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全国中文核心期刊现代金融2019年第2期 总第432期
经营管理
□ 任艳红
摘要：随着我国房地产行业的飞速发展，个人住房按揭贷款占据了商业银行贷款结构的半壁江山，但随着宏观经济政策的调控，限购限贷政策的出台，以及中央坚决遏制房价上涨的决心，个人住房按揭贷款呈现利率高、期限长、还款压力大等特点，各种违约风险随之上升。本文针对新形势下个人住房按揭贷款的特点，指出当前个人住房按揭贷款存在的风险，并给出风险防范的对策及建议。一、新形势下个人住房按揭贷款的风险特点（一）规模大、利率高、期限长。随着前期“降准”、“降息”等一系列宽松货币政策的推动，我国货币市场释放出大量的流动性，资金不断涌向房地产市场，导致“地王”频出，房产价格屡创新高。目前，随着宏观经济政策的调控，房价增长虽然得到了遏制，但是房价水平一直保持在较高的水准，对于普通消费者来说房价高的难以企及。高房价必然造成个人按揭住房贷款金额大、期限长的特点，加之商业银行贷款规模的限制，贷款利率一路走高，更加重了借款人的还款压力。就目前而言，
每笔个人住房按揭贷款金额平均100万，贷款期限大多集中在20-30年，一手房贷款利率已上浮20%，二手房还要高于一手房的贷款利率。
（二）风险管理难度大。商业银行对个人按揭贷款风险管理难度加大主要有以下几点原因：一是我国信用体系尚未完善。借款人只有办理过贷款或者有过信用卡消费记录，才存在信用信息，若借款人没有产生以上两种行为，银行将难以掌握借款人的信用状况。由此造成的信息不对称现象非常严重，最终带来道德风险和逆向选择隐患。二是重贷前轻贷后的问题持续存在。个人住房按揭贷对应的客户是庞大的个体，而商业银行的每个个人客户经理的管户数多达成千上万户，如果对每一个个体贷款进行细致的贷前、贷中、贷后管理将是一个巨大的工程，也难以实现。三是借款人在漫长的合同期内，自身状况具有很大的不确定性，借款银行难以及时掌握借款人的变化信息，对银行贷款资金来说具有潜在的风险。
（三）风险具有联动性。个人按揭贷款风险与房
地产市场风险息息相关，而房地产市场受我国宏观经济环境、政策的影响较大，一旦房价向下波动，价格泡沫被挤出，风险就会迅速传导到商业银行。因为房屋价值低于按揭贷款的价值，借款人就会主动违约，即使借款人具有还款能力，但是出于理性考虑，放弃还款的收益大于继续还款的收益，借款人就会中止还款，从而使商业银行形成大批不良。上线拍一拍功能怎么用
二、个人按揭贷款的风险类型
（一）外部风险。明星走红地毯出丑
1.信息不对称风险。Stiglitz and Weiss曾对信息不对称理论在信贷市场上的表现进行了调研，发现利用较高的利率来遏制旺盛的信贷需求将会驱逐低风险项目的投资者退出信贷市场，能够接受并热衷高利率的借款人往往具有较高的风险。另外，根据信息不对称理论，在银行和借款人的交易活动中，银行显然属于掌握信息匮乏的一方，借款人可能隐瞒个人信息或者利用虚假的个人材料，如假收入证明、假流水等，来骗取银行信贷资金。
百家姓氏2.借款人自身变故。借款人成功取得银行贷款之后，在整个还款期内，自身情况仍然充满了不确定性，如收入水平降低、意外事故、家庭纠纷等，借款人的这些自身状况与银行贷款资金安全密不可分，如果借款人的经济能力明显下降，或者借款人死亡、丧失行为能力，借款人的继续人因个人原因不愿还款或者无力还款，主动放弃所购房屋，都将给银行资金带来风险。
杜海涛演的电影3.征信体系不健全。我国征信体系始建于2006年，虽然经过了12年的建立运行，但仍然存在局限性。一是征信系统收录信息覆盖面窄，仅仅局限于
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