为你揭秘上海“满五唯⼀”房⼦能省多少钱？
不少买⼆⼿房的朋友都觉得上海房屋税费计算⿇烦，算来算去不知道⾃⼰到底要交多少钱，
小沈阳姓什么总觉得这笔钱交的冤枉，
之前有个客户没有弄清楚这个事情，买到了⼀套不是满五⼜唯⼀的房⼦，结果多交了50多万的购房税费，想想⾃⼰的钱都⽤来买房了，还要多拿出好⼏⼗万交税，⼼⾥真的是蛮郁闷的。关键当时这位先⽣钱都拿来付房款和装修，没有多余的钱了，这就更加尴尬了。
所以我们在买房前⼀定要弄清楚满五唯⼀的房⼦和满⼆唯⼀的房⼦，之前我也讲过这些，不知道的可以看往期的历史⽂章，这边不⼀⼀赘述了。今天着重讲上海⼆⼿房税费计算和实操。⾸先附上⼀张上海⼆⼿房买卖主要税费表，如下：
火锅店菜单上海⼆⼿房买卖主要税费表
从图表得知，我们先说契税：“唯⼀”90平以下——1% ，90平以上——1.5%；如果是“不唯⼀”，不管⾯积都是3%。这个契税应该不难理解，就是按照房屋⾯积和房屋套数来决定，影响契税税率的多少，主要是看是不是“唯⼀住房”。当然，像⾮居住类⽤房⽐如商铺、办公楼等都是按照3%来算。
⽆论是普通住宅还是⾮普通住宅（也叫商品房和普通商品房，之前⽂章提到过），只要满⾜“满五唯⼀”的住宅均可免征个⼈所得税，在上海出售满两年的普通住宅可以免征增值税，但是⾮普通住宅则仍需要缴纳增值税及附加税。
增值税的征收⽅法
个⼈将购买不⾜2年的住房对外销售的，按照全额的5.6%缴纳增值税及附加；个⼈将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。也就是说只要房⼦满两年，那么⽆论是否唯⼀都可以免征增值税。
个⼈所得税的征收⽅法
对住房转让的个⼈，能够提供完整、准确的有关凭证，能够正确计算应纳税额的，应采取查帐征收，依应纳税所得额的20%计征个⼈所得税；对纳税⼈未能提供完整、准确的有关凭证，不能正确计算应纳税额的，应采取核定征收，税率暂定为计税价格的1%。
对个⼈转让⾃⽤5年以上，并且是家庭唯⼀⽣活⽤房取得的所得，免征个⼈所得税。这也就是说必须同时满⾜“满
五”和“唯⼀”两个条件，购房者才能免交个税。
有⽹友就问，为什么契税没有普通住宅和⾮普通住宅之分呢?
建党100周年手抄报文字内容这都是国家2016年出台的《关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知》，对于个⼈购买家庭唯⼀住房，取消普通住宅与⾮普通住宅之分，由之前的三档改成两档计税。
下⾯我们开始进⾏举例论证——
社保代缴协议
假设王先⽣要买⼀套⾯积为70平⽶的⼆⼿房，合同价为400万，原值为200万，⾸套房，税费如何缴纳？⼩编举⼏种不同的情况供⼤家考量。
王先⽣购买的是满五唯⼀的普通住宅，税费为：
暂免增值税、附加税和个⼈所得税。
王先⽣购买的是满五⾮唯⼀的⾮普通住宅，税费为：
增值税及附加：（400万-200万）/105%*5%*1.13=10.76万
增值税及附加：（400万-200万）/105%*5%*1.13=10.76万
个⼈所得税：（400万-（400万-200万）/105%*5%）*2%=（400万-9.5238）*2%=7.8095万共计：18.
57万元
王先⽣购买满五唯⼀的⾮普通住宅，税费为：
增值税及附加：（400万-200万）/105%*5.65%=10.76万
个⼈所得税：暂免
王先⽣购买的是未满2年的⾮普通住宅，税费为：
增值税及附加：400万/105%*5%*1.13=21.5万
个⼈所得税：400万-19.0476万*1%=3.8万
音标共计：25.3万元
王先⽣购买的是满2年未满5年的普通住宅，税费为：
增值税及附加：400*1%=4万
个⼈所得税：暂免
共计：4万元
王先⽣购买的是满2年未满5年的⾮普通住宅，税费为：
增值税及附加：（400万-200万）/105%*5%*1.13=10.76万
山西省个⼈所得税：（400万-（400万-200万）/105%*5%）*2%=（400万-9.5238）*2%=7.8095万
共计：18.57万元
从对⽐图可以看出，王先⽣买的房⼦如果是满五唯⼀的普通住宅，最⾼可以省下25.3万！
TIPS：
在房产交易中，卖家⼀般会将税费转嫁给买家，因此挑选房源的时候选择满五唯⼀的普通住宅，⽆形之中会为买家省下不少钱。
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