黄山的四绝
建筑经济
CONSTRUCTION ECONOMY
第 41 卷第 S2 期2020 年 12 月
Vol.41 No.S2Dec. 2020
摘要：因为我国发展共有产权房时间不久，所以各个地区关于共有产权房的准入退出等方面的政策制定也不尽相同。通过对上海、淮安、北京和深圳四个典型试点城市的政策解读提出观点和建议，为相关部门吸取各地经验、制定出适合在全国范围内推行的共有产权房管理办法提供参考。关键词：共有产权房；管理办法；比较分析；对策建议
中图分类号：F407.9 文献标识码：A 文章编号：1002-851X （2020）S2-0275-03DOI ：10.14181/jki.1002-851x.2020S2275
Analysis of Shared-Indemnificatory Housing Development Path
ZHANG Yujia 1，QU Fuqiang 1，YAN Wei 2
成都黑帽吴施蒙事件
（1.School of Economics and Management ，Nanjing Tech University ，Nanjing 211816，China ；2.College of Engineering ，Nanjing Tech
University ，Nanjing 211816，China ）
Abstract ：
Due to the development of shared-indemnificatory housing in China is not long ago ，so the policy-making on the access and exit of shared-indemnificatory housing in different regions is not the same.Through the policy interpretation of the four typical pilot cities of Shanghai ，Huai ’an ，Beijing and Shenzhen ，this paper puts forward opinions and suggestions ，so as to provide reference of drawing on the experience of various regions ，and formulating the management measures of the shared-indemnificatory housing suitable for nationwide implementation.
Keywords ：
shared-indemnificatory housing ；management measures ；comparative analysis ；countermeasures and suggestions 1 引 言
“共有产权房”的概念最早源于20世纪80年代的英国。2007年，淮安在旧城改造中推出了共有产权房政
策，这是我国国内的“第一次”尝试。随后，2009年底，上海在徐汇、闵行两区实施了共有产权房试点。2014年4月，住建部公布了《关于做好2014年住房保障工作的通知》，其中确定将北京、深圳、成都、淮安、黄石等6座城市作为共有产权试点城市。2017年，北京在继上海、淮安后，成为国内第三个出台共有产权住房专门文件的城市。2018年12月24日，全国住房和城乡建设工作会议在京召开，其中住建部指出，2019年要加快解决中低收入体的住房问题，因地制宜发展共有产权住房。但因为共有产
权房在我国推出的时间还不长，有很多政策和其他方面的不足，本文基于对目前实施的共有产权房管理办法的研究对共有产权房发展的几个方面作出阐述和建议。
2 对现行共有产权房政策的探讨中国最帅父子
本文选择了上海、淮安、北京和深圳四个典型的试点城市就准入条件、能否出租和退出方式等已出台的政策办法进行了比较见表1。现阶段我国关于共有产权房的各方面规定不全面也不统一，所以共有产权房未来的路还需要探索前进。结合现阶段这四个试点城市的情况，本文提出关于共有产权房的一些认识和问题。2.1 确定保障对象
2017年北京市住建委发布的《北京市共有产权住房管理暂行办法》（以下称《办法》）中将共有产权房定位为完善住房供应体系的一部分，是一种政策性商品住房。在我国相继推出公共租赁房、经济适
用房之后，又开始推出共有产权房这一新品种，其意义不言而喻，就是为了扩大国家住房保障范围，让更多的人住有所居。本
作者简介：瞿富强，男，生于1965年，江苏南通人，副教授，硕士生导
师，研究方向：房地产开发。
张宇嘉，女，生于1995年，江苏南通人，硕士研究生，研究方向：保障性住房。
收稿日期：2020-08-21
共有产权房发展路径探析
张宇嘉1，瞿富强1，颜伟2
（1.南京工业大学经济与管理学院，江苏 南京 211816；2.南京工业大学土木工程学院，江苏 南京 211816）
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文将夹心层大概分为两类：第一类是无力购买经济适用房但又不符合公共租赁房条件的人，第二类
是无力购买商品房但又不符合经济适用房条件的人，共有产权房的出现带给了他们希望。
但2018年，北京住建委联合其他部门发布了《关于明确北京市共有产权住房购房人使用个人住房贷款有关事项的通知》，其中提到北京共有产权住房贷款最低首付比例为30%，而同年广州正式印发《广州南沙新区试点共有产权住房管理办法（暂行）》，其要求申请购买人需购买50%～80%的产权，也就是说共有产权的购买也是需要申请人有一定的经济基础的。所以对于收入较低的夹心层，他们的住房解决还是要寄希望于公共租赁住房准入门槛的降低。再通过对四个典型城市准入门槛的解读，可以初步得出共有产权房是为了解决中等或中等偏下收入人买房刚需的政策性商品房。
2.2 户籍的限制
上海市在2016年公布的《上海市共有产权保障住房管理办法》中要求共有产权的申请人具有本市城镇常住户口达到规定年限且户口在提出申请所在地也达到规定年限，但到了2018年就将保障范围扩大至符合一定条件的非户籍常住人口。而2017年北京更是在《办法》中提出共有产权住房用地必须满足本区工作的非本市户籍家庭住房需求的房源不少于30%，这让很多“北漂”有了成为新北京人的可能。
各个城市对于户籍的解锁其实更多的是基于对人才的挽留。以南京为例，2017年市住房保障和房产局联合有关部门研究制定了《南京市高校毕业生住房租赁补贴申请、审核、发放操作（暂行）办法》，其中博士每人每月补贴标准为1000元，硕士每人每月800元，而学士和技师则是每人每月600元且累
计发放不超过24个月，也就是两年以后自己要全额承担房租，显然这并不是留住人才的长久之计。所以虽然在大城市工作机会更多发展空间更大，但迫于住房压力，很多人才还是会选择较小的城市或者在父母所在地下来，这就造成了人才的流失。而没有人才就没有未来，共有产权房的出现给了那些摇摆不定的人才以希望，也成了参与人才争夺战城市的抓手，抛开城市本身的吸引力，户籍的解放能让更多的外来人才“留下来”。2.3 使用期间可否出租
大部分城市在共有产权房的管理条例中明确规定了购房人在未取得完全产权前不得擅自出租共有产权保障房，但北京却允许出租行为并要求租金收入按合同约定共享。但共有产权房是用来解决特定人住房刚需的，也就是说住房人在本市并没有其他住房，那么他将共有产权房出租给他人，自己又该住在哪里呢。而且在未取得完全产权前就可将房子出租大大滋生了寻租行为。
2.4 是否需要缴纳租金
在我国，购房人虽然只购买了房屋的部分产权，但却拥有房屋全部的使用权，不仅如此，在很多城市政府也放弃了索取其所占产权的租金补偿。这虽然能够减轻购房人的经济压力，但可能会对政府和社会造成恶劣影响。首先，对于政府而言失去了一大笔租金收入，而这笔收入原本可以继续投入到共有产权房的建设运行中；其次因为可以免费占用政府的产权，除了住房不可以出租买卖等其余和普通住房别无二致，使得居民安于现状并不急于购买政府手中的产权，导致政府的投资难以收回，共有产权房发展止步不前。
2.5 上市后共有产权房是否可以转为商品房哈的拼音
目前大多城市都默许上市后共有产权房可以转为
表1 试点城市分析比较
比较上海淮安北京深圳
基本准入条件持有上海市居住证
并且积分达到标准
分值；本市无住房；
其他
新就业人员：具有市区城市居民户口；
进城务工人员：在市区缴纳社保连续两
年以上；城市中等偏下收入体：具有
市区城市居民户口两年以上；其他
具有完全民事能力；家
庭成员名下均无住房；
其他
本市人口：具有本市城镇户
籍，无房或住房面积低于标
准；新市民：持有本市居住
证，无自有住房；其他
可否出租不得出租不得出租可出租，租金收入由双
方按份额分取
不得出租
是否需交政府产权份额租金未作规定超过5年后，收取90%市场评估租金未作规定未作规定可上市交易时间≥5未作规定≥5≥5
市民购买剩余产权方案未作规定5年以内，按照原共有产权房价格；5年
以后8年以内，按原价加上第6年起的银
行同期贷款利息；8年以后，按市场评估
价格购买
未作规定未作规定
上市后住房性质可以改变吗可转为商品住房可转为商品住房不能转为商品住房可转为商品住房
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商品房，部分学者认为共有产权房的购买者为中低收入体，在他们为住房苦苦挣扎时另一部分高收入体正在利用购买商品房实现资本积累和增值，但共有产权房的可购买和可转化为商品房给他们创造了一个增值的机会，并且可以以此减少贫富差距，实现某种意义上的公平。而北京明确规定了共有
产权房上市后性质仍不变，并且将受让方的界定如美国一样限定在其他符合共有产权住房购买条件的家庭，也就在一定意义上实现了共有产权房的封闭管理和内部循环。对于此，支持者认为这才符合“住房不炒”的定位，只有制定好这一政策，才能尽可能避免那些伺机寻租炒房行为，同时也通过封闭运行让有限的共有产权房最大化地服务保障对象，完善住房系统。
3 完善共有产权房的对策建议
杨千嬅照片3.1 扩大资金来源和房源
目前我国大多都是由政府出资发展共有产权房，这种情况导致在经济发达地区政府可以依靠自身来发展共有产权房，但中国之大使得很多不够发达的地区难以开展共有产权房。
而对于房源的扩大，首先可以通过政府对共有产权房的回购实现，2016年9月颁布的《上海市共有产权保障住房供后管理实施细则》第十四条规定分配供应地区住房保障实施机构应当购买共有产权保障住房而不购买的，等量核减向市住房保障实施机构申请调配使用统筹建设的共有产权保障住房，并由分配供应地区自行解决；其次可以借鉴英国和美国，将房源扩展到可以是新建房屋，市场购买房屋，也可以是翻新房屋以及政府公房；还有一种方法是开辟土地供应的新渠道，即将集体土地纳入共有产权房土地供应渠道中，2019年，北京市大兴区瀛海镇有3宗集体建设用地发布挂牌出让公告，这是北京想要通过集体土地建设共有产权房的第一次试水。
3.2 选择合理的租金收取方式
在保障对象购买共有产权房的前五年不收取租金是对其才经历购房后资金短缺的体恤，也是政府提供的一种隐性补贴，五年后的租金收取可参考英国的租金方案，以未购买的剩余产权价值为基数，选取一定比例收取租金，已购买的产权越多，所需要支付的租金就越少，这样就形成政府通过收取租金来发展共有产权房，保障对象通过租金激励实现共有产权房阶梯式购买的良性环境。3.3 减少政府的参与
因为共有产权房的保障性质使得其不能避免地存在牟利空间，政府参与的越多就越容易出现以权谋私，发生滋生腐败现象，引发民众对政府的不信任。之所以公租房等丑闻频出而共有产权房还没有什么大黑幕出现是因为后者付出了昂贵的监管成本，耗费了从申请、复核、征信到公示等很多不必要的社会资源，所以应该着力解决政府干预过多问题，尽可能让市场机制发挥绝对性作用，使得政府甩掉政治和经济双重包袱。
除此之外，共有产权房目前仅局限于政策、地方行政法规和规章制度等层面，应加快立法明确各方主体的法律责任；增加共有产权房上市交易的期限来更大程度避免寻租现象；进一步降低共有产权房准入门槛，让更多人感受幸福；共有产权房信息透明化，开放监督和投诉渠道。
共有产权房才开始走在保障房体系的路上，难免磕磕绊绊，所以要探索适合它的路径，以期建立一条
宽广的住房供应道路，让所有的人走在这条路上感到稳稳的幸福。
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张宇嘉，等·共有产权房发展路径探析
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