【案情简介】原告甲具备北京购买经济适用房的资格，被告乙不具备购买资格，乙通过房产经纪公司介绍，通过甲、以甲的名义购买位于北京市昌平区的经济适用房一套，所有的房款都是乙自己付的，房产证办理在甲的名下，房子买下来开始由乙一直居住，后甲依据房产证确定房产属于自己所有，将甲起诉至法院要求甲腾退房屋。购房首付款、律师费、银行月供、房屋入住手续、装修费、物业费用都是乙出的，房屋购买合同、权利证书、房屋使用的材料原件都是乙持有。
【案件焦点】
第一、如何界定实际出资人和名义产权人之间的法律关系；什么叫乌木
第二、确认房屋产权的依据。
【法律分析】
甲乙之间的法律关系是：委托合同关系。从证据的角度来看，没有书面的委托合同，对乙不
利。如甲主张自己是实际的付款人，乙即要证明实际乙才是付款人，证明责任重。案例中乙征得甲的同意，要求甲以自己的名义签订房屋买卖合同，办理按揭手续，购买经济适用房，并将产权证办理在甲的名下。可以理解为，甲接受乙的委托，为乙的利益，以甲的名义帮助乙处理购房行为中的相关事宜，因此双方之间形成委托代理合同关系。且在履行委托合同过程中，甲直接以自己的名义与第三人开展民事法律，未透露实际出资人，因此甲乙双方之间系基于该委托关系实施的隐名代理行为。以及《合同法》的规定该行为的法律责任由乙承担。
关于第二个问题，依据《城市房地产管理法》和《物权法》的规定，不动产产权实行等级制度，房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益、处分权利的唯一凭证。判断房屋所有权应当以产权证为准，产权登记在甲的名下，则乙对房产部享有物权权利。
甲乙之间的委托合同很可能被法院认定为无效。根据合同法52条的规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的属于无效合同。由于甲乙之间仅存在合同债权，那么乙能否要求甲将房屋过户给乙？这分两种情况，如果合同有效，则可以要求履行房屋过户手续，
若延期履行还可以要求承担违约责任，但若房屋已经转让给善意第三人并办理了过户，只能要求承担违约责任；如果合同是无效的，则要返还财产，并根据过错赔偿损失。本案中，乙委托甲购买的是经济适用房，目的是规避国家有关经济适用房的法律规定。政府推出经济适用房的目的是解决中低收入家庭的住房问题，从而改善整个社会的居住状况，因而在开发经济适用房的过程中，房价低于市场价，尤其是对购买者也规定了严格的限制条件，只有符合该特定条件的人才有资格购买。而甲出街自己的身份证件为他人代购特价房，实际上是转让其符合政府规定的特定条件而享有的购房权，使原本没有购买资格的人取得购房资格，必然使部分具备资格人买不到房屋。因此依照合同法的规定，甲乙之间的委托合同应被认定为无效，甲应将乙支付的购房款和其他所有款项以及利息支付给乙。
经济适用住房上市交易常见问题
一、什么样的经济适用住房要按照政策规定出售？
答：经政府批准定价公开向社会销售或定向销售的经济适用住房；住房合作社向社会召集会员集资建设的经济适用住房。
二、已购经济适用住房上市有什么限制？
答：根据建设部、国家发改委、国土资源部、人民银行报送国务院的《经济适用住房管理办法》规定“经济适用住房在取得房屋所有权证和土地使用证一定年限后，方可按市场价上市出售”。
《北京市已购经济适用住房上市出售有关问题的通知》规定:已购经济适用住房在住满5年后，可按市场价格上市出售。未住满5年的家庭，可以以不高于经济适用住房原购买单价出售给具有经济适用住房购买资格的家庭。
骂人的话三、如何计算住满5年的时间？
答：以购房家庭取得契税完税凭证的时间或经济适用住房房屋所有权证的发证时间为准。两个证件可由购房家庭提供任一个来确定时间。
四、按市场价格出售已购经济适用住房，如何办理综合地价款缴纳手续？
答：按市场价格出售已购经济适用住房的，需凭契税完税凭证、房屋所有权证、住房转让合同等证件到房屋所在地国土资源和房屋管理局办理交易、产权过户手续，同时由出售人按成交额的10%补交综合地价款。新购房人不需再按成交价3%交纳土地出让金。
五、按原价格出售已购经济适用住房，如何办理手续？
答：以原价出售已购经济适用住房的，出售人需提供原住房买卖合同、住房转让合同等证件，新购买人凭审核通过的《北京市城镇居民购买经济适用住房家庭住房和收入核定表》等证件到房屋所在地国土资源和房屋管理局办理交易、产权过户手续。如新购买人按审核总价超标购买经济适用住房，还需为超标部分补交10%的综合地价款，同时凭缴款通知书、缴款收据办理交易、过户手续。
六、经济适用住房出售后，可以再次购买经济适用住房吗？
答：第一种情况，按市场价格出售经济适用住房或出售给不符合经济适用住房购买条件的人后，不能再次购买经济适用住房和其他保障性质的住房。
第二种情况，以原价出售给有购买资格的人后，原购房人仍符合经济适用住房购房条件的，持区县国土房管局出具《按不高于经济适用住房购买单价出售经济适用住房证明》，到北京市建委开发办办理经济适用住房资格审核手续，可再次购买他处经济适用住房。
七、“成交额”是买卖双方定的，如在合同中瞒报，少交综合地价款怎么办？
答：文件中规定“成交价明显低于市场价格的，可参照北京市国土房管局发布的住房指导价格确定交易价格”。成交价低于指导价格的，按指导价格收取综合地价款，高于指导价格的，按实际成交价格收取。
八、我购买的经济适用住房尚未竣工，想转让给他人，请问该如何办理？
答：预购人在经济适用住房竣工前转让其预购房屋的，受让人必须已取得经济适用住房购房资格，并持审核证明，按《北京市城市房地产转让管理办法》第四十四条规定办理预售转让登记手续。其转让价格不得超过原预购单价。
经济适用住房已竣工，但未取得房屋所有权证前不得办理预售转让手续。
九、我想购买一套二手经济适用住房，是否需要补交土地出让金？
答：已购经济适用住房住满5年后，以市场价格交易时，出售人按成交价格的10％缴纳综合地价款的，购房人不需要补交成交价格3％的土地出让金。
以原价出售已购经济适用住房的，新的购房人须按规定取得经济适用住房购房资格，超过
核定最高购房总价标准以外部分，需补交10％的综合地价款，并按经济适用住房产权管理，不用补交成交价格3％的土地出让金。
北京二手经济适用房（不满五年）办理过户时需要交那些税？
购买房龄未满五年的经济适用房，买家要先到市房地产交易中心申请购房资格，一般初审当天即可通过，但复审还需要再等十个工作日 案例1 经济适用房交易限制从房产证下发日起算 Brain：我五年前买了一套经济适用房，现在想转让，我想问一下，五年后可按市场价出售的规定应该是从签购房合同开始计算，还是从交房入住开始计算。现在我本人在国外，可不可以用传真的方式委托亲属办理二手房交易？需要交哪些费用？ 解答：按照《北京市已购经济适用住房上市出售有关问题的通知》规定，以Brain先生取得契税完税凭证的时间或经济适用住房房屋所有权证的发证时间为准，两个证件可由Brain提供任一个来确定时间，从该时间起算，5年后Brain就可以按照市场价进行交易。刘松仁的老婆 如果本人不在国内，可以委托亲属办理交易，但是必须出具授权委托书，而且该委托书还应该在当地进行公证。如果满了5年按照市场价格出售，该房屋上市交易的税费有：契税(按成交价的1.5%缴纳)、印花税(按成交价的0.05%缴纳)和土地出让金(按成交价的3%缴纳)，售后的房屋产权性质是商品房。
案例2 五年内交易买家要先申请，成交价格不同则税费不同 张先生：我要买的二手房位于右外大街的开阳里，此房为2002年回迁的经济适用房，请问一下应该如何办理过户？如果我本人符合经济适用房的购房资格，是否还须交纳土地出让金？签合同的时候应该注意哪些问题？
解答：由于该房屋仍在5年交易限制期内，因此张先生需要到位于北京市崇文区东花市北里的北京市房屋交易中心，申请经济适用房购买资格审批，然后再按照正常的过户程序进行过户。 如果审批的价格大于实际成交价格，则交易税费有：契税(按成交价的1.5%缴纳)和印花税(按成交价的0.05%缴纳)；如果审批价格小于实际成交价格，则交易税费有：契税1.5%、印花税0.05%和差价部分的综合地价款安钧灿10%.签合同时要问清楚卖家此房是否处在按揭期间，是否被抵押，共同所有人是否同意出售等问题。
案例3 装修款可约定补充条款如价格不实可能会无效
刘女士：我看好一套经济适用房二手房(房产证还没办下来)，有几个问题想请教：新政策规定应按原价出售，但由于房主已花了7万元改造装修，因此他要求再签订补充合同说明，请问这是否合法？我没有北京户口能不能购买这套房屋？
解答：新政策只是规定房屋价格按照原价出售，并不包含装修款，所以装修款应当可以通过补充合同来确定。不过需要提醒刘女士的是，该7万元装修款应该是真实的，如果是出于规避“五年内不得按市场价交易”的目的而订立的虚假条款，该条款应属于无效条款。 此外，由于经济适用房是专门针对北京低收入人的住房优惠，如果不具有北京市户口，只能在该套房屋取得产权证五年之后，才可以按照市场价格购买；不满五年的，则非北京市户口不得购买。按照刘女士的说法，她暂时不能购买该套二手经济适用房。
案例4 变买卖为抵押风险极大不要轻信中介所谓“高招” 潘先生：我是一个外地人，看中了一套二手经济适用房，有中介公司声称，能为购买二手经济适用房的客户办理过户，采取抵押的办法，将房屋买卖变通为抵押借款然后行使抵押权，实现房屋的过户，请问这种做法风险大不大？
解答：链家市场总监宫萍认为中介公司的这种做法非常危险。按照相关规定，不能上市交易的经济适用房属于限制流通物，其权利转移受到限制。不仅不能上市交易，也不能设定抵押权。即使该合同由公证机关进行公证，也不能对抗法律的限制性规定。 因此，宫萍提醒消费者在购买二手经济适用房的时候一定要谨慎，仔细查验房屋的产权证或契税证明，
不要轻信所谓的“高招”。按照潘先生的说法，即使双方达成了买卖的意向，也只能在五年期满之后履行合同，在此期间风险很大。为避免出现买卖无效的情况，建议潘先生不要违规购买。 交易流程 第一步：买家要考虑自己是否符合购买的条件。已购经济适用住房在住满5年后，可按市场价格上市出售。未住满5年的可以不高于原购买单价，出售给具有经济适用住房购买资格的家庭。 第二步：买家向卖家索要契税完税凭证或者房产证。按照规定，五年限制以取得契税完税凭证的时间或房屋所有权证的发证时间为准，两个证件可由卖方提供任一个来确定时间。 第三步：买卖双方就房屋的价格等进行协商，签订购房合同。签合同前要问清楚该房屋是否处在按揭期间，签合同时要注明该房屋没有被抵押、共同所有人已同意出售和物业等费用都已经结算清楚。 第四步：购买未满5年的经济适用房，买家要到位于崇文区东花市北里的北京市房屋交易中心申请《经济适用房购买审批单》(：67187268)，一般初审当天即可通过，但复审需要十个工作日。该表格也可从北京市建设网(v)下载。 第五步：持有效证件到房屋所在地的房地局办理过户手续。 注：在第四步填写表格的时候，申请人没有单位的由档案所在单位核准盖章签字，没有档案的暂由户口所在地街道办事处核准盖章签字。二十大几点结束 交易费用 经济适用房上市交易需要缴纳的税费情况 房龄在5年内且审批价格高于成交价格 税费项目：契税(
按成交价1.5%缴纳)和印花税(按成交价0.05%缴纳)，售后房屋产权仍是经济适用房。 案例：如果经济适用房原始价格28万元，审批价格30万元，则契税：28万元×1.5%=4200元；印花税：浴盆十大品牌28万元×0.05%=140元 房龄在5年内且审批价格低于成交价格 税费项目：契税、印花税和差价部分的综合地价款10%，售后房屋产权性质仍是经济适用房。 案例：如果原始价为30万元，审批价为28万元，则契税：30万元×1.5%=4500元；印花税：30万元×0.05%=150元；综合地价款：(30万元-28万元)×10%=2000元 房龄在5年以外的经济适用房 税费项目：契税(按成交价1.5%缴纳)、印花税(按成交价0.05%缴纳)和土地出让金(按成交价3%缴纳)，售后房屋产权性质是商品房。 案例：如果原始价格为30万元，实际成交价为50万元，则契税：50万元×1.5%=7500元；印花税：50万元×0.05%=250元；土地出让金：50万元×3%=15000元。
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