（一）市场法☆☆☆
1．市场法及其适用条件
市场法：也称市场比较法，是将待估土地与在近期已经进行交易的类似土地加以比较，从已进行交易的类似土地的价格，修正得出待估土地价格的一种评估方法。
2．市场法应用的步骤与过程
（1）广泛搜集交易资料，确定比较案例。
（2）进行交易情况的修正
（3）进行交易时间的修正
（4）进行区域因素修正
（5）进行个别因素修正：个别因素修正的内容主要包括土地使用年限、容积率、临街宽度、临街深度、面积、形状、地形、地质等
土地使用年限修正时，修正系数可用下列公式计算：
容积率的修正计算公式为
（6）确定待估土地评估值
（二）收益法☆
1．收益法
土地使用权评估中的收益法，亦称收益还原法，是指通过预测土地未来产生的预期收益，以一定的还原利率将预期收益折算为现值之和，从而确定土地评估值的方法。
阿拉蕾妈妈土地使用权评估中的收益法的应用，重要的是要确定土地的收益额、土地还原利率和土地收益年限。
2．土地收益额的估算
（1）土地收益的分类：
实际收益：是指在现状下实际获得的收益，实际收益一般来说不能用于评估，因为个别人或个别企业的经营能力等对实际收益的影响较大。
客观收益：是排除了实际收益中属于特殊的、偶然的因素后所得到的一般正常收益，客观收益才能作为评估的依据。
土地收益包括有形收益和无形收益，计算收益时不仅要包括有形收益，还要包括各项无形收益。
演员王珂（2）土地纯收益的计算步骤：
计算总收入、求取总费用、求取总收益、确定房屋纯收益、求取土地纯收益
3．土地还原利率及其估算
（1）利用收益还原法公式，通过搜集市场上相同或相似的土地纯收益、价格等资料，反推算出还原利率。
（2）通过完全利率加上风险调整值的方法求取还原利率。
还原利率=安全利率+风险调整值
4．土地收益年限及其测算
土地收益年限是指待估土地从评估时点开始，其收益能力延续的时间长度，通常以年为单位。土地的收益年限一般是以其出让年限减去已使用年限获取。
（三）成本法☆
1．成本法及其适用范围
成本法：亦称成本逼近法，是以开发土地所耗费的各项费用之和为依据，再加上一定的利润、利息、
税金以及土地增值收益来确定土地价格的一种评估方法
()值收益土地增
利润利息税费开发费土地取得费土地
土地价格评估值
+++++=冯提莫给小刚做评审
非诚勿扰于甜甜冬天祝福短信（二）成本法评估的步骤
1估算土地取得费、
2．估算土地开发费
3．估算税费
4．估算利息
5．估算利润
6．估算土地增值收益
7．估算土地使用权评估值
（四）假设开发法
假设开发法：亦称剩余法，这种方法是在评估待估土地价格时，将待估土地的预期开发后的价值，扣除其正常的开发费用、销售费用、税金及开发利润，从而估算待估土地价格的一种方法。
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