进行项目投资活动，而是直接运作房地产资产，由此而产生经济收益作为基金回报；
当前，在中国产业基金只能向确定的投资者发行基金份额，也就是说产业投资基金只能采用私募基金的
模式。所谓私募基金，是指通过非公开方式，面向少数投资者募集资金而设立的基金。由于私募基金的销售和赎回都是通过基金管理人与投资者私下协商来进行的，因此它又被称为向特定对象募集的基金。
1. 3 房地产基金的投资领域
房地产基金投资在或房地产企业或房地产项目不同阶段（价值链）：➢既可以直接投资于某个房地产项目，又可以对房地产企业进行股权投资；
➢既可以进行全程投资，又可以进行阶段性投资；
➢既可以对项目进行整体收购，又可以进行杠杆收购；
➢既可以对银行的坏帐进行整合变现，又可以介入二手房交易市场；
➢在资金空闲时期还可以投资于短期资金市场或进行证券投资，以保证资金的安全性和流动性。
1. 4 房地产基金投资特征
➢受政策限制少，监管要求宽松，法律文件较少，信息披露灵活；
➢回报较为稳定，收益率波动小；
➢比直接投资地产形式灵活，又比投资二级市场更直接地参与物业投资，其投资目标可能更具有针对性，可根据客户的特殊需
求提供度身定做的投资服务产品；
➢能实现多样化投资，能有效控制风险；
➢集中中小投资者资金，分享房地产投资的高收益；
1. 5 房地产投资基金的组织体系
房地产投资基金组织体系由基金持有人、基金组织、基金管理人、基金托管人等构成系统：
➢基金持有人
基金持有人指投资者购买并持有基金证券的个人或机构。在权益关系上，基金持有人是基金资产的所有者，对基金享有资产所有权、收益分配权和剩余资产分配权等法定权益。
➢基金组织
在公司型基金中，基金组织通常设有基金持有人大会、基金公司董事会及其它办事机构。其中，基金持
有人会议是基金公司最高权力机构，
董事会负责对日常重大事项做出决策。在契约型基金中，基金组织是一个无形机构，可以认为基金组织是一种名义上的存在。
➢基金管理人
基金管理人是管理和运作基金资产的机构，主要职责是：进行基金资产的投资运作，负责基金资产的财务管理，促进基金资产的保值增值及其他与基金资产有关的经营活动。基金管理公司内部一般设有投资部、研究部、市场部、稽核部等部门和投资决策委员会、风险控制委员会等机构。
➢基金托管人
基金托管人又称基金保管机构，通常由商业银行等金融机构承担，主要职责是：保管基金资产，监督基金管理公司在基金投资动作中各种资产活动，办理基金资产变动的有关事宜。
1. 6 房地产投资基金的主要部门分工
根据发达国家经验．在设立封闭式的契约型房地产投资基金时，国外发达国家一般都设有5个部门分工管理，分别为：
➢基金规划部
负责房地产投资标的筛选确认，规划基金内容和机构，并负责基金所决定的房地产投资方案各项前期准备工作。
➢基金募集部
负责基金募集的销售策略．并协助金融机构及证券公司，负责代销基金受益凭证．募集资金。
➢基金管理部
负责所有基金的房地产投资标的购买，开发与管理及其他业务。
➢投资服务部
按时提供投资报告和财务报告给基金投资人，解答投资人的各种疑问，并保留投资人名册，及时配发盈余给投资人。
➢财务部
负责所有基金的会计、税收及现金管理，并负责向证监会定期报告并接受税务当局查账等各项业务。
2、房地产投资基金的管理、运作及盈利模式
2. 1 房地产投资基金的管理模式
世界范围的产业投资基金的管理模式，其基本形态有两种：一是投资基金自行管理模式，二是委托基金管理公司管理模式。
1、自行管理模式
在有限责任公司制地产投资基金框架下，目前普遍采取的管理模式是聘请职业经理人团队管理。
自行管理模式投资基金公司既设董事会，又聘请职业经理人组织专业管理团队，并将投资基金的重大事项的决策权、经理人的任免权和基金的日常投资经营权明确分离，职业经理人团队可以有限地拥有某些投资经营权，但对重大事项及投资的决策往往由投资公司的董事会甚至控股股东掌控。
优点：这种管理模式一般更多地体现董事会和控股股东的管理思想和投资理念，更多地体现"投资者主权"的原则，尽管投资者作为股东并不一定熟悉地产投资管理的专业特点。