【案由】民事 合同、无因管理、不当得利纠纷 合同纠纷 房屋买卖合同纠纷
【审理法院】北京市第三中级人民法院
【审理法院】北京市第三中级人民法院
【审结日期】成奎安的老婆2021.08.19
【案件字号】(2021)京03民终11508号
【审理程序】二审
【审理法官】孙京付辉于洪
【文书类型】判决书
【当事人】孙某;付某;北京金时光房地产经纪有限公司
【当事人】孙某付某北京金时光房地产经纪有限公司
【当事人-个人】孙某付某
【当事人-公司】北京金时光房地产经纪有限公司
【代理律师/律所】苟波北京天初律师事务所
【代理律师/律所】李成敏三级苟波北京天初律师事务所
【代理律师】苟波
qq冻结【代理律所】北京天初律师事务所
【法院级别】中级人民法院
爱奇艺首席会员推荐官【终审结果】二审维持原判
【被告】北京金时光房地产经纪有限公司
【本院观点】孙某上诉认为其违约是因金时光公司未尽审查义务造成，因此应由金时光公司承担其违约损失。通过已查明的事实证明孙某并不存在购房资格问题，况且，在没
有明确法律、法规、政策规定的情况下，不能苛责中介机构在政策咨询阶段全面解答所有实际操作中可能遇到的特殊情况，孙某提供的现有证据不足以证明金时光公司未尽到资格审核职责。
【权责关键词】无效代理违约金过错恢复原状支付违约金不可抗力合同约定证据不足新证据诉讼请求维持原判
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【更新时间】2021-12-23 02:47:14
孙永光与北京金时光房地产经纪有限公司等房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
北京市第三中级人民法院
民事判决书
(2021)京03民终11508号
当事人 上诉人(原审原告)：孙某。
被上诉人(原审被告)：付某。
委托诉讼代理人：付观澜(系付某之子)。
被上诉人(原审被告)：北京金时光房地产经纪有限公司，住所地北京市顺义区仁和地区幸福东区19号楼一层2号。
会计基础知识学习 法定代表人：刘胜秋，总经理。
委托诉讼代理人：苟波，北京天初律师事务所律师。
审理经过 上诉人孙某因与被上诉人付某、北京金时光房地产经纪有限公司(以下简称金时光公司)房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市密云区人民法院(2021)京0118民初469号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
二审上诉人诉称 孙某上诉请求：1.请求撤销一审判决；2.请求改判解除孙某与付某签
订的《北京市存量房屋买卖合同》；3.请求改判金时光公司退还孙某代理费18000元；4.请求改判付某退还孙某购房定金25000元；5.本案一、二审诉讼费由付某、金时光公司承担。事实和理由：孙某认为在双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》中，明确约定了金时光公司有向孙某提供购房政策咨询解答并代为审查孙某购房资格的合同义务。金时光公司作为中介服务方，应在双方签订房屋买卖合同之前严格履行审查义务，并就孙某是否具备购房资格问题向孙某释明和告知。孙某曾就购房资格问题向金时光公司咨询，得到的答复是孙某符合购买涉案房屋的政策标准，但金时光公司未尽审查义务，现买卖合同无法继续履行，孙某合同目的无法实现，同时遭受了购房定金等重大经济损失，对于上述损失金时光公司应负全部赔偿责任。因为金时光公司没有尽到应尽的义务造成孙某的违约，违约后果应由金时光公司承担。
二审被上诉人辩称 付某辩称，同意一审判决。我方认为涉案合同本身是有效的，签订时是双方真实意思表示。我方认为孙某是因自己的责任造成的损失，如果其一开始没有购房资质，系根本违约，在其后来具备购房资质后拒绝履行合同，所以我方认为孙某是主观故意的拒绝履行合同。另外，孙某提交的审核资料也不是一次提交的完整有效资料，我方认为是对方自己导致拖延履行合同，在我方催促其履行合同后仍拒绝履行，我方认为这些
违约行为都是其自身导致的。
金时光公司辩称，同意一审判决，不存在合同无效的情况，也不存在我方未尽到相应义务的情况，我方已经尽到了房产经纪公司应尽的义务，在本案履行过程中不存在任何问题，北京市建委实行购房政策的时候可能有相应措施不到位，这也不是我方的问题。
原告诉称 孙某向一审法院起诉请求：1．请求判决付某退还孙某购房定金25000元；2．请求判决金时光公司退还孙某代理费18000元；3．本案诉讼费由付某、金时光公司负担。
怎么变帅一审法院查明 一审法院认定事实：2020年10月17日，付某(出卖人、甲方)与孙某(买受人、乙方)签订《北京市存量房屋买卖合同》(合同编号：×××)，约定付某将其所有的涉案房屋出售于孙某，房屋成交价款为965000元。双方另约定：“……第三条经纪情况……本次居间活动，居间人收费标准为房屋总价款的2％，即人民币19300元，由买受方人承担。具体权利义务，由出卖人、买受人与房地产经纪机构另签订居间服务合同，具体约定见居间服务合同和售后服务合同……第五条成交价格、付款方式及资金划转方式……(二)款项支付1、买受人以贷款方式支付房款。2、房屋成交总价=定金＋首付款＋物业交割保证金
＋户籍迁出保证金＋剩余房款(包括贷款)。定金为房款的一部分。买受人于签订本合同当日向出卖人支付定金，定金金额为￥25000元整……本定金为履行本合同所支付的定金，出卖人违约的，应当双倍返还定金；买受人违约的，无权要求返还定金……第六条权属转移登记……(二)签订本合同时，买受人或者买受人指定的第三方应当确认应具备北京市购房资格，或最晚应当于本合同约定的购房资格审核时间或条件前取得北京市购房资格。因为买受人购房资格问题导致本合同迟延履行或不能履行的，买受人应当承担迟延履行或合同不能履行的违约责任。(三)购房资格审核：买受人应当配合办理购房资格审核，提交购房资格审核的时间或条件为：2020年10月21日前……(四)网签、产权转移相关约定……2、买受人以贷款方式购买的双方应于购房资格审核通过后2020年10月25日前(约定条件)办理网上签约手续……第十条根本违约的违约责任……(二)买受人有下列行为之一的视为买受人根本违约：1、提供的证件资料不完整、不真实、无效并在合理期限内不能补正，或在过户期限届满前不能取得北京市购房资格，导致无法办理房屋所有权转移登记手续的；2、约定期限内仍未取得购房资格的……买受人有上述行为的，出卖人可以要求买受人承担违约责任和赔偿其它损失，违约责任为：房屋总价款的20％。出卖人有权要求买受人赔偿其他损失，包括但不限于律师费、居间服务费(如有)、诉讼费、鉴定费、交通费、房屋差
价、因协商或诉讼产生的误工费等。在买受人承担前述违约责任和赔偿责任同时，出卖人有权选择继续履行本房屋买卖合同或单方解除本房屋买卖合同。特别约定：买受人具有本条前述一种或数种违约情形的，买受人自愿接受违约金惩罚，放弃要求调整违约金的权利，无论出卖人实际损失多少，买受人不得要求降低违约金……第十一条不可抗力。因不可抗力不能按照约定履行本合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，但因不可抗力不能按照约定履行合同的一方当事人应当及时告知另一方当事人，并自不可抗力事件结束之日起30日内向另一方当事人提供证明……”。
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