2022-2023年房地产经纪协理《房地产经纪操作实务》预测试题（答案解析）
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第壹卷
一.综合考点题库(共50题)
1.分析房地产市场形势时，一般可将一个（  ）视为一个市场。
                   
A.居住小区
B.楼层
C.城市
D.楼盘
正确答案：C
本题解析：
    房屋买卖市场的特点包括垄断竞争性、区域性、周期性和易于形成泡沫。其中，区域性是指房屋买卖市场是典型的区域市场，不同的城市之间，甚至同一城市的不同区域之间房地产市场的规模、价格水平、供求状况、价格走势等情况都可能差异很大。因此，分析房地产市场形势时，要区分不同的城市或区域，一般可将一个城市视为一个市场。
2.“有购买意向，对二手房市场行情非常了解，只要条件符合将很快成交”的客户属于（  ）。
                   
A.试探型客户
B.引导型客户
C.加强型客户
D.成熟型客户
正确答案：D
女朋友生日送什么礼物好本题解析：
    在客户接待过程中，根据购房人在购买房地产的决策权、意愿程度和支付能力等因素可将客户划分为以下四种类型：①试探型客户，有意向在近期购房，前来咨询了解市场行情；②引导型客户，有意购房，但对价位不明确，资金也尚未到位，开价随意性大；③加强型客户，有了一段时间的市场了解、资金基本到位，但仍未形成购房意愿；④成熟型客户，有明确意向，对市场行情非常了解，只要条件符合将会很快成交。
3.关于新建商品房销售代理业务项目签约的表述中，错误的是（  ）。
                   
A.由直接操作项目的子公司或项目组与项目开发商进行谈判
B.由直接操作项目的子公司或项目组起草代理合同文本
C.由专门负责法律事务的部门或人员对代理合同草案出具书面法律意见书
歌手陈红老公D.由交易部门签署已与开发商达成一致的合同
正确答案：D
本题解析：
    在新建商品房销售代理业务流程项目签约中，由项目的直接操作部门具体与项目开发商进行谈判，并起草代理合同文本，然后，在房地产经纪机构内部的有关部门，如交易部门、法律顾问和高层管理人员之间进行流转，并各自签署意见，其中，应有专门负责法律事务的部门或人员对代理合同草案出具书面法律意见书，提交房地产经纪机构的最高决策者。最后，由最高决策者签署与开发商达成一致的合同。
4.下列关于定金、押金和其他钱款的表述中，不正确的有（  ）。
                   
A.定金的作用是担保合同的履行，担保性是其根本性质
B.押金不同于定金，不具有惩罚性，但具有补偿性
C.订金是在实践中产生的一个用语，是一个规范的法律概念
D.违约金具有担保债务履行的功效，与定金可以并用
E.保证金是合同履行的一种担保方式，一般和违约金不同时适用
正确答案：C、D
本题解析：
    C项，订金是在实践中产生的一个用语，不是一个规范的法律概念。房地产交易中的订金是指买方或者承租方在交易合同订立前，为了表达订立合同的诚意而支付给卖方或出租方的钱款。D项，违约金具有担保债务履行的功效，但违约金与定金不能并用，一方违约时，守约方可以在定金和违约金条款中选择之一适用。
5.如果房地产经纪人协理张某出具的收条写明“今收到购房人乔某现金壹万元整，如有反悔购买此房，收取的现金将不予退还。”则此现金的性质是（  ）。
                   
A.意向金
B.房款
C.订金
D.定金
正确答案：D
本题解析：
    定金是合同当事人在合同订立或履行之前，为保证合同的履行，依据法律规定或者当事人双方约定，由一方当事人按合同标的额的一定比例，预先给付对方当事人的钱款。定金的作用是担保合同的履行，担保性是其根本性质。如果合同按约定履行，定金应抵作价款或者收回；如果给付定金的一方违约，则无权要求返还定金；如果收取定金的一方违约，则应当双倍返还定金。
6.房地产经纪人员在发布房源信息前，需征得委托人（  ），要在签订房地产经济服务合同
、核验房源产权及房屋实地查看以后才能发布房源信息。
                   
A.电话同意
B.口头同意
C.书面意见
D.书面同意
正确答案：D
本题解析：
    为促成房地产交易，房地产经纪人员要把房源信息发布出去以获得客户的关注。房地产经纪人员在发布房源信息前，需征得委托人书面同意，要在签订房地产经济服务合同、核验房源产权及房屋实地查看以后才能发布房源信息。
7.甲房地产中介公司发现某大型小区有大量的空置房，并有许多客户要求购买或租赁该小区物业。于是该中介公司决定在该小区附近设立分公司，主要从事该小区的房地产中介服务。该公司利用在小区内外的路口派发宣传单来获得房源和客源。为了提高公司的效率和经纪人的积极性，该公司采用计算机技术对所有房源进行了分类，并利用密码技术规定各经纪人只能看到自己开发房源的详细信息。
该公司发现该小区内还有部分物业属于房地产开发公司，这种业主类型是（  ）。
                   
A.法人组织
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B.小业主
C.自然人业主
D.非自然人业主
正确答案：D
本题解析：
    非自然人业主主要作为物业所有权人的组织，如房地产开发商、大型企事业单位、资产管理公司、银行等。题中，小区内的部分物业属于房地产开发公司的，所以这种业主类型是非自然人业主
8.孙某、周某均为注册房地产经纪人，在A省共同发起设立甲房地产经纪公司（以下简称甲公司）。周某此时在B省乙房地产经纪公司（以下简称乙公司）从事房地产经纪活动。甲公司成立后，又聘请了注册房地产经纪人崔某、房地产经纪人协理王某。在一次业务中，王某接待一位客户杨某，杨某委托甲公司出售一套已购公有住房，并与甲公司签订了房地产经纪合同，崔某是该宗业务的承办人。王某在协助崔某对该住房状况进行调查时，发现杨某的户口簿内有杨某和其父亲老杨两人，房屋所有权证上的所有权人为老杨。杨某在老杨购买该住房时已结婚，并与老杨居住在一起。调查还发现，老杨与其前妻韩某在半年前离婚，韩某的户口已迁至娘家。
下列关于韩某对该住房享有权利的表述中，正确的有（  ）。
                   
A.韩某与老杨已离婚，无权获得售房款
B.韩某虽然与老杨已离婚，但如果没有将户口迁出，则有权获得部分售房款
C.韩某对该住房享有的权利，应以人民法院判决书或离婚协议为依据
D.杨某出售该住房需要征得韩某的书面同意
正确答案：C
本题解析：
    凡涉及婚姻或财产继承等纠纷的房产，未经妥善解决，不能委托买卖或租赁。题中，韩某与老杨虽离婚，但由于老杨买房时，二人仍为夫妻，该房屋属二者的共有财产，所以，在婚姻期内，韩某对该住房也享有应有的权利。但是，由于韩某与老杨半年前已经离婚，所以，应根据人民法院判决书或离婚协议，确认离婚后韩某是否享有对该住房的权利。
9.擅自将承租的住房转租的，出租人可以（  ）房屋租赁合同，收回房屋并要求赔偿损失。
                   
A.中止
B.解除
C.变更
110跨栏D.撤销
正确答案：B重阳节祝福老人的健康吉祥话
本题解析：
    承租人转租的，承租人与出租人之间的房屋租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除出租合同。
10.下列关于带领客户实地看房的注意事项的表述中，错误的有（  ）。
                   
A.房地产经纪人员和客户约看房时间时，要征求客户意见
B.经纪人员要学习专业知识，做好见面准备，与客户大方沟通
C.对于房龄、面积等常见问题，房地产经纪人员绝对不能一知半解
D.房屋业主的背景、居住情况、卖房原因等可在看房时现场咨询
E.带看后静等客户的反馈意见，并根据反馈作出相应的回应
正确答案：A、D、E
本题解析：
    A项，房地产经纪人员和客户约看房时间时，应适当强势，直接给出具体的可供选择的时间点。D项，对于业主的背景情况、目前房屋居住情况、卖房原因等，经纪人员要事先知晓，以免使房地产经纪人员形象受损。E项，房地产经纪人员在带看后，一定要根据实际情况安排回访，询问客户意向。
11.经纪人员应首先推荐使用（  ）制定的示范合同文本。
                   
A.房地产经纪机构
B.买卖双方自拟
C.委托经纪人员、律师拟定
D.行业主管部门
正确答案：D
本题解析：
    经纪人员应首先推荐使用行业主管部门制定的示范合同文本。目前我国大部分城市的房地产管理部门要求买卖双方使用房地产管理部门制定的或者房地产管理部门和工商管理部门联合制定的存量房买卖合同示范文本。在这些城市，如不使用示范合同文本，则不能办理过户、取得房地产权属证书。
12.房地产经纪人在接待承租客户时，除调查采集要点外，还需要了解其特殊需求，包括（  ）。
                   
A.室内设施要求如何消灭蚂蚁
B.承租房屋后的用途
C.询问承租人对交通、医院、学校、公园、超市等设施方面的要求
D.承租后的居住人数
E.审核承租人的身份证原件和复印件均可
正确答案：A、B、C、D
本题解析：
    对于承租房屋客户而言，除了调查采集要点外，房地产经纪人还需要了解承租人特殊需求，以便准确地为承租人推荐合适的房源信息，并告知房屋承租相关事项。包括：①室内设施配套情况。除房屋主体结构之外，承租人对室内装修水平、家具、家电、网络等设施
完备程度和档次的要求。②承租人的相关背景，包括承租人的身份、职业、家庭人口，以及承租后的居住人数，还要询问承租人对交通、医院、学校、公园、超市等设施方面的要求。③询问承租人承租房屋后的用途。④询问承租人对房屋租金的心理价位，告知承租人房屋租金市场行情，帮助客户明确房屋需求。⑤告知承租房屋经纪服务合同的内容、佣金收费标准和支付时间。⑥审核承租人身份证明原件，保留承租人身份证明复印件。
13.按客户的需求类型，可以将客户分为（  ）。
                   
A.新客户、老客户和未来客户
B.买房客户和租房客户
C.住宅客户、写字楼客户和商铺客户
D.高价位房地产需求客户、中低价位房地产需求客户和低价位房地产需求客户
正确答案：B
本题解析：
    客源信息可以按不同的方法进行分类，具体如表2-1所示。
表2-1　客户分类表
14.房地产经纪人员协助房屋租赁合同登记备案的工作具体包括（  ）。
                   
A.告知当事人（网上）备案的要求
B.协助签订纸质合同
C.办理纸质合同的盖章备案
D.协助当事人办理房屋租赁登记备案证明
E.提醒当事人法律责任的承担
正确答案：A、D、E
本题解析：
    房屋租赁合同登记备案因为涉及缴纳税费，双方当事人往往不愿意办理。但是作为房地产经纪人员，应告诉租赁双方国家的规定和要求，特别是如果一方当事人需要开具发票的，必须备案，否则无法出具发票。经纪人员也需要告知当事人逃避国家税费可能承担的法律责任。房地产经纪人员在协助进行房租租赁合同等级备案的工作包括：①告知当事人（网上）备案的要求；②协助当事人办理房屋租赁登记备案证明；③提醒当事人法律责任的承担。BC两项属于房地产经纪人员助当事人做好商品房买卖合同登记备案的工作内容。