资产评估  房地产
一、单项选择题 [o F|s-"9!  
1.根据国家有关规定，用于体育用途的国有土地使用权最高出让年限为（　）。 M`i_p_~7"_  
A．30年  B．40年 e_^ _v._)_   C．50年  D．70年 _<Qxh)_@ N
2.某一宗土地用于住宅开发时的价值为300万元，用于商业大楼开发时的价值为500万元，用于工业厂房开发时的价值为280万元。城市规划确认该土地可用于住宅或工业。该宗土地的价值应评估为（　）。 W^s ;Bi+Nw  
A.500万元  B.300万元  C.280万元  D.360万元 s_qW*_ p
i  
3.路线价法的理论基础是（　）。 K_U2$5[~j  
A.替代原则  　B.供求原则  　C.贡献原则  　D.预期收益原则R%'^gFk 8  
4.单位建筑面积地价是指平均到每单位建筑面积上的土地价格，称为（　）。
A.单位价格  B.土地使用权价格  C.总价格  D.楼面地价 Yc'kvj_)_M  
5. 基准地价修正法评估一商业用地的价值，该商业用地法定最高出让年限为40年，实际转让年限为36年，若资本化率为9%，则土地年限修正系数为(　)。 ]_ h~o_],:  
A.  0.992    B. 0.937    C. 0.986      D.1.067
6.某房地产土地价值600万元，建筑物价值1400万元，综合资本化率为 8.5%，建筑物资本化率为10%，则土地资本化率最可能为（　） u,w:SM@*(  
A. 8%  B. 6%  C. 5%  D. 4% a__fb+GA!_  :=[XW_?L%x  
7.假定土地资本化率为6％，建筑物资本化率为8％，土地价值为1000万元，建筑物价值为5000万元，房地产的综合资本化率应为（　）。 a@0_BBi_hz  
A.7％      B.7.50% [ U w___ i        C.7.67％    　D.14% Z"__uY}P3  
8.某建筑物建成于1997年1月，为砖混结构一等，耐用年限为50年，残值率为2％。该建筑物2008年1月的重置成本为500万元，2008年1月的评估值接近于（　）。 O_AY8,C=_M  
A.400 万元  B.392万元  C.402万元  D.390万元 _q?1y
E@th  
9.某一土地使用权出让年期为30年，资本化率为10%，预期未来每年的纯收益为10万元，
该土地使用权的评估值最接近于（　）。 t2r_?N}"P  
A.100万元  　B.80.32万元  　C.102.21万元  　D.94.27万元 =k oS_UVO0  E__~AjK'Z  _o,P.& m{?  
10.某待估宗地剩余使用年限为25年，土地还原率为10%，所选的参照物剩余使用年限为20年，则土地使用年限修正系数为（　）。 WsD_ M_{1c  
A.0.92  　B.1.07  　C.1.09  　D.0.94 =_Z+nX_0qF  _Q 3y;_$"  "C*B_,D*}:  
11.某宗土地的土地取得成本为500万元，土地开发费为1000万元，土地开发期为1年，资金均匀投入，银行一年期贷款利率为8％。该土地投资利息为（　）。 7^Yk_`Z?|a  
A.120万元  　B.80万元  　C.60万元  　D.100万元 _gp___-T"l  N___xLX_m,  
_c1xrn4f@a 12.运用市场法评估房地产价值时，交易日期修正的主要目的是将参照物价格修正为（　）的价格。 MJ\e_h>v&  
A.评估时期  B.参照物交易时  C.评估基准日  D.未来预期 nJbb z_Q,e  __A4Q_cQ_"  
q-Qxbg[>e 13.某待估宗地规划容积率为5，选择的比较案例宗地的容积率为2，评估基准日比较案例宗地的市场交易价格为1000元/平方米，如果容积率为2和5所对应的容积率的修正系数分别为l.5和3，仅考虑上述条件，待估宗地每平方米的价格最接近于（　）元。 o-cAG{.W_C  
A.1250      B.1500 O6]._*25_        C.2000      D.3333.33 5#_E |__R_  
14.用成本法评估土地时，土地取得费的计息期应为（　）。 |7@O( _$b  
A. 整个开发期    B. 整个销售期  C. 整个开发期和销售期  D. 整个开发期和销售期的一半 -@&1`@):{  tU/k-_W3X_  
_#_;# 3%_? 15.在假设开发法评估土地的基本公式P=A-(B+C+D+E)中，A代表的是 (　)。 |Wj;QO$C _  
A.开发完成后的房地产价值 7k=f_Z$+O   B.取得土地的实际成本 #_NRh\Wj_|   C.整个开发项目的开发成本 D__!_T_ZI   D.房产和土地的开发成本
RH_Nk_%_9 V-vlTgemwc __&%}6q]e_二、多项选择题 [Y_n; G7cK  
~.iA`${y_%  1.土地的自然特性包括（　）等。 F_ _ZM2 _  
A.稀缺性　B.位置的固定性 S_3b|_w_Uf    C.质量的差异性  D.利用的多方向性 _jC#`PA3m=    E.可垄断性 !-F^VGD(8  
2.在我国城市房地产交易市场上，进行评估的对象有（　）。 _vYYS .ve 母亲节祝福语简短 
A.房屋所有权　B.房屋使用权 lb-S
0plw    C.房屋租用权  　D.土地使用权 <jpeu^__7    E.土地所有权 d_Ca}_ITg  
3.下列房地产价格中属于政府制定的价格是（  ）。 j_ l;kc_GE  
A.dnf怎么升级最快交易底价    B.基准地价    C.标定地价    D.房屋重置价格 #ci_twMW
4.下列关于路线价法说法正确的有（  ）。朱之文老婆简介 W6/p_-_e5y  
A.路线价是标准宗地的单位价格F5Q._ _Vh  
B.标准宗地是指从城市一定区域中沿主要街道的宗地中选定的深度、宽度和形状标准的宗地。
C.路线价是对同一路线价地段求取该段内标准宗地的平均地价 ___MmX[xk  
D.地价相等、地段相连的地段一般划分为同一个路线价区段 t_J__@AcF
p_rN1W Dd' 5.下列价格中属于按房地产实物形态划分的价格是（  ）。 3E__b nZ_b  
A.楼面地价  B.土地价格  C.建筑物价格  D.房地产价格 a -z23$_3_  
6.影响房地产价格的一般因素主要包括（  ）。 hO+O0=$}wN  
A.经济因素  B.社会因素  C.地理位置因素  D.行政因素 Ev$-P_ X  
7.运用收益法评估地产价格时涉及的基本因素主要是（  ）。 h-?q6O/|_  
A.地产的实际收益  B.地产的客观收益  C.地产剩余使用权年限  D.地产的资本化率 @_w_#gRQCl  
8.下列因素中属于影响房地产价格区域因素的是（  ）。 yVmt_sQ-}a  
A.城市规划  B.张睿资料基础设施  C.交通便捷  D.生活设施 JEm?_26n X  
演员李小燕9.下列关于房地产评估收益法中的收益额的说法正确的有（  ）。 }]39 iK_`w  
A.房地产的收益额应该是净收益，指归属于房地产的总收入除去各种费用后的收益 c_m__r6,3_  
B.净收益不应该是实际净收益（指在现状下被估房地产实际取得的净收益），而应该是客观净收益（房地产在正常的市场条件下用于法律上允许的最佳利用方向上的收益值，其中还应包含对未来收益和风险的合理预期），只有客观净收益才能作为评估的依据 Jc"$p\_ $-  
C.净收益=客观总收益-客观总费用 .__ tH35/r  
D.总费用也应该是客观费用，需要剔除不正常的费用 d__W__ nK{
10. 8_| jX_ ~f基准地价的特征主要是（  ）。 AZ]SRz9mKY  
A.是区域性价格    B.是平均价格    C.是单位土地面积价格    D.是宗地价格 4qS_S<SqY
11.运用成本法对地产价格评估，其适用范围主要是（  ）。 _1'U%7#_;E  
A.新开发地      B.学校用地      C.公园用地      D.商业用地 yY g__&
'3  
12.以替代原则为理论基础的房地产评估方法有（  ）。 _0!'M__#'m  
A. 路线价法  B. 收益法  C. 基准地价修正法  D. 市场法 Lp]C![_\>U
三、计算题 h?tV>x/Fu
1.被评估对象为一宗待开发商业用地，土地面积5000平方米，该宗地的使用权年限自评估基准日起为40年，当地城市规划规定，待估宗地的容积率为5，覆盖率为60%。评估师根据城市规划的要求及房地产市场现状及发展趋势，认为待估宗地的最佳开发方案为建设一幢25 000平方米的大厦，其中l-2层为商场，每层建筑面积为300O平方米，3层及3层以上为写字楼，每层建筑面积为l900平方米。 \`9|~!,Ix7  
评估师根据相关资料，经分析、测算得到如下数据资料： _H$iMP.AK_  
　（1）将待估宗地开发成七通一平的建筑用地需要投资500万元，开发期为1年，投资在1年内均匀投入； _,qh__ ___  
　（2）大厦建设期为2年，平均每平方米建筑面积的建筑费用为3000元，所需资金分两年投人，第一年投入所需资金的60%，第二年投入所需资金的40%，各年投资均匀投入； H_
t$%)j9  
　（3）专业费用为建筑费用的10%，资金投入方式与建筑费用相同； _j*\_MUR=  
　（4）预计大厦建成后即可出租，其中1-2层每平方米建筑面积的年租金为2000元，出租率可达100%，第3至第5层(即写字楼部分的1至3层)平均每天每平方米建筑面积租金为2元，第6层及以上各层平均每天每平方米建筑面积租金为2.5元，写字楼平均空置率约为10%； _T_U_6_EE  
　（5）管理费用为租金的5%，税金为租金的l7.5%，保险费为建筑费及专业费用的0.1%，维修费用为建筑费用的l%，年贷款利率为5%，复利计息； A_se1R=0  
　（6）开发商要求的利润为建筑费用、专业费用、地价及土地开发费用之和的25%； _~t$VzL1__  
　（7）房地产综合资本化率为8%； nW[aPQ[R _  （8）每年按365天计算： _1O{67P_f_  （9）本项目不考虑所得税因素。 h<jIg_$_rA  
　根据上述条件，试对该宗地的价值进行评估（要求：评估结果保留两位小数）。 \Bf{_/r5x_