另一类是面向入园企业的金融服务，当前已有大批业内知名企业涉足该领域，不仅为服务提供者带来较高的收益，更重要的是推动了园区运营机构与入园企业的资源互补，促进了产业价值链在园区内的集中整合。总的来说，入园企业的金融服务包括入园企业股权投资（包括孵化器、天使投资、VC/PE等多种形式）、供应链融资、上下游并购整合等多个方向。由于彼此之间的紧密关联，针对产业园区的金融服务体现出不同于一般金融服务的特点，具体如下：
1通过股权投资基金，实现园区开发的轻资产化运作
传统的地产基金在国内已经历多年，受银行信贷偏好和金融环境影响，多数基金均以债权投资为主。与债权投资不同，股权投资周期更长，注重被投资企业未来的发展前景与资本增值，通过参与企业经营管理及重大运营决策当中与企业共担风险。具备良好资产管理能力的股权投资基金，能够更好地匹配产业园区开发长周期的资金需求;此外，股权投资基金方在园区开发投
资之外，多数还会介入到各种新兴产业的投资，能够更好地匹配园区发展在先期开发和后期运营管理上的资金需求，是园区开发更好的合作方向Q
近年来，随着国内资本市场日趋成熟，股权投资基金规模已达到数千亿规模。万科集团与招商银行共同发起两支商业地产投资基金,为其一系列商业项目开发建设提供资金支持，万科向该只基金出资50.3亿元，获得39%股权。通过设立商业地产投资基金，万科得以借助外部资本力量，通过轻资产化运作方式，加快在商业地产领域的布局。传统商业地产在一定程度上与产业园区类似，同样具有资金用量大、投资周期长、需要精细化运营才能获取稳定收益的特点，其通过股权投资基金的方式进行项目开发建设对产业园区具有借鉴意义。
在产业园区投资开发过程中，采取结构化基金操盘的模式，一方面可以由各方分担风险，并按照资源贡献的多少分配收益；另一方面,可以更好得引入各方资源，发挥各方在资金供给、开发建设、产业导入和运营管理等不同领域的优势，有利于园区后续运营发展。当前,产业园区投资专业化、分工精细化已逐渐成为一种趋势，通过基金操盘可以发挥专业化管理优势，降低投资风险、提高投资效益。在募资渠道方面，保险资金具有规模大、期限长、投资方式灵活、追求稳定收益的特点，与产业地产的资金需求具有良好的匹配性。
私募基金运作模式2.通过资产证券化方式，实现园区资产的可持续运营
任何重资产运营都需要到一种合适的退出路径。对于产业地产运营商来说，当一个园区项目运作相对成熟的时候，可以考虑通过基金并购的方式实现向轻资产运营的转变，即将收益稳定的长期持有物业从企业资产负债表中剥离出来，通过资产证券化（包括ABS、REITs等）方式回收资金，继续用于其他园区开发。这种操作模式一方面可以提高园区运营商的资金使用效率，加快其规模化扩张步伐，另一方面还可以通过基金分红获取优质物业的长期收益。
我国的产业地产基金仍处于比较初级的阶段，目前国内有针对商业物业的RE1TS开始试水，但尚未出现以产业园区为投资标的的产业地产基金。放眼全球，则有众多外资产业地产项目采用了基金并购的模式，其中比较有代表性的有物流园区运营商普洛斯。通过地产基金退出，普洛斯得以提前兑现旗下物流园区的收益，并将投资回收期从10年以上缩短到2-3年。同时，快速回笼的资金将用于新的园区开发建设中，从而形成了物业开发、物业管理和地产基金之间的有效闭环，使得普洛斯能够在轻资产、高周转的运营模式下迅速扩张。
3.通过对入园企业的蜉化投资，实现产业链内生增长
产业是园区的核心和基础，优质的产业园区在产业规划方面与区域市场和产业发展的需求高度契合。这些产业园区经过数十年的探索与经营管理，对相关产业领域的发展规律积累了丰富的经验，能够迅速判断出哪些区域适合哪些产业、哪些产业中的细分领域存在市场潜力，这就使得园区运营商在产业孵化和投资领域具备了先天优势。因此,“产业+基金”的发展模式是近年来产业园区运营的重要发展趋势。
目前，国内一些知名的园区企业纷纷从单纯的“产业园区开发商”向“产业园区综合服务商”转型，即从产业研究、园区运营与投资孵化等几个维度深入产业价值链，从中寻新的盈利模式。特别是在投资孵化领域，部分企业已从早期对入园企业的租金/房产入股、孵化/股权投资等阶段性的投资行为，演变成为把握科技前沿与市场前瞻性需求，结合地方产业转型升级的趋势，培育孵化特优势产业，并为园区内企业提供从天使投资到上市后私募的全生命周期股权融资融智服务。
其中较为典型的是上海张江高科。张江高科很早就开始了产业投资之路，一方面吸引优质企业入驻并提供配套服务，另一方面对其中的优质企业进行股权投资。目前，张江高科已经形成了专业投资团队,通过直投、参与基金投资、管理基金投资等多种方式进行产业投资布局。
在公司利润结构中，产业投资与园区开发带来的物业租售业务利润贡献并驾齐驱，产业投资利润占比已经超过50%。张江高科目前已不再是一个单纯的“房东”角，而是从产业地产业务向“科技地产+产业投资”转变。通过产业投资，成为高科技企业的“房东+股东”，同时以股东身份，吸引企业进入张江。
综上所述，产业园区运营商要改变发展思路，从“重资产”向“轻资产”的商业模式转型，要一手抓产业、一手抓金融，打造产业、金融、园区相互融合的生态系统，分享产业发展与物业回报所带来的长期资本增值.
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