住宅的价值同其使⽤价值是⼀个事物的两个不同⽅⾯，截然不可分开，但两者⼜是可以相互脱离的。⽐如，在住房养⽼的各种可⾏模式介绍中，我们⼀⽅⾯运⽤其使⽤价值发挥其作为⽣活居住场所的功能；另⼀⽅⾯⼜充分运⽤其价值，并将该价值通过⼀定的形式提前变现套现，⽽同时取得其作为养⽼保障⼿段的功能。当然，住户在尽情享⽤其双重性的功⽤发挥时，也需要为此付出相应的代价，就是住宅产权或使⽤权的⼀定时期或永久性的让渡。这⼀代价的付出显然是必要的，也是可⾏的。
（⼀）住房的基本功能——⽣活居住功能
住宅在家庭⽣活运⾏中发挥着重要的功能作⽤。⼈的⼀⽣中，约有⼀半乃⾄更多的时间是在家中度过的。这⼀点素来为⼈们所特别注重。如住房是家庭得以存在并充分发挥其功能作⽤的⾸要条件。⽆房即谈不到“家”，没有起码的住宅，家庭的正常⽣活就⽆法进⾏。在80年代的⼤上海⾥，许多⼤龄青年已结婚多年，但因在单位中分不到住房，只能各⾃仍旧在职⼯宿舍中⽣活。结婚成家本是形同⼀体，但却因缺乏婚房被⼈为分割，结了婚却⽆法成家。
（⼆）住房的派⽣功能⼀——投资盈利功能
⼀般认为，住房也就是⽣活居住的场所，事实上，住房除发挥⽣活居住场所的基本功能外，还有着投资微博能禁止某个人访问吗
骆艺璇营利、融通资⾦⼿段和养⽼保障⼯具等功能。⽣活居住场所是基本功能，是从对住宅的使⽤价值充分运⽤和发挥所得到的。⽽将住房作为投资营利、资⾦融通和养⽼保障⼯具，则是前者的派⽣功能，是从住宅价值流动转换以求更好地发挥多⽅⾯功能的⾓度加以衡量和运⽤的。家庭购买房屋，固然是⼀⼤开销，甚⾄要动⽤毕⽣的精⼒来实现这⼀⽬标。但住房⼀旦买到⼿后，就可以⼀边享有住房作为消费品的⽣活居住的功能，⼀边享有住宅作为投资品保值增值的功能，以及在特殊情形下利⽤住房融通资⾦的功能，特别是还可以享有在晚年作为养⽼保障的功能。
住宅的投资功能是将住宅视为⼀种投资品，以取得⽐⼀般储蓄存款、股票债券、保险等投资，等更为稳定可靠的收益，近⼏年来也逐步成为社会公众的共识。从上世纪90年代以来，房价上涨远远超出⼀般物品的上涨速度。近⼏年来，在杭州、上海、宁波等地，房价⼏乎是三四年中翻了⼀两番。同时期的⾷品、服装、⽇⽤品等的价格，却明显呈现为下跌趋势。房价涨幅为何如此之⼤，原因之⼀正在于有相当的投资者介⼊其中，并从这种投资中获取了⾮常可观的收益。如新华社曾经编发的⼀则消息中，就介绍了温州某青年⼈，凭借在房市中买期房再出售的⽅法，两三年中本⾦增值了近10倍。
黄晓明公益照住宅就其实物⽽⾔，是不动产，是超长期耐⽤的固定资产。尽管住房作为不动产，是特定⼟地的附着物，物质实体是不能移动，⼀经移动就会出现物质实体的毁损。但住房的价值特性，如保值增值、可转让出售、可抵押质押、产权分割乃⾄使⽤权的分割、继承、可投资、产权转移和流动等，则使其具有了移动的特性。住房价值的循环周期，即从住房的建造、购进、居住使⽤到最终的彻底丧失使⽤价
值，重新建造更新⽽⾔，要长达五六⼗年或更为长久。即使每年对住宅计提折旧时，年折旧率也仅仅为2%。考虑到住宅能够保值增值的特点，从价值的⾓度予以衡量评价时，它并⾮消极地随着时间的推移，计提折旧并最终实现全部收回。⽽是可以通过更为积极的⼿段，如抵押、担保、出售、转让乃⾄使⽤权的⼀定期间的转让，即出租的形式将其价值变现或流动起来，这就可使住房在家庭经济⽣活中发挥更为积极有效的功⽤。
住宅投资效益的实现，是必须将住宅在房地产交易市场中变现，才能获得。否则就只能是仅仅反映在账⾯的“⽔中⽉、镜中花”，可见⽽不可得。住宅作为投资品同其作为居住⽣活场所，两种功能是可以融会也可以相互背离的。
（三）住房的派⽣功能⼆——融资功能
住房的融资功能应当给予很好发掘。家庭经济运营中，往往会出现的是，某⼀时期的经营投资或理财运做，临时性地需要⼤量资⾦，却⼜⽆从迅速地筹措到⼿。向银⾏借款⼜⼤多是难以如愿，向亲朋好友借款⼜使⼤家难以在短时期内筹措巨资，这就⽩⽩错失了⼤好的投资创业机会。其实，这笔融资如能通过住房的短期融资如愿拿到时，可谓是好处莫⼤焉。如某家庭急需较多资⾦以实现创业，或预期股市将有重⼤利好消息出台，有⼀波⼤的⾏情时，就可以通过住房的抵押、担保等形式，向⾦融机构或社会融通资⾦。
住房的融资功能同养⽼保障功能有较⼤的相似之处，前者是短期融资，是在⽣活、投资理财中有某种短期性的资⾦需要，可临时性地⽤住房的抵押来换取资⾦。等待投资赚了钱后，再将这笔抵押贷款本息如数归还。后者则是长期性融资，是对晚年⽣活中的养⽼中的资⾦短缺，动⽤住房资产，尤其是⾃⼰⾝故后仍遗留的财产价值变现融通资⾦来养⽼。这笔贷款在⾃⼰的有⽣之年是不需要考虑归还的。
住房的融资功能发挥到极致的⼀个典型事例，是2006年股票市场⼜出现了⼀波⼤的⾏情。某位冒险家在多⽅融通资⾦如能如愿的状况下，毅然决然将⾃⼰惟⼀的住房出售掉，全家居住在10多平⽅⽶的⼩屋中艰苦度⽇。但所⾼兴的是，所购买的股票和基⾦已经是⼤有斩获，⽬前已经取得翻番的盈利。这就是说这位冒险家今⽇将股票出售掉，得到的钱财可以购买到两套原来居住的房屋。当然，这⼀事项是⼤家难以望其项背，也不必向其学习的。假若万⼀股市踏空（这不是万⼀，⽽是极有可能），就会⾯临着房钱两空的局⾯，甚⾄为此⽽妻离⼦散，也⾮危⾔耸听。如果能够⽤出典的⽅式，将该住房典当个数⽉半年，可能在⼿续上更为简单，花费相关的税费更为减少。典当得来的钱财同样可运⽤来炒做股票。
（四）住房的派⽣功能三——养⽼保障功能
住房拥有的养⽼保障的功能，是⼤家注意不多的。它是可以同住房⽣活居住的功能融为⼀体、并⾏不悖的。这就是说该住宅可以⼀边继续使⽤居住，正常发挥使⽤价值的功能；⼀边⼜通过倒按揭或房产养⽼寿险等⼿段，切实地⽤其价值的提前变现和转让来充分发挥其养⽼保障的功⽤。
住宅具有不同于⼀般物质实体的最⼤特点——是它紧密地附着于特定的⼟地。鉴于⼟地的稀缺性，住房的价值极少会发⽣贬损事项，⽽是会呈现为保值增值态势。即使住宅经过时间的流逝⽽逐渐磨损陈旧，但其所附着的⼟地的价值却是在不断的增值的，这笔价值增值远远超出住宅实物磨损⽽减损的价值。这种特性使得住宅担负养⽼保障的功能，是现实可⾏的，也是易于操作实现的。⽐如，花40万元购买1套房产，过10年、20年后仍然会具有很⾼的价值，甚⾄是远远超过原买价。如上特性，使得住宅担负养⽼保障的功能，是现实可⾏的，也是易于操作实现的。
住宅担负养⽼保障的功⽤，在⽬前⽽⾔，对家庭筹措养⽼资⾦，是增开了⼀条新的⼜是极为稳妥的来源渠道。家庭购买住宅以改善⽣活居住条件，是⼤家⾮常向往的。但这在相当多数家庭⼜是难以达到。或者说像许多家庭经常看到的那样，好容易集中毕⽣的精⼒和财⼒，终于买到了⼼仪已久的住宅，但养⽼⾦⼜在何处搜寻呢，就是颇费踌躇之事。设若⼤⼒发展储房养⽼、售房养⽼，显然可以解决这⼀⼤的⽭盾。有了新房了，养⽼问题如何解决呢？⽤住房价值的变现套现来养⽼，即可实现居住与养⽼两不误，显然就是个最好的选择。
秋分节气最经典诗句（五）各项功能的组合发挥功⽤
养⽼保障功能与投资盈利的功能⼜是可以融合⼀起的。这就是将从反向抵押贷款中取得的现⾦，再重新投⼊到新住房的购置上，借助于住房的涨价取得收益。国家发改委的某位处长说，办理了⽉付式的李孝利变性
反向抵押贷款后，如果我有10万元存款，每个⽉还能从保险公司领取近1万元，就可以把10万元存款⽤作⾸期付款，购置位于东三环某项⽬的100平⽶的期房，该房内部认购价格为7000元/平⽶，选择的是⼋成25年贷款，总价款为70万，⽉供1200元。按照现在的市场⾏情，内部认购价格⽐市场价格低500元。⼀年后交付，我再把将这套房抛售出去，此时，由于项⽬周边⽣活配套设施与交通的完善，房⼦价值提升了，价格将由⽬前的7000元/平⽶上涨到7500元/平⽶，⼀年内就可以获得50000元的收益！该处长的这⼀如意算盘打得是很响。事实上，动⽤住宅的短期融资功能，将这⼀套住宅临时性地向银⾏申请数⼗万元，⽤于购房，到⼀年期满交付后，再将这套住宅直接售出即可。同样可获得盈利收益，⽽且不需要经受反抵押房贷那样的⿇烦重重。
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