【导读】
⽇前，农业农村部组织编印了《农村宅基地管理法律政策问答》。《问答》从宅基地基本政策和宅基地取得、使⽤、流转、退出、监管等⽅⾯，依据国家现⾏法律法规和政策⽂件，结合实践情况，对⼀些常见问题进⾏解答。⼀起来看看！
农村宅基地管理法律政策问答
农业农村部农村合作经济指导司
编印说明
为帮助⼴⼤农村宅基地⼯作者学习、掌握农村宅基地相关法律和政策，我们编印了《农村宅基地管理法律政策问答》。《问答》从宅基地基本政策和宅基地取得、使⽤、流转、退出、监管等⽅⾯，依据国家现⾏法律法规和政策⽂件，结合实践情况，对⼀些常见问题进⾏解答，旨在提供学习研究宅基地法律政策、做好宅基地管理⼯作的辅助参考，不作为直接政策依据。
由于农村宅基地涉及⾯⼴、政策性强，各地情况千差万别，我们将随着实践的发展对《问答》进⾏进⼀步修订完善。
编者
2020年3⽉第⼀部分基本政策
1.什么是农村宅基地？
农村宅基地是农村村民⽤于建造住宅及其附属设施的集体建设⽤地，包括住房、附属⽤房和庭院等⽤地，不包括与宅基地相连的农业⽣产性⽤地、农户超出宅基地范围占⽤的空闲地等⼟地。
2.农村宅基地在⼟地分类中属于哪⼀类？
500米短道速滑按照不同的分类标准，⼟地分类的⽅法不同。
依据《中华⼈民共和国⼟地管理法》（以下简称⼟地管理法），按照⼟地所有制性质划分，⼟地分为国有⼟地和农民集体所有的⼟地，其中宅基地属于农民集体所有。按照⼟地⽤途划分，⼟地分为农⽤地、建设⽤地、未利⽤地三⼤类。其中，建设⽤地是指建造建筑物、构筑物的⼟地，包括城乡住宅和公共设施⽤地、⼯矿⽤地、交通⽔利设施⽤地、旅游⽤地、军事设施⽤地等。因此，从⼟地性质和⽤途上来说，农村宅基地属于集体建设⽤地。
按照2017年发布的《⼟地利⽤现状分类》（GB/T 21010-2017），⼟地进⼀步分为耕地、⼯矿仓储⽤地、住宅⽤地、公共管理与公共服务⽤地、交通运输⽤地、其他⼟地等12类。其中，农村宅基地属于住宅⽤地，农村道路占地属于交通运输⽤地。西安宠物用品批发
3.农村宅基地归谁所有？
农村宅基地归本集体成员集体所有。
《中华⼈民共和国宪法》第⼗条规定，农村和城市郊区的⼟地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和⾃留地、⾃留⼭，也属于集体所有。
《中华⼈民共和国物权法》（以下简称物权法）第五⼗九条规定，农村集体所有的不动产和动产，属于本集体成员集体
《中华⼈民共和国物权法》（以下简称物权法）第五⼗九条规定，农村集体所有的不动产和动产，属于本集体成员集体所有。
4.哪些主体可以代表农民集体⾏使宅基地所有权？
物权法第六⼗条规定，对于集体所有的⼟地，属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会代表集体⾏使所有权；分别属于村内两个以上农民集体所有的，由村内各该集体经济组织或者村民⼩组代表集体⾏使所有权；属于乡镇农民集体所有的，由乡镇集体经济组织代表集体⾏使所有权。
原国⼟资源部、中央农村⼯作领导⼩组办公室、财政部、原农业部《关于农村集体⼟地确权登记发证的若⼲意见》（国⼟资发〔2011〕178号）在“依法明确农村集体⼟地所有权主体代表”中规定，属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会受本农民集体成员的委托⾏使所有权；分别属于
村内两个以上农民集体所有的，由村内各该集体经济组织或者村民⼩组代表集体⾏使所有权；属于乡镇农民集体所有的，由乡镇集体经济组织代表集体⾏使所有权；没有乡（镇）农民集体经济组织的，乡（镇）集体⼟地所有权由乡（镇）政府代管。在办理⼟地确权登记⼿续时，由农民集体所有权主体代表申请办理。集体经济组织的具体要求和形式，可以由各省（⾃治区、直辖市）根据本地有关规定和实际情况依法确定。
2016年12⽉，中共中央、国务院印发的《关于稳步推进农村集体产权制度改⾰的意见》（中发〔2016〕37号）规定，依法由农村集体经济组织代表集体⾏使农村集体资产所有权，未成⽴集体经济组织的，分别由村民委员会、村民⼩组代表集体⾏使所有权。
综上，可代表集体⾏使宅基地所有权的主体包括四类，即集体经济组织（乡镇、村、村内）、村民委员会、村民⼩组、乡（镇）政府（代管）。
5. 什么是“⼀户⼀宅”？
农村村民⼀户只能拥有⼀处宅基地，其宅基地的⾯积不得超过省、⾃治区、直辖市规定的标准。⼈均⼟地少、不能保障⼀户拥有⼀处宅基地的地区，县级⼈民政府在充分尊重农村村民意愿的基础上，可以采取措施，按照省、⾃治区、直辖市规定的标准保障农村村民实现户有所居。
6. 我国现⾏农村宅基地制度的基本特征是什么？
宅基地制度是中国特⾊⼟地制度的重要组成部分，其核⼼是维护农村⼟地集体所有和保障农民基本居住权利。新中国成⽴以来，历经演变，我国农村宅基地制度框架已基本形成，其基本特征是：集体所有、成员使⽤，⼀户⼀宅、限定⾯积，⽆偿取得、长期占有，规划管控、内部流转。这⼀制度安排在保障农村“户有所居、民不失所”等⽅⾯发挥了极为重要的作⽤，促进了农村经济发展和社会稳定。
7.现⾏农村宅基地产权制度的基本内容什么？
现⾏宅基地产权制度的基本内容是，农民集体拥有宅基地所有权, 农村集体经济组织成员拥有宅基地使⽤权，符合条件的农户具有分配宅基地的资格。
8.农房与商品房的区别是什么？
农房是农村中供村民居住的房屋，与商品房的区别主要有：
⼀是⼟地性质不同：农房建设占⽤集体所有⼟地，商品房则占⽤国有建设⽤地。
⼆是取得⽅式不同：农房只允许符合条件的农村集体经济组织成员申请取得宅基地进⾏建设，商品房是由具有房地产开发资质的企业取得国有建设⽤地开发建设。
三是⼟地使⽤年限不同：现⾏法律和政策没有具体规定农村宅基地使⽤权期限；商品房⽤地的⼟地使⽤年限⼀般是70年，⼟地使⽤权期间届满的，⾃动续期。
四是交易条件不同：农房只能在本村集体经济组织内部经批准后交易给符合宅基地分配资格的成员，不得抵押；商品房可以在市场上出售、租赁和抵押，交易⾃由。
倬怎么读9.⽬前国家对农村宅基地主要有哪些法律政策规定？
9.⽬前国家对农村宅基地主要有哪些法律政策规定？
⽬前，国家对农村宅基地管理没有专门性法律法规，相关的法律法规有《宪法》《⼟地管理法》《物权法》《担保法》《城乡规划法》《不动产登记暂⾏条例》等。
党中央国务院颁发了⼀系列政策⽂件，主要的有：相关的中央1号⽂件，国务院批转国家⼟地管理局《关于加强农村宅基地管理⼯作的请⽰》（国发〔1990〕4号），《中共中央国务院关于进⼀步加强⼟地管理切实保护耕地的通知》（中发〔1997〕11号），《国务院办公厅关于加强⼟地转让管理严禁炒卖⼟地的通知》（国办发〔1999〕39号），《国务院关于深化改⾰严格⼟地管理的决定》（国发〔2004〕28号），《国务院关于促进节约集约⽤地的通知》（国发〔2008〕3号），《中央农村⼯作领导⼩组办公室农业农村部关于进⼀步加强农村宅基地管理的通知》（中农发〔2019〕11号）等。
国务院有关⾏政主管部门制发的⼀系列部门规章和规范性⽂件，如《国家⼟地管理局关于印发〈确定⼟地所有权和使⽤权的若⼲规定〉的通知》（〔1995〕国⼟〔籍〕字第26号）、《国⼟资源部印发〈
里拍了拍关于加强农村宅基地管理的意见〉的通知》（国⼟资发〔2004〕234号）、《国⼟资源部关于进⼀步完善农村宅基地管理制度切实维护农民权益的通知》（国⼟资发〔2010〕28号）、《国⼟资源部财政部住房和城乡建设部农业部国家林业局关于进⼀步加快推进宅基地和集体建设⽤地使⽤权确权登记发证⼯作的通知》（国⼟资发〔2014〕101号）、《国⼟资源部关于进⼀步加快宅基地和集体建设⽤地确权登记发证有关问题的通知》（国⼟资发〔2016〕191号）、《农业农村部关于积极稳妥开展农村闲置宅基地和闲置住宅盘活利⽤⼯作的通知》（农经发〔2019〕4号）、《农业农村部⾃然资源部关于规范农村宅基地审批管理的通知》（农经发〔2019〕6号）等。
各省、⾃治区、直辖市按照法律和中央的要求，⽴⾜本地实际，制定出台的地⽅性法规、规章和管理⽂件，共同构成了现⾏农村宅基地法律政策体系。
10. 农村宅基地制度经过了哪些发展演变？
新中国成⽴以来农村宅基地制度的演变，以改⾰开放、物权法颁布、⼟地管理法修订为标志，分为四个阶段。
第⼀阶段是1949年⾄1978年，集体所有制逐步建⽴。1954年《宪法》规定了农民宅基地所有权。1962年《农村⼈民公社⼯作条例修正草案》（即“⼈民公社六⼗条”）规定了宅基地归⽣产队所有，⼀律不准出租和买卖。
第⼆阶段是1978年⾄2007年，宅基地严格管理阶段。1982年2⽉，国务院发布《村镇建房⽤地管理条例》提出宅基地限额要求，并对特定城镇居民取得宅基地的合法性作了规定。1997年4⽉，中共中央、国务院印发《关于进⼀步加强⼟地管理切实保护耕地的通知》，第⼀次以中央⽂件形式提出“⼀户⼀宅”的要求。1998年修订的⼟地管理法，删除了1986年⼟地管理法关于城镇⾮农业户⼝居民使⽤集体⼟地建住宅的规定；规定了“⼀户⼀宅、限定⾯积”，即“农村村民⼀户只能拥有⼀处宅基地，其宅基地的⾯积不得超过省、⾃治区、直辖市规定的标准”。1999年5⽉，国务院办公厅印发《关于加强⼟地转让管理严禁炒卖⼟地的通知》，⾸次禁⽌城市居民在农村购置宅基地的⾏为。
第三阶段是2007年⾄2018年，改⾰赋权扩能阶段。2007年3⽉出台的物权法，明确宅基地使⽤权为⽤益物权。2014年12⽉，中共中央办公厅、国务院办公厅印发《关于农村⼟地征收、集体经营性建设⽤地⼊市、宅基地制度改⾰试点⼯作的意见》，部署开展农村宅基地制度改⾰试点。2018年中央1号⽂件提出探索宅基地所有权、资格权、使⽤权“三权分置”，标志着宅基地制度改⾰探索进⼊新阶段。
第四阶段是2019年以来，宅基地规范管理阶段。2019年8⽉，第⼗三届全国⼈民代表⼤会常务委员会第⼗⼆次会议对《中华⼈民共和国⼟地管理法》进⾏了第三次修正。新修正的⼟地管理法中，明确了⼀户⼀宅、户有所居的宅基地分配制度，统筹合理安排宅基地⽤地的村庄规划编制制度；明确宅基地由乡（镇）⼈民政府审核批准，可以依法⾃愿有偿退出，⿎励盘活利⽤闲置宅基地和闲置住宅，以及国务院农业农村主管部门负责全国农村宅基地改⾰和管理⼯作的宅基地管理新体制。新修正的⼟地管
理法标志着我国农村宅基地管理，从管理机构、制度设计到政策指导、监督检查，进⼊规范管理的新时期。
11.农村⼟地三项制度改⾰是指什么？
农村⼟地三项制度改⾰是指农村⼟地征收、集体经营性建设⽤地⼊市、宅基地制度改⾰试点。
2014年12⽉，中共中央办公厅、国务院办公厅印发《关于农村⼟地征收、集体经营性建设⽤地⼊市、宅基地制度改⾰试点⼯作的意见》（中办发〔2014〕71号），在全国部署农村⼟地三项制度改⾰试点⼯作。改⾰的主要⽬标是：健全程序规范、补偿合理、保障多元的农村⼟地征收制度，同权同价、流转顺畅、收益共享的农村集体经营性建设⽤地⼊市制度，依法公平取得、节约集约使⽤、⾃愿有偿退出的农村宅基地制度。探索形成可复制、可推⼴的改⾰成果，为科学⽴法和修改完善相关法律法规提供⽀撑。
⽴法和修改完善相关法律法规提供⽀撑。
2015年2⽉，⼗⼆届全国⼈⼤常委会第⼗三次会议审议通过《关于授权国务院在北京市⼤兴区等三⼗三个试点县（市、区）⾏政区域暂时调整实施有关法律规定的决定》，授权在试点地区暂停实施《中华⼈民共和国⼟地管理法》《中华⼈民共和国城市房地产管理法》的有关规定，启动了农村⼟地三项制度改⾰试点⼯作，全国共33个试点县。
33个试点县（市、区）名单：北京市⼤兴区、天津市蓟县、河北省定州市、⼭西省泽州县、内蒙古⾃治区和林格尔县、辽宁省海城市、吉林省长春市九台区、⿊龙江省安达市、上海市松江区、江苏省常州市武进区、浙江省义乌市、浙江省德清县、安徽省⾦寨县、福建省晋江市、江西省余江县、⼭东省禹城市、河南省长垣县、湖北省宜城市、湖南省浏阳市、⼴东省佛⼭市南海区、⼴西壮族⾃治区北流市、海南省⽂昌市、重庆市⼤⾜区、四川省郫县、四川省泸县、贵州省湄潭县、云南省⼤理市、西藏⾃治区曲⽔县、陕西省西安市⾼陵区、⽢肃省陇西县、青海省湟源县、宁夏回族⾃治区平罗县、新疆维吾尔⾃治区伊宁市。
12.农村宅基地制度改⾰试点情况如何？
2013年11⽉，党的⼗⼋届三中全会通过《中共中央关于全⾯深化改⾰若⼲重⼤问题的决定》，明确了农村宅基地制度改⾰的⽬标任务，主要内容是：保障农户宅基地⽤益物权，改⾰完善农村宅基地制度，选择若⼲试点，慎重稳妥推进农民住房财产权抵押、担保、转让，探索农民增加财产性收⼊渠道；建⽴农村产权流转交易市场，推动农村产权流转交易公开、公正、规范运⾏。
孔令令根据中共中央办公厅、国务院办公厅《关于农村⼟地征收、集体经营性建设⽤地⼊市、宅基地制度改⾰试点⼯作的意见》，改⾰完善农村宅基地制度的主要内容是“两探索、两完善”，即：完善宅基地权益保障和取得⽅式、探索宅基地有偿使⽤制度、探索宅基地⾃愿有偿退出机制、完善宅基地管理制度。
2019年，农村宅基地制度改⾰试点⼯作取得的成熟经验在新修订的⼟地管理法中得到体现。但是，由于试点的时间短、内容不⾜、覆盖⾯⼩，改⾰探索还不够充分，宅基地制度中的⼀些深层次⽭盾和问题依然存在。
2019年中央1号⽂件要求“稳慎推进农村宅基地制度改⾰，拓展改⾰试点，丰富试点内容，完善制度设计。”2020年中央1号⽂件要求“以探索宅基地所有权、资格权、使⽤权‘三权分置’为重点，进⼀步深化农村宅基地制度改⾰试点。”按照中央要求，农业农村部牵头制定新⼀轮农村宅基地制度改⾰试点⽅案，经中央审定后将部署开展。
13.什么是农村“两权”抵押试点？
农村“两权”抵押试点是指农村承包⼟地（指耕地）的经营权和农民住房财产权抵押贷款试点⼯作。
为进⼀步深化农村⾦融改⾰创新，加⼤对“三农”的⾦融⽀持⼒度，引导农村⼟地经营权有序流转，慎重稳妥推进农民住房财产权抵押、担保、转让试点，2015年8⽉，国务院印发《关于开展农村承包⼟地的经营权和农民住房财产权抵押贷款试点的指导意见》（国发〔2015〕45号），部署开展农村承包⼟地（指耕地）的经营权和农民住房财产权抵押贷款试点⼯作。
2015年12⽉，⼗⼆届全国⼈民代表⼤会常务委员会第⼗⼋次会议通过《全国⼈民代表⼤会常务委员会
梦见鞋关于授权国务院在北京市⼤兴区等232个试点县（市、区）、天津市蓟县等59个试点县（市、区）⾏政区域分别暂时调整实施有关法律规定的决定》，授权国务院在北京市⼤兴区等232个试点县（市、区）⾏政区域，暂时调整实施《中华⼈民共和国物权法》《中华⼈民共和国担保法》关于集体所有的耕地使⽤权不得抵押的规定；在天津市蓟县等59个试点县（市、区）⾏政区域暂时调整实施《中华⼈民共和国物权法》《中华⼈民共和国担保法》关于集体所有的宅基地使⽤权不得抵押的规定。
59个农民住房财产权抵押贷款试点县（市、区）名单：天津市蓟县，⼭西省晋中市榆次区，内蒙古⾃治区和林格尔县、乌兰浩特市，辽宁省铁岭县、开原市，吉林省长春市九台区，⿊龙江省林甸县、⽅正县、杜尔伯特蒙古族⾃治县，江苏省常州市武进区、仪征市、泗洪县，浙江省乐清市、青⽥县、义乌市、瑞安市，安徽省⾦寨县、宣城市宣州区，福建省晋江市、古⽥县、上杭县、⽯狮市，江西省余江县、会昌县、婺源县，⼭东省肥城市、滕州市、汶上县，河南省滑县、兰考县，湖北省宣城市、武汉市江夏区，湖南省浏阳市、⽾阳市、⿇阳苗族⾃治县，⼴东省五华县、连州市，⼴西壮族⾃治区⽥阳县，海南省⽂昌市、琼中黎族苗族⾃治县，重庆市江津区、开县、⾣阳⼟家族苗族⾃治县，四川省泸县、郫县、眉⼭市彭⼭区，贵州省⾦沙县、湄潭县，云南省⼤理市、丘北县、武定县，西藏⾃治区曲⽔县，陕西省平利县、西安市⾼陵区，⽢肃省陇西县，青海省湟源县，宁夏回族⾃治区平罗县，新疆维吾尔⾃治区伊宁市。
14.宅基地“三权分置”指什么？
2018年中央1号⽂件《中共中央国务院关于实施乡村振兴战略的意见》在“深化农村⼟地制度改⾰”中提出，探索宅基地
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