吴国清、顾小会等人与成都金怡源房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷六案二审民事判决书
【案由】民事 合同、无因管理、不当得利纠纷 合同纠纷 房屋买卖合同纠纷 商品房预售合同纠纷
【审理法院】四川省成都市中级人民法院
【审理法院】四川省成都市中级人民法院
【审结日期】2020.09.11
【案件字号】(2020)川01民终5440号
【审理程序】二审
【审理法官】赵锋龚耘白福
【审理法官】赵锋龚耘白福
【文书类型】判决书
【当事人】吴国清、顾小会等人;成都金怡源房地产开发有限公司
【当事人】吴国清、顾小会等人成都金怡源房地产开发有限公司
【当事人-公司】吴国清、顾小会等人成都金怡源房地产开发有限公司
【代理律师/律所】高鹏飞四川英鼎律师事务所;肖林四川英鼎律师事务所
【代理律师/律所】高鹏飞四川英鼎律师事务所肖林四川英鼎律师事务所
尤小刚邬倩倩【代理律师】高鹏飞肖林
【代理律所】四川英鼎律师事务所
【法院级别】中级人民法院
【终审结果】二审维持原判
【字号名称】民终字
【原告】吴国清、顾小会等人
【被告】成都金怡源房地产开发有限公司
【本院观点】违约金应当以合同约定为依据。根据上诉人吴国清、顾小会等人的上诉请求与被上诉人金怡源公司的答辩意见，本案二审争议焦点为：一、金怡源公司是否应向吴国清、顾小会等人支付逾期办理国土面积分摊面积证明文件的违约金。守约方向违约方主张违约金，须以双方签订的合同中就违约责任的承担方式约定为支付违约金为前提。吴国清、顾小会等人主张金怡源公司应代其办理不动产登记之国土面积分摊登记，实质系要求金怡源公司完成案涉房屋所在地块的国有土地使用权分户登记。
【权责关键词】撤销民事权利违约金支付违约金合同约定新证据诉讼请求变更诉讼请求维持原判查封诉讼时效
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【本院认为】本院认为，根据上诉人吴国清、顾小会等人的上诉请求与被上诉人金怡源公司的答辩意见，本案二审争议焦点为：一、金怡源公司是否应向吴国清、顾小会等人支付逾期办理国土面积分摊面积证明文件的违约金。二、金怡源公司是否应代吴国清、顾小会等人办理不动产登记之国土面积分摊登记。现就上述争议焦点的认定论述如下。 关于第一个争议焦点。吴国清、顾小会等人与金怡源公司签订的商品房买卖合同及补充协议系当事人真实意思表示，合法有效，双方均应当按照合同约定履行自己的义务。在本案中，吴国清、顾小会等人主张金怡源公司存在逾期办理国土面积分摊证明文件，应当承担相应的违约责任。本院审查认为，守约方向违约方主张违约金，须以双方签订的合同中就违约责任的承担方式约定为支付违约金为前提。在本案中，吴国清、顾小会等人主张违约金之依据为合同第十九条第二款以及补充协议第七条第6项的约定。但在该合同中，并未约定金怡源公司应当在何时完成土地登记，故吴国清、顾小会等人主张金怡源公司存在逾期行为并无前提条件；上述条款的约定，系针对若金怡源公司逾期取得房屋所有权证书的情况下应当承担何种违约责任的约定，而非对国有土地使用权证的办理时间以及相应违约责任进行的约定。故分户国有土地登记期限以及相应的违约责任，并未在合同中予以约定，吴国清、顾小会等人的上诉请求不能成立，本院不予支持。 关于第二个争议焦点。本院审查后认为，吴国清、顾小会等人主张
金怡源公司应代其办理不动产登记之国土面积分摊登记，实质系要求金怡源公司完成案涉房屋所在地块的国有土地使用权分户登记。第一，审查双方签订的合同，就国有土地使用权转移登记的行为，双方并未约定由金怡源公司代吴国清、顾小会等人完成。第二，在2016年11月14日，成都市国土资源局（成都市不动产登记局）发布《关于实施不动产统一登记的通告》，通告规定：自2016年11月23日起，在成都市主城区（锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、成都高新区）范围内实施不动产统一登记，市国土局、市房管局自2016年11月17日17：00起暂停受理主城区土地登记、房屋交易登记各类业务；2016年11月18日17：00起停止办理缴费领证事项，逾期尚未办理缴费领证事宜的登记申请将作退件处理，2016年11月23日后根据《不动产登记暂行条例》的相关规定可重新提出申请。第三，成都市不动产登记中心向一审法院复函的内容，具备办理分摊土地使用权登记的条件后，已取得房屋所有权证或已换领不动产权证书的业主可向属地不动产登记机构申请国有建设用地使用权及房屋所有权证书的换发，分摊土地信息将记载于新换发的不动产权证书中。故按照二证合一后办理不动产登记的手续，买受人已经取得房屋所有权证书的，可向不动产登记登记机构申请换发不动产权证书。一审法院已判决由金怡源公司在确定的时间内办理房屋的分摊土地面积核算手续，吴国清、顾小会等人可在上述核算手续办理完毕后申请换发不动产权证书。故本院对
其主张由金怡源公司代办案涉房屋不动产登记之国土面积分摊登记的诉讼请求不予支持。 综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下
【裁判结果】驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费的负担，按原审判决确定的方式执行；二审案件受理费由上诉人负担（具体金额详见附表五）。 本判决为终审判决。
【更新时间】2021-11-02 04:53:02
【一审法院查明】一审法院认定事实：2010年9月3日，吴国清、顾小会（买受人）与金怡源公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》及其补充协议，约定吴国清、顾小会购买金怡源公司开发建设的房屋（案涉房屋房号详见附表四），合同总价款为726000元。合同第一条载明：出卖人以出让方式取得位于成都市高新区地块的国有土地使用权。该地块国有土地使用证号为：成高国用（2010）第××号，土地使用权面积为56329.31平方米。合同第四条载明：该商品房所分摊的土地使用权已经设定抵押，抵押权人为上海银行成都分行。合同第十条约定：出卖人应当在2012年6月30日前向买受人交付该商品房。合同第十四条约定：买受人同意委托出卖人代交专项维修资金、契税、转移登记费及办理房屋权属证书所需的其他税
费。合同第十九条约定：（一）出卖人应当在2012年12月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。（二）商品房交付使用后，买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，按照补充协议约定的方式处理。一审法院另查明，金怡源公司在案涉房屋所在楼栋的入户大堂、标准层电梯厅的部分区域使用了木质材料。
【一审法院认为】对于办理国土证，一审法院认为上诉人与被上诉人没有约定多少时间办理。上诉人认为一审法院是在片面的理解《商品房买卖合同》关于办理房屋所有权证书之约定。首先，《商品房买卖合同》第十九条约定了房屋权属转移登记由上诉人委托被上诉人实施。依据该约定可以看出，房屋权属转移登记暨房屋所有权证和国有土地使用权证要由被上诉人代上诉人办理。并且办理的证照为权属转移登记，权属当然包括房屋所有权证和国有土地使用权证。其次，《商品房买卖合同》还约定如果从商品房交付之日起一审法院认为：吴国清、顾小会与金怡源公司签订的商品房买卖合同及补充协议合法有效，对当事人具有约束力。结合双方的诉辩意见，一审法院对双方当事人的争议焦点评议如下：
【二审上诉人诉称】吴国清、顾小会等人上诉请求：维持一审判决第一项的同时，查明事实
后，重新判决由金怡源公司代办不动产登记之国土面积分摊登记，并承担违约金损失；本案一审、二审诉讼费用由金怡源公司承担。二、上诉人的上诉请求超过了起诉时诉讼请求的范围。根据现行有效的《关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条，诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，......人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求。在一审中，法院多次向上诉人释明，并询问上诉人是主张被上诉人应当办理还是协助办理，但上诉人并未变更诉讼请求，坚持主张应当办理。一审法院的判决从内容到形式实际上均超出了上诉人的诉请范围，请求法院要求上诉人明确是否主张撤销原判第一项并明确变更诉求为“代办"的理由，或者放弃主张“由被上诉人代办不动产登记之国土面积分摊登记"。综上所述，恳请法院慎重并依法处理，维护正常的稳定交易关系，维护被上诉人的合法权益，驳回上诉人的全部上诉请求。
吴国清、顾小会等人与成都金怡源房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷六案二审民事判决书
四川省成都市中级人民法院
民事判决书
(2020)川01民终5440号
等6案（案号详见附表一）
当事人 上诉人（原审原告）：吴国清、顾小会等人（身份信息详见附表一）。
委托诉讼代理人：高鹏飞，四川英鼎律师事务所律师。
委托诉讼代理人：肖林，四川英鼎律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：成都金怡源房地产开发有限公司。住所地：成都高新区天府大道中段某某。
法定代表人：邱丰，公司经理。
委托诉讼代理人：李建。
审理经过 上诉人吴国清、顾小会等人因与被上诉人成都金怡源房地产开发有限公司（以下简称金怡源公司）商品房预售合同纠纷六案，不服四川自由贸易试验区人民法院民事判决
（一审案号详见附表一），向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
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