案例探析：房屋拆迁安置补偿房屋家庭间分配情况探析
关于拆迁房安置过程中的拆迁纠纷、赔偿纠纷、补偿费⽤纠纷等，甚⾄是交易的合同有效性，笔者前⼀段时间都进⾏了⼀定的描述和探析，然⽽在以上过程都顺利⾛完的情况下，还存在⼀个问题，那就是拆迁房到⼿后，家庭成员之间如何分配问题，笔者记得在南⽅⼯作的时候了解了⼏个上海⽼城区的⼆⼗多平⽶房⼦，为了拆迁等利益分配，⼀个户⼝本⼏⼗个户⼝的问题，这样就是变相的获取拆迁利益，同样⼀个问题也就产⽣了，按照规定，⼆⼗多平⽶房⼦顶多分配两套⼩房⼦，那么⼏⼗⼝⼈该如何分配呢？之前⽹络上出现多个钉⼦户就有类似情况。今⽇根据⼭东省青岛市中级⼈民法院⼆〇⼆〇年六⽉⼆⼗九⽇关于物权保护纠纷的判决进⾏浅要分析。
⼀、当事⼈主要纠纷和诉求
⾼坎⽅上诉请求：1.撤销⼀审判决，依法改判⽀持⾼坎⽅的诉讼请求或将本案发回重审；2.两审诉讼费⽤由⾼同⽅承担。事实与理由：⼀审认定事实错误且前后⽭盾。根据2018鲁（0214）⾏初81号⾏政案件，⼀审法院到前阳社区居委会调取的原始档案中的收据显⽰，⾼坎⽅于2001年向村委交纳了六间宅基地的⼟地费⽤共1458元，由此可见⾼同⽅已经签订拆迁协议的六间房屋是⾼坎⽅申请的，费⽤也是⾼坎⽅缴纳的。因为⾼坎⽅1998年8⽉因《⼗四⽶街通路拆除⽼房协议》，拆除了其所有的193号⼟地上的房屋，获得申请宅基地或购买住房的权利。但⼀审法院却认定上述六间房屋是⾼同⽅申请的，与原始档案
记载不符，属于认定事实错误。即使认定上述六间房屋是⾼同⽅申请并建造，⼀审判决也前后⽭盾。按照⼀审判决逻辑，⾼同⽅原有四间房屋即本案争议的297号⼟地上的房屋应该已经拆除了，被建成六间房屋了，但⼀审法院先是认定该四间房屋已拆除，建造了六间房屋，⼜认定四间房屋归⾼同⽅所有，前后⽭盾。事实上争议的四间房屋仍然存在，没有拆除，主要是因为这四间房屋已经变更登记在⾼坎⽅名下，已经不属于⾼同⽅，否则根据⼀户⼀宅政策，这四间房屋必然要拆除。根据2018鲁（0214）⾏初81号⾏政裁定书，涉案四间房屋档案发⽣变更的时间是1998年⾄2001年间，此与⾼同⽅于1998年11⽉申请六间宅基地并拆旧建新相吻合，如果不是置换，⽆法作出合理解释。该裁定书也查明2006年前涉案房产登记档案⼀直保存于前阳村委。2006年之后保存于城阳区国⼟资源分局红岛国⼟资源所。⾼坎⽅⽆法接触到这些档案，更⽆法私⾃更改。在该裁定书中⾼同⽅作为原告起诉国⼟资源部门，要求恢复原始登记内容的诉讼请求被法院驳回。说明该变更登记⾏为并未被撤销或者认定为⽆效，现在依然发⽣效⼒。故根据物权法的相关规定，涉案四间房屋登记在⾼坎⽅名下，应归⾼坎⽅所有。现有证据能够形成完整的证据链，证明涉案争议的四间房屋是⾼坎⽅通过为⾼同⽅申请六间宅基地⽽与⾼同⽅置换所得。⼀审判决认定涉案房屋归⾼同⽅所有，违反了⼟地管理法规定的农村宅基地“⼀户⼀宅”的政策。根据政策，⾼同⽅只能拥有六间房屋或四间房屋其中的⼀套，⽽不能同时拥有。⾼坎⽅保留另⾏追究⾼同⽅六间宅基地的权利。
⾼同⽅辩称，⼀审认定事实清楚，适⽤法律正确，请求⼆审法院维持原判。与本案⽆关的六间房屋的
宅基地申请在案证据已经查明，是由⾼同⽅会同其他17名村民申请，与⾼坎⽅⽆关。这六间房屋的宅基地使⽤费实际由⾼同⽅⽀付。相关票据也在⾼同⽅⼿中。⾼坎⽅主张的房屋宅基地置换与事实不符，也与逻辑不符。如果置换，双⽅⼀定有协议把事实说明，同时会有房屋交付⾏为，⽽事实上在本案拆迁发⽣前，六间房屋由⾼同⽅⾃⾏建造、居住、使⽤，争议的四间房屋也由⾼同⽅使⽤、修缮、出租。相应⽔电费都由⾼同⽅缴纳，从来没发⽣过任何⾼坎⽅占有使⽤房屋的事实。关于⼀户⼀宅原则，这是法律原则，在实际中，前阳村有很多村民拥有两处住宅，在案证据已经查实，⾼坎⽅不在前阳村居住，其在结婚时⼊赘其妻⼦家，在其妻⼦所在村落其有宅基地。如果⾼同⽅⼀户⼀宅不符合原则，那么⾼坎⽅同时拥有两处宅基地也不符合法律规定。综上，本案系前阳村拆迁时⾼坎⽅垂涎巨额拆迁补偿利益，串通不法⼈员窜改地籍档案资料，意图侵吞⾼同⽅合法权益的违法⾏为。
罗德英未陈述意见。
⾼坎⽅向⼀审法院提出诉讼请求：1.依法确认青岛市城阳区前阳村地号I13-13-297号房屋系原告所有；2.判令被告罗德英⽴即搬离青岛市城阳区前阳村地号I13-13-297号房屋；3.诉讼费⽤由⼆被告承担。事实与理由：2017年1⽉5⽇，原告之⼦⾼伟到原告位于城阳区房屋家中时，发现原告房屋被罗德英占据使⽤，经要求搬离，罗德英拒不搬离。原告之⼦报警后，经核查，罗德英称该房屋系从被告⾼同⽅处租来。未经原告同意，⼆被告擅⾃占⽤、租赁原告房屋的⾏为侵犯了原告合法权益，特诉⾄法院。
⼆、⼀审⼆审法院认定事实和判决结果
2012党员转正申请书范文⼀审法院认定事实：原告⾼坎⽅与被告⾼同⽅系兄弟关系。涉案宅基地房屋坐落于青岛市城阳区前阳社区（地号I13-13-297），涉案房屋于1981年⾼俏芳、⾼坎⽅、⾼同⽅兄弟三⼈分家时分给被告⾼同⽅所有，原告⾼坎⽅分得地号为I13-13-193房屋。涉案宅基地地籍档案材料中记载的⼟地使⽤者原先为被告⾼同⽅，后涂改变更为原告⾼坎⽅。1998年8⽉2⽇，原青岛市城阳区红岛镇前阳村村民委员会（甲⽅）与原告⾼坎⽅（⼄⽅）签订《⼗四⽶街通路拆除⽼房协议》，约定：“1.甲⽅给⼄⽅每间⽼房壹仟元补偿共肆间，合计肆仟元正”；“2.⼄⽅需要批房基地时，甲⽅给予批复办理或允许
约定：“1.甲⽅给⼄⽅每间⽼房壹仟元补偿共肆间，合计肆仟元正”；“2.⼄⽅需要批房基地时，甲⽅给予批复办理或允许购卖住房”，原告将地号为I13-13-193房屋拆除。1998年11⽉份，被告⾼同⽅（即⾼侗⽅）申请拆除现有四间旧房、建六间宅基地房屋。“⼟管所批⽰⼀栏”载明，“于1998年11⽉24⽇经镇长办公会研究同意⾼会讲等17户按照各级建房规定建平房，应先拆除旧房，并办理好⼀切建房⼿续后，⽅可动⼯建平房。”2017年1⽉18⽇，被告⾼同⽅就其2000年建成的“合法审批未办集体建设⼟地使⽤证”六间房屋与前阳社区居民委员会签订《前阳社区改造项⽬安置补偿协议（房屋）》，并提交收据两张。其中，编号为0180083的收据（第⼆联）显⽰，2001年11⽉27⽇，“兹收到⾼同⽅交来镇⼟地费及证款计⼈民币（⼤写）贰佰伍拾捌元正……”；编号为0180082的收据（第⼆联）显⽰，2001年11⽉27⽇，“兹收到⾼同⽅交来⼟地费款计⼈民币（⼤写）壹仟贰佰元正”，“6间×200”。
⼀审法院认为：《最⾼⼈民法院关于适⽤的解释》第九⼗条规定：当事⼈对⾃⼰提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对⽅诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事⼈未能提供证据或者证据不⾜以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事⼈承担不利的后果。本案中，涉案房屋⾃1981年⼀直由被告⾼同⽅占有、使⽤、收益。原告从未对涉案房屋进⾏占有、使⽤，2017年之前也从未对⾼同⽅对涉案房屋的占有、使⽤、收益、处分提出过异议。原告称涉案房屋系其因拆除⾃⼰地号为I13-13-193的房屋⽽获得的申请六间宅基地的权利与被告⾼同⽅的房屋置换所得，但未提交任何关于置换房屋的证据，根据⼀审法院（2018）鲁0214⾏初81号案件查明的事实：“1998年11⽉份，原告⾼同⽅申请‘拆旧建新’，即拆除涉案的四间宅基地房屋，新建六间宅基地房屋，主管部门对此批⽰‘于1998年11⽉24⽇经镇长办公会研究同意⾼会讲等17户按照各级建房规定建平房，应先拆除旧房，并办理好⼀切建房⼿续后，⽅可动⼯建平房’。这也符合《⼟地管理法》规定的‘⼀户⼀宅’的宅基地管理制度。现原告⾼同⽅已就其‘合法审批未办集体建设⼟地使⽤证’的六间房屋与青岛市城阳区前阳社区居民委员会签订了安置补偿协议，结合⼀审法院在前阳社区调取的新建六间宅基地房屋⼟地费等收据材料，根据主管部门批⽰要求和‘⼀户⼀宅’制度规定，表明原告⾼同⽅‘拆旧建新’的申请已获审批”，应当认定该六间房屋系⾼同⽅申请并建造的，故原告的该主张，不予采信。综上所述，依据《最⾼⼈民法院关于适⽤的解释（⼀）》第⼆条“当事⼈有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利⼈，请求确认其享有物权的，应予⽀持”的规定，⼀审法院确认涉案房屋应归被告⾼同⽅所有。原告的诉讼请求，⽆充分的证据证明，于法⽆据，不予⽀持。
⼀审法院判决：驳回原告⾼坎⽅的诉讼请求。案件受理费14,585元，由原告⾼坎⽅负担。
⼆审期间，双⽅当事⼈均未提交新的证据。
⼆审另查明，已经⽣效的⼭东省青岛市城阳区⼈民法院（2018）鲁0214⾏初81号⾏政裁定书查明事实如下：
1.2017年1⽉18⽇，⾼同⽅就其2000年建成的“合法审批未办集体建设⼟地使⽤证”六间房屋与前阳社区居民委员会签订《前阳社区改造项⽬安置补偿协议（房屋）》，并提交收据两张。其中，编号0180083的收据（第⼆联）显⽰，2001年11⽉27⽇，“兹收到⾼同⽅交来镇⼟地费及证款计⼈民币（⼤写）贰佰伍拾捌元正……”；编号0180082的收据（第⼆联）显⽰，2001年11⽉27⽇，“兹收到⾼同⽅交来⼟地费款计⼈民币（⼤写）壹仟贰佰元正”，“6间×200”。
胡悦鑫图片2.⼀审法院依⾼坎⽅申请到青岛市城阳区前阳社区居民委员会调取到的编号0180083的收据（第⼀联存根）和（第三联记账根据）均显⽰，2001年11⽉27⽇，“兹收到⾼坎⽅交来镇⼟地费及证款计⼈民币（⼤写）贰佰伍拾捌元正……”；编号0180082的收据（第⼀联存根）显⽰，2001年11⽉27⽇，“兹收到⾼坎⽅交来⼟地费款计⼈民币（⼤写）壹仟贰佰元正”，“6间×200”；编号063904的收据（第三联记账根据）显⽰，2000年8⽉3⽇，“兹收到⾼坎⽅交来建房押⾦款计⼈民币（⼤写）贰仟元正”。
⼀审查明的其他事实属实，本院予以确认。
本案经本院主持调解⽆果。李云迪简介个人简历
本院认为，本案系物权保护纠纷。根据上诉⼈的上诉与被上诉⼈的答辩，本案⼆审争议的焦点是：⾼坎⽅主张确认其享有青岛市城阳区前阳村（地号I13-13-297）房屋所有权的主张是否成⽴。
本院认为，根据⼀⼆审查明的事实，结合⼀审法院（2018）鲁0214⾏初81号⾏政裁定书查明的事实，⾼坎⽅主张其原有（地号I13-13-193）房屋被村委拆除后获得了宅基地审批指标，其以审批指标及193号房屋的相关物料与⾼同⽅的297号房屋进⾏了置换，由⾼同⽅使⽤该指标及相关物料建造了六间房屋，⽽⾼坎⽅取得了297号房屋的所有权，并办理了297号房屋地籍使⽤权的变更。对此，⾼同⽅予以否认，称其建造六间房屋的⾏为与⾼坎⽅⽆关，并对297号房屋地籍档案的涂改提出异议。经查，⾼同⽅提交的⼟地费收据第⼆联显⽰交款⼈是⾼同⽅，⼀审法院调取的⼟地费收据第⼀、三联及建房押⾦款收据显⽰交款⼈是⾼坎⽅。双⽅对于六间房屋的审批⼿续所提交的证据相互⽭盾。本院认为，关于六间房屋申请⼈资格的确认并⾮本案审查范围，本院不予评判。但即便如⾼坎⽅主张六间房屋的审批与原193号房屋被拆除存在关联，也不能当然证明297号房屋应当归其所有。且297号房屋地籍档案存在涂改⾏为，其合法性⽆法确认，故⾼坎⽅主张房屋所有权的证据不⾜，本院不予⽀持。
⾼坎⽅主张房屋所有权的证据不⾜，本院不予⽀持。
综上所述，⾼坎⽅的上诉请求不能成⽴，应予驳回；⼀审判决认定事实清楚，适⽤法律正确，应予维
持。依照《中华⼈民共和国民事诉讼法》第⼀百七⼗条第⼀款第⼀项、第⼀百七⼗五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
⼆审案件受理费14,585元，由上诉⼈⾼坎⽅负担。
本判决为终审判决。
三、判决的主要法律依据和实务探析
1.本案还是属于⼋⼗年代家庭分家问题，还真是那句话，亲兄弟也得明算账，否则，也会因为⼀块钱成为仇家。按照本案的案卷分析，⼋⼗年代分家的时候对村委留存的宅基地证明有⼀定涂改，涂改后所有⼈为被上诉⼈，经过⼏⼗年后拆迁出现利益关系⽽且⼗分巨⼤的利益关系双⽅进⾏了诉讼纷争。
2.从⼋⼗年代分家后，该标的物房屋⼀直由被上诉⼈所有、使⽤、并且经营，虽然原先宅基数据有涂改，但是在当年的情况，村⾥办⼿续涂改有⼀定合理性，再加上三⼗年左右的时间上诉⼈未主张权利出现拆迁的时候反⽽主张权利，法院有依据认定三⼗年的所有权占有有效。游戏霸气名字
3.如果是⽗母留下的房屋，拆迁补偿后兄弟妹间可以根据以下原则分配：《继承法》第⼗三条同⼀
顺序继承⼈继承遗产的份额，⼀般应当均等。对⽣活有特殊困难的缺乏劳动能⼒的继承⼈，分配遗产时，应当予以照顾。对被继承⼈尽了主要扶养义务或者与被继承⼈共同⽣活的继承⼈，分配遗产时，可以多分。有扶养能⼒和有扶养条件的继承⼈，不尽扶养义务的，分配遗产时，应当不分或者少分。继承⼈协商同意的，也可以不均等。
张翰的照片4.宅基地使⽤权的权利内容：宅基地使⽤权⼈依法对集体所有的⼟地享有占有和使⽤的权利，有权依法利⽤该⼟地建造住宅及其附属设施。
5.宅基地使⽤权的取得、⾏使和转让适⽤法律的衔接性，宅基地使⽤权的取得、⾏使和转让，适⽤⼟地管理法等法律和国家有关规定。
6.宅基地灭失后重新分配，宅基地因⾃然灾害等原因灭失的，宅基地使⽤权消灭。对失去宅基地的村民，应当重新分配宅基地。
7.宅基地使⽤权的变更登记和注销登记，已经登记的宅基地使⽤权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。
8.在享有和负担地役权的⼟地上设⽴承包经营权、宅基地使⽤权。⼟地所有权⼈享有地役权或者负担地役权的，设⽴⼟地承包经营权、宅基地使⽤权时，该⼟地承包经营权⼈、宅基地使⽤权⼈继续享有或者负担已设⽴的地役权。
9.在已设⽴⽤益物权的⼟地上设⽴地役权。⼟地上已设⽴⼟地承包经营权、建设⽤地使⽤权、宅基地使⽤权等权利的，未经⽤益物权⼈同意，⼟地所有权⼈不得设⽴地役权。
10.依法登记取得或者根据物权法第⼆章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的⼈，应当认定为物权法第六章所称的业主。基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律⾏为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的⼈，可以认定为物权法第六章所称的业主。
11.建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（⼀）具有构造上的独⽴性，能够明确区分；（⼆）具有利⽤上的独⽴性，可以排他使⽤；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列⼊该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。本条第⼀款所称房屋，包括整栋建筑物。
12.除法律、⾏政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：
12.除法律、⾏政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（⼀）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、⼤堂等公共通⾏部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；（⼆）其他
不属于业主专有部分，也不属于市政公⽤部分或者其他权利⼈所有的场所及设施等。建筑区划内的⼟地，依法由业主共同享有建设⽤地使⽤权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。
13.业主基于对住宅、经营性⽤房等专有部分特定使⽤功能的合理需要，⽆偿利⽤屋顶以及与其专有部分相对应的外墙⾯等共有部分的，不应认定为侵权。但违反法律、法规、管理规约，损害他⼈合法权益的除外。
14.建设单位按照配置⽐例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等⽅式处分给业主的，应当认定其⾏为符合物权法第七⼗四条第⼀款有关“应当⾸先满⾜业主的需要”的规定。前款所称配置⽐例是指规划确定的建筑区划内规划⽤于停放汽车的车位、车库与房屋套数的⽐例。
15.建筑区划内在规划⽤于停放汽车的车位之外，占⽤业主共有道路或者其他场地增设的车位，应当认定为物权法第七⼗四条第三款所称的车位。改变共有部分的⽤途、利⽤共有部分从事经营性活动、处分共有部分，以及业主⼤会依法决定或者管理规约依法确定应由业主共同决定的事项，应当认定为物权法第七⼗六条第⼀款第（七）项规定的有关共有和共同管理权利的“其他重⼤事项”。
16.物权法第七⼗六条第⼆款和第⼋⼗条规定的专有部分⾯积和建筑物总⾯积，可以按照下列⽅法认定：（⼀）专有部分⾯积，按照不动产登记簿记载的⾯积计算；尚未进⾏物权登记的，暂按测绘机构为什么大家都怕炎亚纶
的实测⾯积计算；尚未进⾏实测的，暂按房屋买卖合同记载的⾯积计算；
（⼆）建筑物总⾯积，按照前项的统计总和计算。第九条　物权法第七⼗六条第⼆款规定的业主⼈数和总⼈数，可以按照下列⽅法认定：（⼀）业主⼈数，按照专有部分的数量计算，⼀个专有部分按⼀⼈计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同⼀买受⼈拥有⼀个以上专有部分的，按⼀⼈计算；（⼆）总⼈数，按照前项的统计总和计算。
第⼗条　业主将住宅改变为经营性⽤房，未按照物权法第七⼗七条的规定经有利害关系的业主同意，有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，⼈民法院应予⽀持。将住宅改变为经营性⽤房的业主以多数有利害关系的业主同意其⾏为进⾏抗辩的，⼈民法院不予⽀持。
17.业主将住宅改变为经营性⽤房，本栋建筑物内的其他业主，应当认定为物权法第七⼗七条所称“有利害关系的业主”。建筑区划内，本栋建筑物之外的业主，主张与⾃⼰有利害关系的，应证明其房屋价值、⽣活质量受到或者可能受到不利影响。
18.业主以业主⼤会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由，依据物权法第七⼗⼋条第⼆款的规定请求⼈民法院撤销该决定的，应当在知道或者应当知道业主⼤会或者业主委员会作出决定之⽇起⼀年内⾏使。
19.业主请求公布、查阅下列应当向业主公开的情况和资料的，⼈民法院应予⽀持：（⼀）建筑物及其附属设施的维修资⾦的筹集、使⽤情况；（⼆）管理规约、业主⼤会议事规则，以及业主⼤会或者业主委员会的决定及会议记录；（三）物业服务合同、共有部分的使⽤和收益情况；（四）建筑区划内规划⽤于停放汽车的车位、车库的处分情况；（五）其他应当向业主公开的情况和资料。
20.建设单位或者其他⾏为⼈擅⾃占⽤、处分业主共有部分、改变其使⽤功能或者进⾏经营性活动，权利⼈请求排除妨害、恢复原状、确认处分⾏为⽆效或者赔偿损失的，⼈民法院应予⽀持。属于前款所称擅⾃进⾏经营性活动的情形，权利⼈请求⾏为⼈将扣除合理成本之后的收益⽤于补充专项维修资⾦或者业主共同决定的其他⽤途的，⼈民法院应予⽀持。⾏为⼈对成本的⽀出及其合理性承担举证责任。
21.业主或者其他⾏为⼈违反法律、法规、国家相关强制性标准、管理规约，或者违反业主⼤会、业主委员会依法作出的决定，实施下列⾏为的，可以认定为物权法第⼋⼗三条第⼆款所称的其他“损害他⼈合法权益的⾏为”：（⼀）损害房屋承重结构，损害或者违章使⽤电⼒、燃⽓、消防设施，在建筑物内放置危险、放射性物品等危及建筑物安全或者妨碍建筑物正常使⽤；（⼆）违反规定破坏、改变建筑物外墙⾯的形状、颜⾊等损害建筑物外观；（三）违反规定进⾏房屋装饰装修；（四）违章加建、改建，侵占、挖掘公共通道、道路、场地或者其他共有部分。
22.建筑物区分所有权纠纷涉及专有部分的承租⼈、借⽤⼈等物业使⽤⼈的，参照本解释处理。专有部分的承租⼈、借⽤⼈等物业使⽤⼈，根据法律、法规、管理规约、业主⼤会或者业主委员会依法作出的决定，以及其与业主的约定，享有相应权利，承担相应义务。
23本解释所称建设单位，包括包销期满，按照包销合同约定的包销价格购买尚未销售的物业后，以⾃⼰名义对外销售的包销⼈。⼈民法院审理建筑物区分所有权案件中，涉及有关物权归属争议的，应当以法律、⾏政法规为依据。
24.建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主⼤会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束⼒。业主以其并⾮合同当事⼈为由提出抗辩的，⼈民法院不予⽀持。
24.符合下列情形之⼀，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款⽆效的，⼈民法院应予⽀持：（⼀）物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务⼀并委托他⼈⽽签订的委托合同；（⼆）物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。前款所称物业服务合同包括前期物业服务合同。
25.物业服务企业不履⾏或者不完全履⾏物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关⾏业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履⾏、采取补救措施或者赔偿损
失等违约责任的，⼈民法院应予⽀持。物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。
26.业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的⾏为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停⽌侵害、排除妨害等相应民事责任的，⼈民法院应予⽀持。
27.物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅⾃扩⼤收费范围、提⾼收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，⼈民法院应予⽀持。业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费⽤的，⼈民法院应予⽀持。
28经书⾯催交，业主⽆正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主⽀付物业费的，⼈民法院应予⽀持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者⽆需接受相关物业服务为抗辩理由的，⼈民法院不予⽀持。
29业主与物业的承租⼈、借⽤⼈或者其他物业使⽤⼈约定由物业使⽤⼈交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，⼈民法院应予⽀持。
30.业主⼤会按照物权法第七⼗六条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后，业主委员会请求解除物业服务合同的，⼈民法院应予⽀持。服务企业向业主委员会提出物业费主张的，⼈民法院应当告知其向拖⽋物业费的业主另⾏主张权利。
31物业服务合同的权利义务终⽌后，业主请求物业服务企业退还已经预收，但尚未提供物业服务期间的物业费的，⼈民法院应予⽀持。物业服务企业请求业主⽀付拖⽋的物业费的，按照本解释第六条规定处理。
32物业服务合同的权利义务终⽌后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务⽤房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资⾦的，⼈民法院应予⽀持。物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主⽀付物业服务合同权利义务终⽌后的物业费的，⼈民法院不予⽀持。33.本解释涉及物业服务企业的规定，适⽤于物权法第七⼗六条、第⼋⼗⼀条、第⼋⼗⼆条所称其他管理⼈。
34因物业的承租⼈、借⽤⼈或者其他物业使⽤⼈实施违反物业服务合同，以及法律、法规或者管理规约的⾏为引起的物业服务纠纷，⼈民法院应当参照本解释关于业主的规定处理。
35.同⼀个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县⼈民政府房地产⾏政主管部门或者街道办事处、乡镇⼈民政府的指导下成⽴业主⼤会，并选举产⽣业主委员会。但是，只有⼀个业主的，或者业主⼈数较少且经全体业主⼀致同意，决定不成⽴业主⼤会的，由业主共同履⾏业主⼤会、业主委员会职责。
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