（最全整理）房地产企业售楼处与样板间的涉税问题
前⾔
现实中，售楼处与样板间有这样⼏种形式：
⼀、利⽤企业开发产品作为售楼处和样板间；
⼆、利⽤企业建造的配套设施作为售楼处和样板间；
三、⼩区内搭建的临时设施；
四、⼩区外租赁或者建造的；
⼀、利⽤企业开发产品作为售楼处和样板间涉税分析：
1、硬装所承担的成本将来随房⼀起销售的，计⼊到“开发成本——建筑安装成本”中，可以在企业所得税前扣除，也可以作为⼟地增值税的扣除项⽬，且可以作为计算加计扣除的基数；
《国税发〔2006〕187号》第四条第（四）款：房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费⽤可以计⼊房地产开发成本。
2、硬装所承担的成本不随房销售将来要拆除的或者难以判断是否要随房销售的，计⼊到“开发成本——开发间接费⽤”中，可以在企业所得税前扣除，理论上难以作为⼟地增值税的扣除项⽬。
3、精装修时所购买的家电、家具、⽇⽤品等⽇常⽀出的会计处理和税务处理：
会计和企业所得税上可以计⼊到销售费⽤中，即使有单项资产⾦额⽐较⼤的。此处，税务的处理⽅式可以考虑依据会计的处理⽅式。
《企业会计准则第4号-固定资产准则》：
第三条固定资产是指同时具有下列特征的有形资产：
（⼀）为⽣产商品、提供劳务、出租或经营管理⽽持有的；
（⼆）使⽤寿命超过⼀个会计年度。
第⼗五条企业应当根据固定资产的性质和使⽤情况，合理确定固定资产的使⽤寿命和预计净残值.
《财税[2018]54号》第⼀条：企业在2018年1⽉1⽇⾄2020年12⽉31⽇期间新购进的设备、器具，单位价值不超过500万元的，允许⼀次性计⼊当期成本费⽤在计算应纳税所得额时扣除，不再分年度计算折旧。
在⼟地增值税上，主要有两种⽅式：
不少省市这样规定：以总收⼊减去这些家电、家具、⽇⽤品等的购买价作为计算⼟地增值税的收⼊，类似于“净”收⼊：不认可其作为收⼊，也不认可其作为扣除项⽬。
也有省市这样规定：家电、家具、⽇⽤品等可以作为扣除项⽬，但是不作为计算加计扣除的基数。认可其作为收⼊，也认可其作为扣除项⽬，但是不认可其作为计算加计扣除的基数，如：⼴州市（《穗地税函【2014】175号》）和海南省（琼地税函【2015】917号）。
4、房产税
开发企业将⾃⼰的开发产品精装修作为样板房，是否缴纳房产税，业界有争议。
《国税发【2003】89号》：关于房地产开发企业开发的商品房征免房产税问题：鉴于房地产开发企业开发的商品房在出售前，对房地产开发企业⽽⾔是⼀种产品，因此，对房地产开发企业建造的商品房，在售出前，不征收房产税；但对售出前房地产开发企业已使⽤或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。
⼆、利⽤企业建造的配套设施作为售楼处和样板间涉税分析
配套设施，⼀般在企业报批报建环节就要确定建设规模、建设外观、建设位置了，如果企业在开发过程中没有严格按照被审批通过的规划，会在办理产权证环节有各种障碍。
⼀、企业所得税
有关配套设施的企业所得税税收法规条⽂：
《国税发【2009】31号》第⼗七条规定：企业在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热⼒站、⽔⼚、⽂体场馆、幼⼉园等配套设施，按以下规定进⾏处理：
（⼀）属于⾮营利性且产权属于全体业主的，或⽆偿赠与地⽅政府、公⽤事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费⽤按公共配套设施费的有关规定进⾏处理。
（⼆）属于营利性的，或产权归企业所有的，或未明确产权归属的，或⽆偿赠与地⽅政府、公⽤事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。除企业⾃⽤应按建造固定资产进⾏处理外，其他⼀律按建造开发产品进⾏处理。
1、利⽤不能转让的配套设施作为售楼处和样板间⽽发⽣的各种⼟建成本⽀出，要记⼊到“开发成本——配套设施”中；
2、如果利⽤的配套设施在建成后转让，为此⽽发⽣的各种⼟建成本⽀出，要计⼊到这个项⽬中的“开发成本——建安成本”；
3、如果利⽤的配套设施在建成后转为企业⾃⽤，为此⽽发⽣的各种⼟建成本⽀出先加⼊到“开发成本——建安成本”，建成后转为⾃⽤时，再转到“固定资产”或者“投资性房地产”。
后两种⽅式的配套设施难以办理产权证明，在结转到“开发产品”、“固定资产”或者“投资性房地产”时，原始成本的确认和原先的按照可售建筑⾯积结转成本有所冲突。
有所冲突。
发⽣的⽇常费⽤，仍可以计⼊到“销售费⽤”中。
⼆、房产税
《国税发【2003】89号》：关于房地产开发企业开发的商品房征免房产税问题：鉴于房地产开发企业开发的商品房在出售前，对房地产开发企业⽽⾔是⼀种产品，因此，对房地产开发企业建造的商品房，在售出前，不征收房产税；但对售出前房地产开发企业已使⽤或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。
要从配套设施投⼊使⽤后次⽉起申报缴纳房产税。
三、⼟地增值税
《国税发〔2006〕187号》第四条第三款规定：房地产开发企业开发建造的与清算项⽬配套的居委会和派出所⽤房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热⼒站、⽔⼚、⽂体场馆、学校、幼⼉园、托⼉所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：
1.建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费⽤可以扣除；
2.建成后⽆偿移交给政府、公⽤事业单位⽤于⾮营利性社会公共事业的，其成本、费⽤可以扣除；
3.建成后有偿转让的，应计算收⼊，并准予扣除成本、费⽤。
利⽤配套设施作为售楼处和样板间发⽣的各种⼟建⽀出，根据上⾯的三种情况，计⼊到⼟地增值税的扣除项⽬中，且可以作为加计扣除的基数。
三、⼩区内搭建的临时设施作为售楼处和样板间涉税分析
1、企业所得税
《国税发【2009】31号》第⼆⼗七条第六款：
（六）开发间接费。指企业为直接组织和管理开发项⽬所发⽣的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费⽤性⽀出。主要包括管理⼈员⼯资、职⼯福利费、折旧费、修理费、办公费、⽔电费、劳动保护费、⼯程管理费、周转房摊销以及项⽬营销设施建造费等。
依据上述法条，⼩区内搭建的临时设施作为售楼处和样板间，发⽣的建设成本和装修费⽤，在企业所得税上计⼊到“开发成本——开发间接费⽤”；发⽣⽇常费⽤，可以计⼊到“销售费⽤”。
2、⼟地增值税
⼩区内搭建的临时设施作为售楼处和样板间⽽发⽣的建设成本和装修费⽤是否可以作为⼟地增值税的扣除项⽬？
《中华⼈民共和国⼟地增值税暂⾏条例实施细则》第七条：条例第六条所列的计算增值额的扣除项⽬，具体为：
陈慕义(⼀)取得⼟地使⽤权所⽀付的⾦额，是指纳税⼈为取得⼟地使⽤权所⽀付的地价款和按国家统⼀规定交纳的有关费⽤。
(⼆)开发⼟地和新建房及配套设施(以下简称房增开发)的成本，是指纳税⼈房地产开发项⽬实际发⽣的成本(以下简称房增开发成本)，包括⼟地征⽤及拆迁补偿费，前期⼯程费，建筑安装⼯程费，基础设
施费，公共配套设施费，开发间接费⽤。
(三)开发⼟地和新建房及配套设施的费⽤(以下简称房地产开发费⽤)，是指与房地产开发项⽬有关的销售费⽤，管理费⽤，财务费⽤.
(四)旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使⽤的房屋及建筑物时，由政府批准设⽴的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格.评估价格须经当地税务机关确认。
(五)与转让房地产有关的税⾦，是指在转让房地产时缴纳的营业税，城市维护建设税，印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税⾦予以扣除。
(六)根据条例第六条(五)项规定，对从事房地产开发的纳税⼈可按本条(⼀),(⼆)项规定计算的⾦额之和，加计20%的扣除。
搭建临时样板间的建设成本和装修费⽤，归⼊上述五类扣除项⽬中任何⼀类都不合适。所以，不能作为⼟地增值税的扣除项⽬。
3、房产税
对于临时设施是否征收房产税，有关的税收条⽂如下：
（1）《财税地字〔1986〕8号》第⼆⼗⼀条：关于基建⼯地的临时性房屋，应否征收房产税凡是在基建⼯地为基建⼯地服务的各种⼯棚，材料棚，休息棚和办公室，⾷堂，茶炉房，汽车房等临时性房屋，不论是施⼯企业⾃⾏建造还是由基建单位出资建造交施⼯企业使⽤的，在施⼯期间，⼀律免征房产税。但是，如果在基建⼯程结束以后，施⼯企业将这种临时性房屋交还或者估价转让给基建单位的，应当从基建单位接收的次⽉起，依照规定征收房产税。
分析上述条⽂，免税的临时设施得有两个条件：⼀是基建期间，⼆是为基建服务，所以⽤于营销⽤的临时的售楼处和样板间不能享受免征房产税。
（2）《财税〔2010〕121号》第三条：关于将地价计⼊房产原值征收房产税问题对按照房产原值计税的房产，⽆论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得⼟地使⽤权⽀付的价款、开发⼟地发⽣的成本费⽤等。宗地容积率低于0.5的，按房产建筑⾯积的2倍计算⼟地⾯积并据此确定计⼊房产原值的地价。
在“开发成本——开发间接费⽤”中核算的售楼处和样板间只是建造成本，未包含⼟地的价值。依据上述⽂件，对临时的售楼处和样板间申报缴纳房产税，除了房产原值外还要将⼟地价值加上。
四、⼩区外租赁或者⾃建售楼处和样板间的涉税分析
⼀、租赁
1、如果租赁期在⼀年内，相关的费⽤（装修⽀出、租⾦、家电⽀出、⽔电费、⽇常的费⽤等），会计和企业所得税的处理计⼊到“销售费⽤”中；重生 绿军装的梦
2、如果租赁期⼀般在⼀年以上，
玉不琢不成器的意思装修⽀出、⾦额⽐较⼤的家电⽀出，⼀般先计⼊到“长期待摊费⽤”，根据租赁期限再摊销到“销售费⽤”；⾦额⽐较⼤家电⽀出也可以⼀次性计⼊到“销售费
⽤”中；
⽔电费、⽇常的费⽤，直接计⼊到销售费⽤中；
⼆、⾃建
1、⾃建的售楼处和样板间发⽣的⽀出以及装修⽀出，作为企业的固定资产核算；⽆论会计和企业所得税都通过折旧将上述⽀出计⼊到“销售费⽤”中；
2、⾦额⽐较⼤的家电⽀出，⼀般先计⼊到“长期待摊费⽤”，根据租赁期限再摊销到“销售费⽤”；⾦额⽐较⼤家电⽀出也可以⼀次性计⼊到“销售费⽤”中；
3、⽔电费、⽇常的费⽤，则可以计⼊到“销售费⽤”；
3、房产税，按照原值缴纳；
4、⼟地使⽤税按照占地⾯积缴纳；
来源青岛普惠安永税务师事务所作者：叶传飞
史上最全！房企售楼部、样板间的会计和涉税处理！
房地产⾏业⼤多实⾏预售制，在预售阶段为了让客户对将来的开发产品有⾝临其境的真实体验感，更有利于销售的快速去化，会经常性的在前期建造⾼⼤上的售楼部与样板间，这部分⽀出往往⾦额较⼤，形成营销设施建造费，这部分⽀出在会计处理与涉税处理⽅⾯该如何正确操作呢？
⼀、什么是营销设施建造费？
营销设施建造费⽤是指为了有利于营销项⽬的开产品⽽建造的不动产发⽣的建造⽀出，以及为了增加其建造不动产的使⽤功能⽽发⽣的装修⽀出。
通常我们见到营销设施的表现形式为：售楼部、样板间，这⾥以售楼部、样板间作为营销设施的代表进⾏阐述。
⼆、营销设施建造费有哪⼏种类型？
按建造营销设施所处的不同位置不同发⽣的建造费⽤分类，可分三类：
“
1.售楼部、样板间建造在项⽬⼩区内、主体之外临时性的、将来会拆除的营销设施发⽣的建造费；
2.售楼部、样板间建造在项⽬⼩区内、主体之内，将来⽤于销售的营销设施发⽣的建造费；
3.利⽤项⽬⼩区内规划配套设施⽽建造的售楼部、样板间，将来可销、可捐、可作配套的营销设施⽽发⽣的建造费。
三、营销设施建造费该如何进⾏会计核算？
1. 政策规定
（1）税务规定
国税发〔2009〕31号国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知第⼆⼗七条规定，计⼊开发产品计税成本⽀出的内容开发间接费，指企业为直接组织和管理开发项⽬所发
⽣的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费⽤性⽀出。主要包括管理⼈员⼯资、职⼯福利费、折旧费、修理费、办公费、⽔电费、劳动保护费、⼯程管理费、周转房摊销以及项⽬营销设施建造费等。
费、修理费、办公费、⽔电费、劳动保护费、⼯程管理费、周转房摊销以及项⽬营销设施建造费等。
（2）财会规定
依据财会[2013]17号关于印发《企业产品成本核算制度（试⾏）》的通知规定：开发间接费，指企业为直接组织和管理开发项⽬所发⽣的，且不能将其直接归属于成本核算对象的⼯程监理费、造价审核费、结算审核费、⼯程保险费等。
营销设施建造费⽤在企业所得税⼝径很清晰，应计⼊开发间接费⽤---营销设施建造费科⽬；在财会⼝径没有正列举，开发间接费⽤中归集直接组织和管理开发项⽬所发⽣的，且不能将其直接归属于成本核算对象的相关⽀出，建议可按税法规定同步操作进⾏会计处理，在开发间接费⽤---营销设施建造费科⽬归集核算。
四、营销设施建造费的涉税处理该如何操作？
营销设施建造费这部分⽀出⼀般⾦额⽐较⼤，对企业整体税负也有⼀定的影响，该费⽤⽀出涉及或影响四个税种，以下分税种⼀⼀解晰：
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（⼀）涉及的⼟地增值税可否扣除？
1.总局政策层⾯
根据《中华⼈民共和国⼟地增值税暂⾏条例实施细则》规定：开发间接费⽤，是指直接组织、管理开发项⽬发⽣的费⽤，包括⼯资、职⼯福利费、折旧费、修理费、办公费、⽔电费、劳动保护费、周转房摊销等。
2.实务中可参照沟通
在总局的⽂件未明确售楼部、样板间计⼊开发间接费⽤进⽽归集⾄成本中，是否能计⼊成本作为扣除项对于房企清算⼟地增值税的税负产⽣影响，必然带来税企争议。
实务中纳税⼈可参考国家税务总局纳税服务司于2010年08⽉23⽇对《房地产企业单独修建的售楼部等营销设施费，在⼟地增值税清算中如何扣除?》问题的回复，与主管局沟通。
回复内容：房地产企业单独修建的售楼部、样板房等营销设施费，应分不同情况处理：
(1) 房地产企业在开发⼩区内、主体外修建临时性建筑物作为售楼部、样板房的，其发⽣的设计、建造、装修等费⽤，应计⼊房地产销售费⽤扣除。售楼部、样板房内的资产，如空调、电视机等资产性购置⽀出不得在销售费⽤中列⽀。
二战电影推荐这⾥可理解为与项⽬的建造成本⽆关性⽀出，且是临时性设施会
将来会有拆除的可能，与经营相关应计⼊当期损益。
(2)房地产企业在主体内修建临时售楼部、样板房的，其发⽣的设计、建造、装修等费⽤，建成后有偿转让的，应计算收⼊并准予扣除。
这⾥可理解为与项⽬的建造成本相关，且能有对价实现资⾦回流，实质也为可销产品类，可归集计⼊成本作为扣除项。
中秋节的寓意和象征(3)房地产企业利⽤规划配套设施发⽣的售楼部、样板房的设计、建造、装修等费⽤，如果建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费⽤可以扣除；如果建成后⽆偿移交给政府、公⽤事业单位⽤于⾮营利性社会公共事业的，其成本、费⽤可以扣除；如果建成后有偿转让的，应计算收⼊，并准予扣除成本、费⽤。
这⾥可理解为建造的配套设施，分三种情况均认可与项⽬的建造成本相关，归集计⼊成本作为扣除项。
第⼀种、产权归全体业主；
第⼆种、产权⽆偿交付政府、公⽤事业单位⽤于⾮营利性社会公共事业；
第三种、实现对价作为可销售的开发产品。
（⼆）涉及的企业所得税可否扣除？