房屋买卖合同纠纷案案例分析
——广西桂冠电力股份与广西泳臣地产合同纠纷为例
（广西民族大学2012级，法律硕士（非法学）研究生 广西南宁530000）
个人介绍：陈恪玮，女（1990年8月生），湖南省永州人，现就读于广西民族大学法学院2012级法律硕士（非法学）专业研究生。
一、案情介绍
    广西泳臣房地产开发有限公司 (以下简称泳臣公司)与广西桂冠电力股份有限公司(陈冠希资料以下简称桂冠公司)房屋买卖合同纠纷一案，经广西壮族自治区高级人民法院于2008年12月25日作出 (2007)桂民一初字第2号民事判决。泳臣公司对该判决不服，向提起上诉。一审法院认为，根据当事人的诉辩意见，案件的争议焦点归纳为：一、本案合同的性质及效力问题。二、履行合同中哪方当事人违约，违约方如何承担责任问题以及合同应否解除问题。经过审理，一审法院认定，本案合同名为基地定向开发，实为房屋买卖合同纠纷，泳臣公司在履行合同中构成根本违约，桂冠公司主张解除合同、返还购房款及赔偿重置办公楼损失有理，一审
法院予以支持；泳臣公司主张桂冠公司违约在先、合同可继续履行与事实不符，一审法院不予采信。
二、案件评析
    本文依据法院归纳的案件争议焦点及若干相关问题进行评析，内容主要包括以下几个方面：
（一）本案合同的性质及效力问题
一审法院认为，双方当事人签订的《定向开发协议》和《补充协议》既有合作开发房地产的内容，也有建筑工程承包合同的条款，但双方当事人最终目的是由桂冠公司向泳臣公司支付购房对价款，泳臣公司交付预定的办公综合楼所有权给桂冠公司的一种交易。该交易行为中双方当事人权利义务关系的实质符合房屋买卖合同的本质特征。因此，本案合同应认定为名为基地定向开发，实为房屋买卖合同纠纷。泳臣公司主张本案合同应认定为商品房买卖合同。对此，一审法院认为，商品房应是由房地产开发企业开发建设并向社会不特定公众公开出售的房屋。出售行为的社会化、公开化是商品房买卖的特征之一。本案中，当事人签订的
合同名称冠有“定向开发”字样，合同内容约定由泳臣公司为桂冠公司建设办公综合楼，桂冠公司负责房地产开发全部建设资金，所建成的房屋全部由桂冠公司购买，因而本案泳臣公司所开发的该办公楼出售对象是特定的而非向社会公众出售。因此，一审法院对泳臣公司主张的商品房买卖合同性质不予支持。一审认定本案当事人所签订的《定向开发协议》、《补充协议》是双方当事人真实意思表示，没有违反法律和行政法规的禁止性规定，属合法有效合同。因此有必要对本案合同的性质问题进行探讨。
本案当中涉及的合同类型即：合作开发房地产合同。根据《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》，合作开发房地产合同是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。从理论角度来说，我国大陆学者就合作开发房地产合同的性质有以下四种观点：1.承揽契约说。将供地方分得的部分房屋视为投资方承揽的定作物，把投资方取得的部分土地使用权看作供地方给付的报酬。2.互易契约说。把合建合同当作土地使用权与部分房屋所有权的交换。3.合伙契约说。供地方以土地为出资，投资方以资金与劳力为出资，共同建筑房屋，并享有权益。4.买卖与承揽并存的混合契约说。投资人为供地方完成一定工作，供地方以转让投资人取得的部分房屋所占有的土地使用权作为报酬，而投资人又以此项报酬抵充
买受其房屋所占用土地使用权的款项。笔者认为，认定合作开发房地产合同的性质，应当探求合同当事人的意思表示及目的，就不同类型的合同分别认定。如果合同重在双方约定出资，即一方出土地使用权，另一方出资金，双方在项目完成后共同出售，共享利益，此类合作开发合同为合伙合同；如果合同重在建筑方为供地方完成一定的建筑工作，且进行建筑物与土地使用权的交换，则此类合同为承揽与互易合同的混合合同。因此从本案的当事人所签订的《定向开发协议》、《补充协议》的意思表示及目的来看，桂冠公司(甲方)与泳臣公司(乙方)签订《定向开发协议》，委托泳臣公司在广西南宁市琅东凤岭段为桂冠公司建设办公综合楼和商品住宅小区，其合同具有承揽合同的性质；同时双方就设立共管账户、付款方式、合同工期、担保义务、双方其他权利义务以及违约责任等方面进行了约定，实质来说是泳臣公司按照桂冠公司的要求建成商品房交付给桂冠公司，而桂冠公司通过预付房款获得低价的商品房，其合同有具有商品房买卖合同的性质。因此其合同性质应当属于承揽与互易合同的混合合同。
关于合作开发房地产合同的效力问题，我国学者认为，合作开发房地产合同的效力，是指合作开发房地产合同成立后，按当事人的意思表示发生相应的法律效果的情况。合作开发房地产合同生效，应满足合同生效的一般条件，即行为人应具有相应的民事行为能力，行为人意
思表示真实，合同内容不违反法律或者社会公共利益，合同形式亦不违背法律规定。但我国现行法律对合作开发房地产合同的具体规定不具体、不明确。笔者认为，在认定合同的效力问题上，依据我国民事合同的精神，在合同签订履行过程中应当尽量贯彻合同自由和当事人意思自治原则，不宜将可以认定为有效的合同认定为无效，或者将可以继续履行的合同随意解除或撤销，并在不违反法律、行政法规的前提下，对合同成立但未生效或效力待定的合同，尽可能赋予生效条件，促成当事人实现合同目的。本案当中双方当事人真实意思表示，且不违反法律的禁止性规定，应为有效合同。
（二）合同中当事人违约的认定与合同解除权
    双方在合同当中约定：主体工程开工28个月内竣工验收，通过验收合格后2个月内交付桂冠公司使用。在权利义务方面双方约定：桂冠公司有权监督工程进展，在工程形象进度未达到计划要求时，有权拒绝支付任何款项。在交付方面约定：当泳臣公司无法按期交付时，则桂冠公司可以选择通知泳臣公司解除协议或继续等待。如果桂冠公司选择继续等待，则等待时间由桂冠公司决定，等待后仍然可以解除协议。从该约定内容来看，本案主要涉及合同的根本违约与合同解除权的问题。根本违约又称为重大违约，是指一方当事人违反合同的结果，
使另一方当事人蒙受损失，以致于实际剥夺了受害方根据合同有权期待得到的利益。在根本违约场合，可因此发生债权人的单方解除权，我国《合同法》第94条的规定，这些允许解除合同的条件为发生根本违约的情形。本案当中，双方当事人在签订《补充协议》后，桂冠公司依约向泳臣公司累计支付购房款共达11050万元，泳臣公司未能按协议约定的进度完成桂冠公司的办公综合楼工程，且泳臣公司在建设桂冠公司的办公楼过程中，整个财富国际广场工程被南宁市建设主管部门认定存在安全和质量问题，属重大工程质量事故，该工程自2006年12月10日全面停工。泳臣公司在建设过程中每期工期均有迟延，至合同约定交付之日2008年2月 29日已根本无法实际交付，且该工程至案件审理时因质量事故仍未能复工，致使桂冠公司购买办公综合楼的合同目的不能实现，泳臣公司构成履行合同中的根本违约，桂冠公司解除合同符合法定条件。