房地产市场中安置房价值评估浅析
韩艳丽
【摘要】国有土地房屋征收过程中，若被征收人选择产权调换，则需要对被征收人提供安置房，为了计算被征收房屋与安置房屋的价差，需要评估安置房屋的价值。本文针对安置房与商品房的区别，对适用的评估方法进行梳理。由于安置房往往存在交易期限制，在实践中估价师通常仅凭经验估算交易限制调整系数甚至忽略该系数，笔者结合上海市旧改项目中的安置房源价格评估项目，参考持有加转售模型来估算交易限制调整系数，以期抛砖引玉。
【关键词】安置房；市场价格；限售；权益状况调整；税费
一、引言
在国有土地上房屋征收与补偿活动中，不可避免的涉及到被征收人的安置。有些被征收人选择自行购房、货币补偿，更多的被征收人选择的是房屋产权调换。根据《国有土地上
房屋征收与补偿条例》[1]（国务院令第590号）规定，被征收人选择房屋安置，政府在提供安置房的同时应与被征收人计算、结清被征收房屋价值与安置房之间的差价。
用于产权调换的房屋即人们通俗理解的“安置房”。包括居住安置房、非居住安置房（以商业、办公居多）。本文结合一例上海市区旧改项目涉及的安置房评估项目，针对安置房与普通商品房的诸多区别，重点说明居住类安置房在选用估价方法及评估过程中的注意事项，参考持有加转售模型来估算交易限制调整系数，供同业估价师们参考。
二、安置房与商品房的区别
一般商品房包括有现房和商品房预售房。商品房现房指的就是开发企业将验收合格的商品房卖给买受人，由买受人来支付房价款。而商品房预售房，指的是在开发商将还在建设的商品房预先售卖给买受人，并由买受人来支付定金或者是房价款。
安置房是政府根据相关法规及政策的规定，为了公共利益，在土地征收过程中对被征收人进行安置的房屋。安置对象既包括城市居民，也包括征收宅基地的农户。目前安置房分为两种，一种是政府提供优惠政策，制订建房协议，明确住宅设计、公共服务配套面积，车位配置等建设标准，供应重大建设项目被征收人的政策性住房。还有一种安置房是征
收事务所通过市场购买的商品房，对上市交易没有限制。本文主要分析第一种安置房。
此类安置房与商品房的主要区别在于：
高考霸气祝福语八个字1.商品房与安置房所针对的对象不同。
商品房是对购买者开放的，而安置房只给那些拆迁户、被征收人购买。因此在评估过程中，需注意人文环境调整因素。
2. 土地性质不同。
很多安置房不是完全产权，一些安置房的土地性质是国有划拨居住用地，未缴纳国有土地使用权出让金。而商品房是完全产权，土地性质是国有出让居住用地，已缴纳国有土地使用权出让金。上海市早期的安置房土地多为划拨性质，但是目前的安置房用地更多的是采用出让方式供地。
3、品质上的区别。
安置房往往建设利润受限，建设标准一般低于商品房，小区室外总体、园林小品等投入更是普遍低于商品房。
4、户型面积不同。
安置房一般建筑面积较小，考虑房型配比，以两室一厅为主要房型，适当配置一室一厅，少量配置三室一厅。
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5、交易时间的区别。
根据拆迁安置补偿协议，安置房一般都有交易时间限制，
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比如在产权证附记栏会注明“×年内不得上市交易”的字样（一般以3年、5年限制转让居多）。商品房除期房以及法律法规有特别规定外，一般已经产权登记的现房允许上市交易，进行转售。
6、缴纳税费的区别。
根据《财政部国家税务总局关于城镇房屋拆迁有关税收政策的通知》(财税〔2005〕45号)第二条规定[2]，安置房价格中相当于拆迁补偿款的部分免征契税，超出拆迁补偿款的，对超出部分征收契税。
7、抵押贷款的区别。
对于“X年内上市交易受限制”的安置房，即使现房已经办理产证，但因为产权附记的限售条件，不能用于银行抵押贷款，只有限制对外出售、转让的期限已过，才可以申请抵押贷款。
三、安置房房地产评估的特殊性
与一般房地产市场价格评估项目相比，征收过程中涉及的居住安置房市场价格评估报告内容上的特殊性：
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1、价值定义与内涵
根据《上海市国有土地上房屋征收评估技术规范》[沪房规范(2018)6号]规定[3]，“被征收房屋价值是指根据被征收房屋及其相应土地使用权的实际状况，在房屋征收决定公告
乔四手下莫磊之日正常交易情况下的房地产市场价格，但不包括被征收房屋室内装饰装修价值，并且不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响”。因此等价地，相应的安置房的价值内涵中同样不考虑上述他项权利因素的影响。
一般上海目前的安置房限制交易期为三年，提供的估价结果应为安置房房地产，受到3年内无法上市交易的限制，同时根据安置房税费减免规定，在七通一平条件下于价值时点的房地产市场价格，包含土地使用权出让金。
需要注意的是，这里所说的“市场价值”，不是项目的建房协议价格，后者是由土地使用权出让价格（参考区域基准地价控制）、建筑安装工程费、配套费、财务成本、开发微利和相关税费等组成。
2、价值时点
根据《上海市国有土地上房屋征收评估技术规范》[3] [沪房规范(2018)6号]规定，安置房的价值时点为房屋征收决定公告之日。
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3、房地产状况
通行的一些比较因素因子调整在这里就不一一赘述，安置房市场价格评估中权益状况调整主要源于交易限制调整。一般上海目前的安置房限制交易期为三年，部分区域是按照小产证拿到三年后才可以转让，部分区的操作口径是按照大