我对个人住房贷款的几点看法
个人住房贷款在世界各国个人资产业务中都是最主要的信贷产品，在我国也是开办最早、规模最大的个人贷款产品。20世纪80年代中期，建行率先在国内开办了个人住房贷款业务，随之工行、农行和中行等国有商业银行陆续在全国范围内全面开办了个人住房贷款业务。近年来，房地产行业方兴未艾，各大商业银行的个人住房贷款规模不断扩大，信贷产品也不断丰富。面对国家多次针对房地产市场进行宏观调控的实际，如何发展个人住房贷款业务成为各家银行研究的重点课题，本文以中小城市（松原）为例，浅谈一下我对个人住房贷款的几点看法：
一、松原房地产行业及个人住房贷款业务发展概况
（一）松原房地产行业发展状况
2013年前三个季度，松原市房地产市场平稳前行，有效供应相对充足，房价稳中有升，供应结构供大于求。全市新建商品房登记套数为3755套，较去年同期增加691套，登记面积为30.28万平方米，较去年同期多次增5.15万平方米。前九个月，松原市新增商品房批准预售（新增商品房可售量）840.63万平方米，同比上涨131.75%。其中：商品住房批准预售（新增商品住房可售量）206.9万平方米，同比上涨100.03%；商用及办公用房批准预售面积633.73万平方米，同比上涨88.67%。二手房成交套数为10375套，比去年同期增加3211套，同比上涨44.82％。其中：二手房住宅成交套数为8955套，同比上涨41％；
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用房成交套数为1420套，同比上涨74.44%。
从近五年全市房地产市场统计数据来看，全市房地产开发企业由2008年末的44家升至2012年末的129家，增幅高达193.18%；当年房地产完成投资由2008年末的27.89亿元上升至2012年末的81.38亿元，增幅达到191.79%；当年房地产施工面积由2008年160.88万平方米上至2011年最高的331.06万平方米；近5年累计销售房地产594.68万平方米，实现房地产销售额162.78亿元。尽管全市近5年每年均有10万-40万左右平方米的房产尚未出售，但从上述数据仍然可以看出近5年来松原市房地产市场一直非常活跃，房产销售非常旺盛。同时，受国家宏观调控政策的影响，全市房地产行市场经过2010年-2011年的黄金发展时候后，2012年较2011年有所萎缩，房地产销售额锐减34.48亿元，房地产空闲面积也达到近五年来的最高，较2010年最低时多35.39万平方米。
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图一、松原市近五年房地产开发企业数量走势
图二、松原市近五年房地产行业当年完成投资额及销售额走势
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图三、松原市近五年房地产当年施工面积、销售面积及空闲面积走势
（二）松原市四大行住房贷款业务发展情况
截止10月末，松原市工、建、中、农四大行住房类贷款余额为587722万元，其中：工行住房贷款余额为233317万元，市场份额占比40%；建行住房贷款余额为214020万元，市场份额占比36%；中行住房贷款余额为93937万元，市场份额占比16%；农行住房贷款余额为46448万元，市场份额占比8%。
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图五、2013年10月末松原市四大行      图六、2013年10月末松原市四大行 住房贷款余额占比 （单位：万元）      住房贷款增量占比（单位：万元）
截止2013年10月末，松原四家金融同业住房贷款的净增总额为148041万元，其中工行住房贷款净增50135万元，市场分额占比34%；建行住房贷款净增58162万元，市场分额占比39%；中行住房贷款净增19168万元，市场分额占比13%；农行住房贷款净增20576万元，市场分额占比14%。虽然农行住房类贷款的市场份额与同业还存在一定差距，但增量同业排名由年初的第4位上升至第3位，已经赶超中行，且与工、建两行的差距在逐步缩小，并且农行在近两年住房类贷款的增速始终排名同业第一。
从近五年全市四大行个人贷款业务统计数据来看，住房贷款仍是个人贷款业务的重要品种，除个别年份外，住房贷款均占到四大行个人贷款的40%以上，工行和建行在个贷业务及细分市场上占有绝对优势，中行和农行在2011、2012年住房贷款增势明显。工行和建行在个人住房贷款业务占有绝对优势的主要原因是工行和建行住房贷款业务开展较早，客户基础较好，同时两行抓住了松原市房地产市场发展的黄金时期（2010年—2011年）实现了个人住房贷款业务的迅速扩张。
（三）农行松原分行住房贷款业务发展情况
想开网店截止10月末，松原分行非农个贷余额为66727万元，其中：个人购房类贷款余额为50242万元，占比7
5.3%。今年前十个月，全行非农个贷业务累计发放40,122万元，其中：购房类个贷业务累计发放25526万元，占比63.6%。目前，松原分行已经开展业务合作的一手按揭楼盘总数为30个，其中：城区一手楼盘21个，本年累计发放一手房按揭贷款9766万元；县域一手楼盘9个，本年累计发放一手房按揭贷款9725万元。与农行开展业务合作的二手房中介机构9家，本年累计发放二手房贷款6035万元。在个贷集中经营以来的三年时间中，个人购房类贷款余额以每年平均271%的速度持续递增，个贷业务实现了迅速扩张。从上述数据可以看出，个人购房类贷款已经成为松原分行个贷业务发展的支撑和保障。
二、从国家政策看松原房地产市场及个人住房贷款业务发展kdj指标
为了使得我国房地产过分的繁荣得到有效的抑制，自从2010年我国颁布了一系列条款针对房地产行业进行一定的调控，并且