2013/03/05 09:13 来源：云南房网 发表评论（2） 复制链接 分享到：
3月1日，《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》发布。这被称为“国五条”实施细则的通知，震动全国楼市，更是在3月4日成为A股“黑星期一”的重要起源，上证指数盘中一度暴跌超百点，房地产板块48只个股封死跌停板。
如果说资本市场的“误解”导致了A股的投机性强势做空，那么新“国五条”实施细则里被称为“两头堵”的、针对转让自有住房按20%计征差额所得税规定令很多人愕然。所谓“两头堵”，即高额征税逼迫卖家转移税负至购房者，购房者在购房成本增加的情况下，反而转向新房市场；承接上述结果，引发存量房持有者由卖转租，倒逼市场供应份额巨大的二手房市场供应急剧萎缩，从而进一步加剧供需失衡，助长房价继续高企。
也就是说，新政在二手房市场一个20%的政策，分别堵住买卖双方达成交易的意愿，荒漠化二手房的出售市场，这对于二手中介的生存造成巨大威胁。失去了买卖市场的收益，单靠出租市场，不足于养活中介。因此，业界普遍将此解读为政策灭顶二手房中介企业。3月2日
以来很多二手门店房源暴增，闻风而逃的市民不在少数，一些本来还在犹豫的市民因个税的消息下定决心加快过户节奏，中介的客户量、带看量更是比平时多出几倍，客户亦呈现疯狂交易欲望。
难道昆明二手中介真的在上演遭政策灭顶前的最后疯狂？
云南房网实地走访了昆明市产权交易中心以及部分中介门店，并采访了二手房中介企业相关负责人，听听他们是怎么理解和面对20%的。
各中介门店门庭若市
据云南映象的一个中介从业人员介绍，从3月2日起，昆明市各中介门店就或多或少的涌入了一些前来咨询的市民：买房的，卖房的，租房的，甚至是中介估价的络绎不绝，他一整天仅带看的客户就有8组，租房的意向客户比较多一些，售房的客户主要是以79——93平米的两房和三房为主，其他同事的带看量也还不错。
在新迎小区、金星小区、梁源小区同样的景象也在上演，而且客户猛增的现象一直延续至昨日。
昨天早上9点，小编才来上班就在电梯里遇到了带客户来阳光A版看房的中介小李。据他透露，之所以那么早带客户过来看房是因为今天跟他预约看房的购房者比较多，下午一点还有一位老客户的房子需要他去拍照，怕忙不过来。
舒畅图片 下午小编在阳光A版13楼又看到了中介带客户来看房，好奇的看房客问中介：“咋个你们今天那么多看房的人哦？”中介说：“可能是受到个人所得税要按差额的20%来征收的影响吧，我今天跑阳光A版都好几趟了，这边的房子比较受欢迎，所以你们看了要是满意的话就赶紧定吧”。
艾梦萌等待核税
产权交易中心过户市民激增
昨日（3月4日）下午2点左右，小编来到了位于护国路与宝善街交叉口华尔贝大厦的昆明市产权交易中心。此时的产权交易中心较以往热闹不少，从一楼的贷款办理处到三四楼的公证处，满眼看去全是在办理手续的人，尤其是购房资格查询、核税、交件几个窗口均被前去办过户的人围得水泄不通，就连平时不用排队的复印店，今天都排起了长长的队伍。而各个公证处的工作人员更是忙得不可开交。
小编试图从核税窗口前的过道走过去，可试了几次都被堵在那儿的“人墙”给挡了回来。其实数一下，这里不过一百来人，可为什么不让过呢？小编百思不得其解。属蛇和什么属相最配
这时角落里一个无精打采的女士引起了我们的注意，小编便走过去与她闲聊起来。据她介绍他们早上8点就到这里了，本来想着可以早点办过户的，可是房东的老婆一直到10点半才来，做完公证就11点多了，来二楼的核税处一看，到处都是人，连材料都递不进去。眼看产权交易中心就要下班了，只能先去吃饭，下午再接着办。没想到下午的人也不少，
辛苦了一上午了，现在终于到了核税的环节，已经没力气折腾了，索性交给家人和中介去办理。不过她嘀咕的一句话倒是表达出了她的无奈：“又不是周末挤那么多人干嘛？”
而据小编观察，在购房资格查询、交件窗口也有很多购房者在等待工作人员办理相关手续，整个大厅内几乎都是匆忙的人，根本顾不上闲聊，可见今天前来办理过户的市民不在少数。
据一位不愿透露姓名的中介办过户专职人员介绍：“今天前来办理过户的市民比春节后的任何一天都要多出不少。以往这个点（约下午3点）做公证的市民并不多了，但是今天每个公证员旁边几乎都还围着两组来办过户手续的市民，你看看楼梯间那里排队复印的人就知道了。”小编顺着他手指的方向看去，确实是排起了长长的队伍。
排队复印
“他们现在才来能办完过户手续吗？”小编问该办过户专职人员。他回答：“这要看办公证的速度和核税的速度了，不过我估计很难办完，最多交完税费把回执单交到交件窗口，要办贷款的话最快也要明早（3月5日）了”。
未完成过户手续的卖方很着急
在房产交易中心，两个或者三个中介分工服务于一组客户（买卖双方）的现象并不少见，从他们指导买卖双方填写资料的熟练程度来看，应该都是有一些资历的经纪人了。尽管如此，一些未办完过户手续的卖方仍然难掩着急的表情，甚至一位30多岁的女士边走边掏打电话说：“你们赶紧来吧，过了明天（3月5日）我就要回呈贡了，到时候就不知道哪哈回得来了，过了户么也就了了一桩心事，不然一天挂着……”。全程都是开车的动漫推荐
下午3点公证处依然有很多人suv哪款性价比高
在广福路某小区买了一套3房的王师无奈的告诉小编：“个人售房将按转让所得征收20%个税的政策还未落地，但是也担心突然政策出来了，自己就要损失一大笔钱了。现在所有的税费都是买方负责，卖家是收纯房款，万一政策落地，20%的差额税可不是闹着玩的，所以即便是花两天的时间也一定要赶在新政在昆明落地前快速办结过户手续”。
中介利用个税新政进行限时逼定
与买卖双方的焦急心理一样，中介也在想方设法利用这个机会抢时间卖房，而利用个税新政进行限时逼定（逼迫下定金）似乎成了他们最行之有效的手段了。
在威远街的一家中介门店前，门口竖着的一个牌子上放着一份3月2日的本地报纸，内容是：“国务院出台‘新国五条’细则，出售自有住房按所得20%计税”。当问及昆明是否确定了执行时间时，接待小编的置业顾问说昆明执行个税新政的时间已经很快了，可能就在近期，而且昆明市产权交易中心从今天起已经开始着手制定实施细则了。而小编致电荣城地产常务副总毕永国和昆明富邦地产总经理卞东晓时得到的答案是不确定。这就奇怪了，明明未确定的事情为什么在置业顾问口中却是那么肯定呢？其实说白了就是中介从业人员赶着在地方细则落地之前限时逼定的一个技巧罢了。
唐艺昕交件窗口
不过从好的方面来看，正如卞东晓分析的那样，在政策正式实施前的时间段，作为中介机构都将会以电话的形式告知买卖双方政策的实施细则，询问其是否采取将交易时间提前，或降低房款等方式应对。而如买卖双方都能在短期内对成交达成共识，一方面会增加
市场上的二手房交易量，另一方面，也能为刚需购房者节省购房成本。
昆明行业人士质疑新政，有夭折可能性
近期，国有商业银行云南省分行个金部负责人预测，此次新“国五条政策细则”对二套房给出了明确的要求，二套房信贷面临收紧可能性，银行可能会将二套房调整为：首付7成、利率提高到1.3倍，这也将成为大多数银行的选择，如果这一消息属实的话，昆明的二手房将会雪上加霜，这也难怪会有市民恐慌，卖家闻风出逃，买家加速定房。
荣城地产常务副总毕永国在接受云南房网采访时表示，昆明出台个人售房将按转让所得征收20%个税的政策应该是会有一些前提条件的，即便昆明出台了这样的政策，对昆明楼市的影响或者对中介公司的影响都是短暂的。影响主要会表现为两个种“博弈”，一种是房东对自身物业价值的观望情绪与购房者心理预期的博弈；另一种则是供需的博弈。目前荣城地产所辖门店并未出现大规模卖房或者买房潮，买卖双方恐慌归恐慌，但不会出现马上就过户的情况。因为在过去的两年，国家调控政策确实使得人们对楼市越来越理性了，更何况过户的前提是个人购房资格查询，这不是一两天就可以完成的。当然也不排除很多市民会有夜长梦多的担忧。
昆明富邦地产总经理卞东晓也与毕永国持相同观点，在他看来昆明出台个人售房将按转让所得征收20%个税的政策只会在短时间内对楼市对中介公司产生影响，也许过个一年半载，这样的政策就会慢慢被人们所接受。二手房个税从2006年1月1日执行到现在已有7年的时间，它也是从质疑到慢慢被接受、认可的。
同时卞东晓还表达了自己对个税按照所得征收20%的看法，他认为个税按照所得征收20%的力度太大了，而且这种一刀切的做法是不科学的，甚至是比较粗狂的。它只计算了原房价与出售价之间的差额部分，却没有把房屋装修成本、按揭所产生的费用等计算进去。在二手房的实际交易过程中，毛坯房跟装修过的房子差别很大，装修费用可能从几万到几十万不等，这样肯定很难让人接受，不可避免会产生交易方面的漏洞。
而至祥置业（昆明）三级市场运营中心总监杨俊波、云南瑞景房地产经纪有限公司董事总经理孙勇飞也表达了自己的看法。至祥置业（昆明）三级市场运营中心总监杨俊波接受媒体采访时也表示，新国五条将导致二手房市场成交量的下降，尤其是豪宅产品。一部分买不起房的刚需族随着二手房交易成本的增加，将由二手房需求者变成租房客。如果这些因素叠加在一起，势必会导致二手房卖方将交易成本转嫁，可能出现租金上涨的局面。
按照目前二手房交易的个税政策，可以按照差额的20%或者全额的1%的方式征收，在实际的交易过程中，绝大多数采用的全额1%征收的方式。统一成差额20%以后，将大幅提高二手房买卖的交易成本。不过昆明楼市目前刚需仍然比较旺盛，无论是婚房需求还是个人自住，对于具备一定购买力的刚需体来说，“新国五条”细则对他们的影响不会太大。
云南瑞景房地产经纪有限公司董事总经理孙勇飞则在微博上说：“不要那么悲观，低估市场对政策的抗压消化能力。我98年入行，基本所有的调控都经历过，规律都是消费者观望——期待降价——试探——纠结——咨询——迷茫——出手”。
新政的出台遭遇大面积质疑，住建部部长3月4日面对媒体时称，新政刚出来，先试一段时间再说，并认为不可能让13亿人都满意。面对遭普遍质疑的新政，尤其是20%所得税率，昆明也有业界人士昨天对云南房网预测，这样哪头都不讨好、明显不符合市场调控预期的新政，恐怕执行不了多久就会夭折。
当然，我们不能太憧憬新政的夭折，市场需要切实面对已经出台的政策规定。目前个人售房将按转让所得征收20%个税的政策还未落地，下定论还为时尚早，住建部副部长齐骥也明确表示在一周内将有详细房产调控信息解读。不过如果昆明个税按照所得的20%一刀
切的话，势必会加剧二手市场的困境，毕竟仅靠租房的佣金来活命不是长久之计，尤其是一些还没有介入一手房分销市场的中小二手房中介企业，将面临前所未有的困境。(余秀蓉/云南房网资讯中心）
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