导读：从真实案例引入，全面解读法律法规和司法解释条文，然后区分不同情形，详述房屋租赁合同纠纷中装修损失若干法律适用问题。
一、据以研讨的案例
先从一则案例说起，依照时间顺序，回放一下案情的由来及裁判情况。
2006年12月1日，甲公司与乙公司签订房屋租赁合同，约定：甲公司将北京市东城区某房屋出租给乙公司，建筑面积1500平方米 ，期限自2008年12月1日至2013年11月30日。
李响舞蹈家2012年 6月1日 ，乙公司向甲公司发送了延长租赁期的申请，申请将租赁期间在原有协议的基础上延长5-10年，给予5个月的免租期。同年8月1日，甲公司向乙公司回函：“ 原则上同意待租赁合同到期后，继续与贵部续签租赁合同，为期5年 ”。之后，原告对承租房屋重新进行了改造装修。
2013年10月5日，甲公司向乙公司发送了关于不再续租房产的通知，表示对涉案房屋另有安
排，不再续签租赁合同。后双方多次进行协商，但因租金价格问题无法达成一致而未能续约。
2014年5月，甲公司诉至法院，诉请法院判决确认合同到期终止，乙公司腾退房屋并给付甲公司相应的房屋使用费。诉讼中，乙公司申请对涉案房屋的装修现值进行鉴定，经鉴定涉案房屋的装修现值为280余万元。
刘亦菲母亲2015年5月，乙公司诉至法院，称其是在甲公司书面同意延长租赁期限的情况下进行装修改造，之后甲公司违约不再续租，给其造成严重经济损失，要求甲公司赔偿装修损失280余万元。甲公司辩称：双方租赁合同已经到期届满，乙公司的装修行为无论是否经过甲公司同意，其都不应要求甲公司给付装修损失。
一审法院认为：甲公司与乙公司在合同届满前达成续租意向，甲公司同意乙公司装修并给予免租期，后因租赁价格无法达成一致未能续约。鉴于乙公司基于上述信任投入大量资金进行装修，使用时间较短，故本着公平原则，甲公司应适当补偿乙公司装修损失。具体数额考虑装修价值、使用期限、双方责任等因素依法进行酌定。最终判决甲公司向乙公司支付装修补偿费90余万元。
判决后，甲公司、乙公司均提出上诉。
二审法院认为：乙公司对涉案房屋进行装修，系基于甲公司原则上同意续签为期 5年的租赁协议，即甲公司同意续签租赁协议与乙公司投入大量资金进行装修之间存在一定的因果关系，故甲公司应对乙公司装修损失承担一定赔偿责任。原审法院根据双方责任、装修现值、使用期限等因素，对甲公司赔偿乙公司的数额予以酌定并无不妥。最终判决驳回上诉，维持原判。
二、当前法律规定的解读
根据合同法，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。房屋租赁合同尤其是商业性用房租赁合同中，承租人租赁房屋后一般都会对承租房屋进行装饰装修。当房屋租赁合同解除或届满时，承租人应当返还租赁房屋，但不可避免需要考虑承租人对房屋的装饰装修如何处理的问题。对此合同法仅在第223条作了简单规定：“承租人对租赁物进行改善或者增设他物，应经出租人同意；承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。”但对于合同解除、合同无效、合同届满等司法实践
中常见的装饰装修问题并未作出相应的规定。
2009年9月，最高法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》施行，司法实践中一般均参照解释处理租赁合同纠纷案件中的装饰装修问题。如何理解解释？结合合同有效还是无效、合同届满还是履行期间解除、与租赁房屋是否形成附合以及出租人对装饰装修是否同意等情况进行责任划分，按照合同的效力和合同履行的情况，一般可分为以下三种情形：惠州社保
第一，合同无效的情况。
房屋租赁合同只有在符合合同法规定的无效条件时，才能认定无效。房租租赁合同案件中，合同无效一般是因为房屋自身存在问题导致租赁合同无效。如未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋出租的，未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑出租的，还有违章自建房出租的，除法律特别规定的情形以外，应为无效的房屋租赁合同。
但是无效的租赁合同应当严格限制范围，对于违反一些管理规章制度或者非强制性法律规
定的，如出租房屋未取得产权证时出租的、未经工程竣工或消防验收合格出租的、房屋租的、经济适用住房等政策性保障住房出租的合同，一般不认定为无效合同。如北京高院《关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》中就提到：“当事人一方以租赁房屋属于‘租’房屋为由，要求确认房屋租赁合同无效的，不予支持。裁判文书中应当写明法院对租赁合同效力的认定不影响行政主管机关对违反行政管理规定的违法行为予以处理。”
房租租赁合同无效时，如果装饰装修是承租人经出租人同意进行的，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用，可折价归出租人所有；出租人不同意利用的，可由承租人拆除并恢复原状；已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失；如果承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担，出租人有权请求承租人恢复原状或者赔偿损失。
dnf传承升级无效时，如出租人对承租人的装饰装修同意利用及装饰装修与租赁房屋未形成附合的，实践中往往没有较大争议，司法审判中此类纠纷也不常见。常见的多为因租赁合同无效，导致合同无法继续履行，出租人要求恢复原状或者承租人要求分担装饰装修的损失的案件。
承租人未经出租人同意进行装饰装修的，合同无效导致无法继续履行的，出租人要求承租人恢复原状，应当予以支持；出租人同意承租人装饰装修，而合同在履行期间因无效导致合同无法继续履行的，对于承租人主张的装饰装修的损失，双方应当按照过错程度分担装修损失，一般情况下，因为出租人对于房屋的情况更为了解，也负有更大的注意义务，如果因为房屋本身原因导致合同无效的，对于装修损失，出租人过错较大，也应当承担更多的责任。
第二，租赁合同有效但在履行期内因故解除的情况。
这种情况下，合同解除原因对装饰装修损失责任分配影响较大，是司法实践中争议焦点所在。按照最高院解释，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期内因出租人违约导致合同解除，出租人应赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失；租赁期内因承租人违约导致合同解除，出租人无需赔偿承租人装饰装修损失，当然，如果承租人的装饰装修价值较大，且出租人同意利用承租人装修的，应予以适当补偿；双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，双方根据各自的过错承担责任；因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担；如果承租人未经出
租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担，出租人有权请求承租人恢复原状或者赔偿损失。
司法实践中，常见的纠纷多为当事人一方或双方过错导致合同解除，对于装饰装修损失的数额，一般通过司法鉴定评估剩余租赁期内的装饰装修残值损失，然后根据合同解除的原因，区分双方当事人的过错程度，确定应当由谁承担以及应当承担什么样的责任。
同时，应当注意的是，此处的违约责任不是一般的违约，而是解约的违约。租赁合同履行中，当事人一方的违约行为并不必然导致合同的解除，而应当确定违约行为是否导致合同无法继续履行或者导致合同目的无法实现。如果是轻微违约或者承担相应的违约责任后，合同可以继续履行的，守约方不能据此单方解除合同。如果守约方单方解约的行为导致合同无法继续履行，则要承担解约责任。
第三，租赁合同履行届满的情况。
最高院解释第12条规定， 承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。租赁合同履行期满
包含两种情况，一种是常见的正常履行期届满，另外一种是合同无效，但是约定的履行期届满。在一般的房屋租赁合同中，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，除有特别约定以外，出租人收回租赁房屋时，不承担补偿承租人附合装饰装修费用的责任，而承租人一般是按照现状交回房屋，也不承担恢复原状的义务；如果承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担，出租人有权请求承租人恢复原状或者赔偿损失。
对领导的感谢词司法实践中，合同正常履行届满，因承租人对于租赁期限和租赁期届满后应当交回房屋的情况是明知的，承租人在双方的合同已经履行完毕，在交回承租房屋时再行主张装饰装修损失，原则上是不应予以支持的。对于房屋租赁合同无效的情况，合同尽管在效力上有问题，但是合同已经履行完毕，依据合同无效主张返还财产或恢复原状已无实际意义。双方再行就装饰装修问题向对方主张权利的，原则上亦不应予以支持。
三、装饰装修损失认定相关疑难问题
与现实相比，法条总是显得单薄。尽管最高院解释对装饰装修问题作了较为详细的规定，但裁判实务中总会面临着各种各样的难点，笔者拟就与此相关的几个疑难问题作以下梳理，
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