1960年，陈启宗的父亲陈曾熙创建恒隆集团，主营地产开发，曾是香港十大财团之一，父亲过世5年后，他从叔叔陈曾焘手中接管恒隆，正式执掌家族企业。
这位出身豪门的香港“富二代”，凭借两大战略决策，帮助恒隆重振雄风：一是进军内地市场，在上海先后打造恒隆广场、港汇恒隆广场两个标杆项目，前者曾是浦西第一高楼；二是在乐观时坚持审慎小心，保证现金流，安然度过1997年的亚洲金融危机。
上海的两大项目，奠定了恒隆在内地高端商业地产的地位，也坚定了陈启宗投资内地市场的决心，他在内地的商业地产只租不售，“到现在为止，我们认为这是一个很好的模式，有人说中国的商场太多，我认为是不好的商场太多，好商场太少。”陈启宗言辞幽默。
目前，恒隆地产在上海、沈阳、济南、无锡、天津、大连各地拥有8座恒隆广场，截至2016年底，公司内地租金收入达39.95亿港元，在整体租金中占比约52%。他表示，恒隆早年即采取“买地、起楼、租”的长远策略，大部分项目已先后落成，公司近年以管理和营运为重，绝对是正确的方向和做法。
香港豪门绯闻不断，不时爆出的家族争产丑闻常成城中茶余饭后的话题。陈启宗家族则是一个低调的例外，鲜有负面新闻见诸报端。“给后代留钱是最笨的做法”，这是其对家族传承的箴言，他一语中的，“身教、榜样最重要，简单来说，就是给他们树立一个道德榜样。”
外界流传着一个陈启宗父子间的小故事。其长子陈文博于2010年加入恒隆，曾在上海出任助理经理，每天早上骑自行车上班，“有一天我打电话给他，他说：‘对不起爸爸，我现在快要下自行车了，下了车我再给你通电话。’”陈启宗以他惯有的幽默回答，“还骑自行车，你好奢侈。”2016年，陈文博正式升任执行董事，引发外界陈启宗有意“交棒”的猜想。
陈启宗认为，“富不过三代”的魔咒，是因为大部分华人企业都是家族公司，只从家庭成员中选人出任管理工作，其实，一个混合模式的管治架构，或许更适合由创办人家族为控股股东的亚洲企业，“集团家族通常会考虑业务的长远发展，西方的董事局模式架构则比较侧重短期利益，最理想的是能够从世界各地到最合适的人出任行政总裁，主理日常业务，并由家族成员出任董事长”。
陈启宗认准的事，往往会坚持下去，过去25年，他坚持不懈亲自执笔撰写恒隆财报的《致股东函》，最长的一份超过两万字，其中大量内容涉及国际大势，曾坦言花在了解政治上的时间，不亚于花在生意上的时间。他对市场趋势的发展和判断往往也有着“先知先觉”，与弟弟陈乐宗一同创立的晨兴集团（Morningside Group），上世纪90年代起即在内地投资，在创投领域非常活跃，投资了搜狐、携程、小米等科技公司。
这位68岁的商人说，如果现在他是二十出头的年纪，一定会到内地去闯，这里才是最大的机遇之地。
坚守高端
21CBR：上世纪90年代开始，恒隆进入内地市场，主打高端综合商业项目，如何看待未来中国地产市场的机遇和挑战？
陈启宗：内地高端房地产有很多机会，中国的经济发展长远靠什么？最近一二十年，靠的是公共投资拉动，还可以维持很长一段时间，盖很多机场、蓄水库、水净化设施等，公路、铁路已经修得很不错，地铁尚有大量项目可以做，环境治理、土壤复原等也有很多机遇，但不可能永远如此；靠出口的话，控制权不在自己手上，在于世界经济，别人买不买不由你说了算。
唯一可靠的就是消费，特别是居民消费。我们商场对准的就是老百姓的消费，无论是高端或非高端消费，都有很多机会。老实说，懂得做高档（商场）的人不多，相当一部分是香港发展商在内地的项目。中国神州太大了，有100万以上人口的大城市超过100个，300万人口以上的城市有20个，千万人口以上的城市有6个。
21CBR：你提到以前香港地产商的模式是“买地、起楼、卖”，而恒隆则是“买地、起楼、出租”，为什么业务模式要变？
陈启宗：我们从1970年开始就是这样，当时这不是最赚钱的方式，在中国内地，过去二三十年直到现在，我们还认为这是一种很好的模式。早年，万科、保利、碧桂园、富力等地产商是买地、盖房、出售的模式， 20年前，他们的土地来源价格低很多，我们拿什么去跟别人比？我们就决定做高档商业地产。
现在，有人说中国的商场太多，我认为是不好的商场太多，好商场太少。人流只是衡量商场好坏的一个标准，恒隆广场每天的人流不过1.5万人次，相比之下，别的商场每天人流达到5万甚至10万以上，我们收入仍然比其他商城要高，单位租金、整体租金收入都超过很多大商场。
21CBR：内地货币政策趋紧，对国内消费以及恒隆的内地业务会有哪些影响？
陈启宗：从历史的角度来看，以往20年，中国的货币政策很宽松，很多经济增长来自于货币政策的推动。这并不是中国独有的现象，美国、日本和很多其他国家也是如此。这个不可能长远下去，如果货币泛滥的话，将来的后遗症一定很厉害，既然资金已经泛滥到如此地步，早收缩比晚收缩好。对于房地产的实际影响，取决于货币政策收紧的程度。
21CBR：网上购物盛行，会如何影响现有的零售业态？
陈启宗：线上的东西是无可避免的，要利用它而不是挡住它，如果有人说这样就没有线下的，也是无知。每个城市、每个品类都会达到线上和线下的平衡点，不同城市、同一品类的平衡点也不一样。比如，四线城市的线上占比较之线下可能比一线城市高很多，因为这些城市的分销渠道没这么发达，只能去线上买，而香港、新加坡在互联网、移动电讯的覆盖属于全世界前列，线上购物并没有蓬勃发展起来。
在一些领域，我们已经看到接近或者已达到平衡点，更多的商品刚刚开始，高档商品的线上份额一定比较低，比如名牌奢侈品。
身教传家
21CBR：2016年，郑裕彤去世，李嘉诚前一阵传退休，如何看待香港老一辈企业家的离去对香港社会
的影响？新生代的接班人，他们行事风格有什么新特征？
陈启宗：一定有变化，但没有人会拉后腿。世代的更替一定会这样，问题是下一代准备得怎么样？他们的思维不可能和上一辈一摸一样，重要的是，在于每个家族的培养。一般来说，香港从第一代传到第二代，在地产行业表现基本是可以的，现有已从第二代慢慢转到第三代手上。
21CBR：你曾说过“给后代留钱是最笨的做法”，现在还这么想？
黄有龙 许宗衡陈启宗：几十年来都是这么想的，现在不会变。对子女的培养，身教最重要，简单来说，就是给他们树立一个道德榜样，现在第二代、第三代都是很不错的大学毕业，而第一代人基本没学位。
我常常和太太说，看到一些女孩子嫁给（某些）富二代，都是没脑子的，嫁入豪门不是好事，应该对她说“节哀顺变”。一个家族，如果爷爷、爸爸都是沾花惹草的，你想儿子可能不鬼混吗？儿子不出轨的概率很低，婚姻成功的概率也很低。有身教、有榜样，就比较有把握，但也没有绝对的把握。
21CBR：你有没有想过何时正式退休，将重任交给儿子？
陈启宗：我现在活得很快乐，CEO陈南禄先生做得很好，我儿子也在团队中。我们这类房地产公司，一年不过是两三次的大决定，你抓好了，基本（表现）就可以的。现在很多大决定是陈南禄和我儿子的团队在做，我参与不多。要是我不同意，会和他们讨论。公司的财政情况非常好，投资1000多亿元人民币，12
年零负债。
在不同的市场发展阶段，地产商负债有高有低，香港的地产商基本负债都低，其中有些是二三十年前非常高负债的，现在变成了低负债。很多人曾经过高负债的阶段，20岁的人就做20岁人的事，30岁的人就应该做三十岁人的事。
21CBR：晨兴在内地投资大量新创公司，差不多20年，如何看待内地的投资机会和企业家？
陈启宗：内地有大量了不起的企业家，高科技行业也很多，这是个大机遇。我们家族投资高科技，大概从1975年开始，过去20多年投入更多，抓到了一些不错的机遇。在内地，我们主要投资TMT领域，在美国和欧洲投资生物医疗的案例比较多。
大机遇大家有目共睹，过去20年，中国互联网真是大机遇 ，抓住它就是了；现在全球人口都在老化，生物医药非常重要，科技创新出现了很多医疗新方法，这些都是晨兴有兴趣投资的领域。
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